住宅禁售期最長五年 沈陽樓市政策大轉向
⊙記者 朱楠 ○編輯 孫放
從 " 購房零首付 " 力促去庫存，到限制住宅交易強化調控，僅僅一年半的時間，沈陽的樓市政策就出現瞭大反轉。
記者從沈陽市有關部門瞭解到，8 月 4 日，沈陽市政府召開常務會議，原則通過市房產局《關於加強我市房地產市場調控工作的通知（討論稿）》（下稱《通知》）。這意味著，沈陽樓市將進入調控升級的新階段。今年以來，沈陽住房銷量及價格一路攀升，且面臨進一步漲價的壓力。沈陽此次強化樓市調控，很明顯是為瞭貫徹落實中央有關房地產市場調控的新要求，未雨綢繆，將 " 炒房者 " 擠出。
房屋限售 + 嚴控地價
沈陽即將出臺的樓市調控政策將以 " 限售 " 為主。《通知》內容顯示，在沈陽三環區域及渾南區全域內（不含沈撫新區），市戶籍居民購買傢庭唯一商品住房的，不予限售；購買傢庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同網簽備案之日起滿五年方可上市交易。市戶籍居民購買傢庭唯一二手住房的，不予限售；購買傢庭第二套及以上二手住房的，自《不動產權證》登記日期起滿兩年方可上市交易。而非該市戶籍居民購買商品住房的，自商品房合同網簽備案之日起滿五年可上市交易；購買二手住房的，自《不動產權證》登記日期起滿兩年可上市交易。
在土地供應方面，沈陽未來將采取 " 限房價競地價 "、" 限地價競房價 "、" 限地價競配建 "、超出溢價率一定比例後競自持面積等方式，防止出現區域性總價、土地或樓面單價創新高等情況，以及嚴防高地價擾亂市場預期，由源頭控制，增加土地供應。2017 年，沈陽住宅用地供應規模將不低於 2016 年水平，還將選擇人口密集、住房租賃需求較大的區域，出讓規模適宜的住房租賃用地。
同時，將加強對三環區域及渾南區全域內（不含沈撫新區）在售商品住房項目的價格監控指導。對該區域 2017 年以來商品房合同網簽備案均價漲幅超過 10% 或單棟樓備案均價超過 1 萬元 / 平方米的在售項目中的未售房源，一律實行商品住房價格指導，確保房價回歸今年 5 月份水平。
從憂庫存到防過熱
一直以來，東北樓市都是庫存積壓的 " 重災區 "，尤其是沈陽這座東北最具代表性的二線城市。2016 年初，沈陽的商品住宅可售面積消化周期一度達到驚人的 24 個月，居全國各大城市前列。當時，中央提出樓市去庫存，2016 年 3 月 1 日沈陽市政府就發佈瞭促進樓市去庫存的房地產新政 22 項，其中最引人關註的就是大學生在沈陽購房 " 零首付 "。對畢業未超過五年的高校、中等職業學校畢業生在沈陽購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續繳存時限由六個月降為三個月，首付比例則可實行 " 零首付 "。
從鼓勵購房大力去庫存，到限制投資及投機交易加碼調控，僅一年半的時間，沈陽樓市政策就已大反轉。據記者瞭解，此次調控新政出臺的背景是，今年以來，沈陽住房銷量和價格均有所上漲。克而瑞房地產研究中心提供的數據顯示，從今年 3 月份開始，沈陽樓市成交量出現大幅增長。今年 1、2 月份，沈陽商品住宅成交量分別是 59 萬平方米和 80 萬平方米，3 月則一舉躍升至 144 萬平方米，4 月更是創下今年單月最高成交量，達到 185 萬平方米。此後各月均保持在 150 萬平方米以上的高位。更加值得關註的是，今年以來沈陽商品住房均價一路上漲，從今年 1 月的 7347 元 / 平方米，到 7 月的 8543 元 / 平方米，上漲幅度近 20%。從庫存量來看，目前沈陽的樓市庫存消化周期大概是 14 個月，較此前已明顯下降。
克而瑞分析師楊科偉解釋，今年以來，經濟發達省份熱點城市嚴格調控，使得東北、西北、西南地區那些有 " 庫存壓力 " 的城市在寬松的政策環境下，市場成交趨於活躍，價格上升，庫存快速下降，銷售周期普遍從兩年甚至更長降至 12 個月左右，出現瞭供求平衡甚至供不應求的局面，房價上漲壓力較大。沈陽此次強化樓市調控，很明顯是為瞭未雨綢繆，響應高層 " 房子是用來住的，不是用來炒的 " 的定調，在房地產市場調控長效機制完整建立之前，把 " 炒房 " 需求擠出市場。
