中國房地產泡沫究竟多大？
正當全國地產泡沫爭辯白熱化之際，8 月 3 日，易居研究院發佈的一份報告提出一個爆炸性的觀點。報告指出，中國整體房地產泡沫隻有 30%。
具體情況是這樣的。8 月 3 日，易居研究院發佈《關於房地產泡沫的量化分析》的報告。該報告指出，綜合考量之後，我們認為全國整體房地產泡沫顯著低於日本 1990 年前後的水平，估計隻有 30% 左右。
由此引發一個疑問：全國整體房地產泡沫隻有 30%？這是樓市泡沫的真相嗎？灰犀牛還會來嗎？
防范一線城市 " 灰犀牛 " 狂奔
華爾街見聞仔細查閱該報告，發現以下觀點值得註意：
1、我國一線城市房價收入比偏離度為 73.8%，接近於日本房地產泡沫期首都圈公寓價格收入比的偏離度，一線城市房價的過快上漲值得警惕。
2、我國一線城市及周邊（即四大都市圈，也可代表中國都市圈）房地產泡沫化程度，相當於日本都市圈房地產泡沫高峰期的 70%。但全國總體的房地產泡沫程度要顯著低於日本 1990 年前後的水平，約為 30% 左右。
3、當前我國房地產市場盡管在部分地區確實存在過熱現象，但適當采取有效的措施並不會重蹈日本的覆轍。
4、2016 年北上廣深房價經歷瞭一次暴漲，房價收入比均值達到 22.6，而房價較為合理的 2007-2014 年間房價收入比均值約為 13.0，房價收入比偏離度達到 73.8%，接近於日本房地產泡沫期首都圈公寓價格收入比的偏離度，一線城市房價的過快上漲值得警惕。
5、未來一兩年，我們也應防范部分城市房價大跌的風險，也即要防范 " 灰犀牛 " 狂奔，讓大都市圈的房地產泡沫慢慢收縮，最終回歸理性。
報告還顯示，2016 年我國地價增幅較上年同比增長 24.1%，GDP 增速為 6.7%，地價增速與 GDP 增速的比值達到 3.6，而在地價較為合理的 2005-2013 年間，該比值約為 1.6。
從絕對值來看，我國地價增速 /GDP 增速已高於泡沫時期日本的 3.15，全國地價確實存在著偏熱。但我國地價增速 /GDP 增速的偏離度為 125%，仍然略低於日本房地產泡沫期 133.3% 的水平。
需要註意的是，易居研究院一針見血指出，中國一線城市的房地產泡沫已經過熱，未來要防范 " 灰犀牛 " 狂奔。
此前於 8 月 2 日，易居房地產研究院發佈《7 月份住宅成交報告》。報告顯示，7 月份 50 城新建商品住宅成交面積環比減少 7%。從數據來看，連續 4 個月環比下跌，連續 5 個月同比下跌，一二三線城市均不同程度降溫。報告認為，嚴厲的調控政策加上緊縮的金融環境會繼續對樓市產生影響，預計 8 月份市場交易繼續趨弱。
瑞銀：本輪調整比 2014 年溫和
事實上，關於中國房地產泡沫的爭論日漸白熱化，比較有代表性的有瑞銀證券等研究機構的報告。
瑞銀證券中國首席經濟學傢汪濤在報告中表示，房貸占存量銀行貸款的 18.4%、占非金融部門信貸規模的 9.5%。
華爾街見聞查閱瑞銀證券的上述報告，該報告同樣提出幾個核心觀點：
1、2016 年城鎮居民杠桿（消費貸款）占其可支配收入的比例僅 70%，與美國（105%）、日本（111%）和德國（92%）等經濟體相比仍不算高。
2、雖然 2016 年房地產銷售的邊際房貸價值比飆升，但我們估算的存量房貸價值比不到 30%，但仍低於很多發達市場。房貸再融資非常少見，住宅權益貸款才剛剛起步。
3、我國的購房者整體杠桿率不高，也不易受加息的影響，且在房價下跌時繼續持有房產的能力較強。這意味著因房價下跌導致房屋成為 " 負資產 "，進而觸發賣房或斷供等惡性循環的沖擊可能較小。
4、居民購房杠桿攀升，但尚不太高。盡管 2016 年房地產銷售的邊際房貸價值比大幅升高，但我們估算其整體的存量房貸價值比不足 30%。
5、整體看，國內銀行對房地產的總敞口（包括直接與間接、表內與表外）可能在 54-72 萬億元，相當於銀行總資產的 24%-31%。
通過多方面金融數據的分析，瑞銀證券上述報告指出，本輪房地產市場調整幅度應比 2014-2015 年更溫和。
" 我們預計信貸政策不會明顯收緊，房地產調控應會保持因城施策。" 汪濤表示。
房地產政策如何抑制泡沫膨脹？
8 月 4 日，中國人民銀行發佈《中國區域金融運行報告 ( 2017 ) 》。其中的專題《房地產市場出現分化 因城施策調控政策效應逐步顯現》指出，2017 年全國房地產市場可能呈現 " 成交回落、價格平穩略降 " 發展態勢。但是，房價上漲預期仍然存在：土地供應不足，部分熱點城市庫存處於低位，短期內市場供應緊張，居民投資渠道有限且回報不高。
通過梳理相關政策發現，自 2016 年第四季度以來，央行、銀監會、證監會、中基協以及滬深交易所等監管部門先後發佈瞭近 20 項調控政策，用於收緊和規范房地產市場融資行為。
早在今年 4 月 10 日，銀監會印發《中國銀監會關於銀行業風險防控工作的指導意見》，提出在全國范圍內進一步加強銀行業風險防控工作，嚴守不發生系統性風險底線，並強調堅持分類調控、因城施策，防范房地產領域風險。
華爾街見聞梳理瞭最近一年多以來房地產政策的演變：
2016 年 7 月，中央政治局會議提出 " 抑制資產泡沫 "。
2016 年 10 月，央行召集 17 傢銀行就房地產調控開會，要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。
2016 年 11 月，國傢發改委下發《關於企業債券審核落實房地產調控政策的意見》，要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資用於商業性房地產項目。
2016 年 12 月，中央經濟工作會議提出要堅持 " 房子是用來住的、不是用來炒的 " 的定位。
2017 年兩會政府工作報告提出：遏制熱點城市房價過快上漲。
2017 年 4 月，銀監會發佈《關於提升銀行業服務實體經濟質效的指導意見》《關於銀行業風險防控工作的指導意見》，嚴禁違規資金流入房地產市場，將房企貸款、發行債券等融資渠道納入監測范圍。
2017 年 5 月，繼證監會首提全面禁止通道業務後，銀監會收緊融資通道，將違規開展房地產信托業務列入 2017 年信托公司現場檢查要點。
2017 年 7 月，中央財經領導小組辦公室相關負責人提出，要妥善解決房地產泡沫問題等存在的 " 灰犀牛 " 風險隱患。
從上述政策演變來看，中國房地產泡沫問題被多次提及，可見我國房地產市場確實存在著一定程度的泡沫，亟需采取相應措施抑制風險。
( 華爾街見聞 )
