文 / 曾慧娟 編輯 / 房濤
近期不斷有人問我們：北京的房子能買瞭嗎？還漲不漲？還有一些人在問 " 鄭州的房子 ……"" 南昌的房子 ……"。
從朋友圈和售樓處的直觀感受看，我們的感想是：市場需求還在，隻不過暫時封存瞭，封存的因素主要是調控政策和對未來風險的擔心。
在 2018 年初，我們還看到瞭一些人還在等機會。在一個買房群裡，群主說：不要急，聽我的，按節奏走。也看到瞭一些人失去耐心，開始進場。
以下這幾組數據將會有助於判斷 2018 年北京的樓市走向。
土地供應量增加，不過住宅全部限價
2018 年北京市場上的新盤主要來自於 2017 年供應的土地。中原地產數據顯示，2017 年北京土地供應總數比 2016 年增加瞭 190%，宅地供應面積則是四年來最高。住宅用地成交面積占比高達 70%，較上一年同期擴大 33%。土地供應大幅度增加，將明顯抑制 2018 年北京房地產市場價格。
另外，2017 年北京土地市場成交的 969 萬㎡住宅用地中，共用產權房面積占比 31%，商品住宅用地面積占比 46%。商品住宅中可銷售面積約 356 萬㎡，而且全部是限價房。也就是說，限價房和共有產權房供應是 2017 年的市場主旋律，這些項目的價格在拿地的時候就已經定好瞭。
一方面是商住實行嚴格限購，另一方面在土地供應時就直接限定房子價格，這兩個方面基本鎖死瞭 2018 年的房價。
另外，北京市在更高層面也在實行兩端 " 控流 " 的政策，一個是引導產業向外遷移，減少新增人口的壓力；另一個是增加土地供應。2017 年 4 月份，北京首次發佈瞭未來 5 年住宅用地供應計劃，明確未來五年全市計劃供應住宅用地 6000 公頃，年均 1200 公頃，以保障 150 萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地 1020 公頃，擬建 25 萬套自住房。2017 年的土地供應量是近 4 年最高的。
熱門區域：亦莊、舊宮、良鄉、北七傢
2017 年的土地供應還是集中在郊區，所以看房還是要到五環外，臨近五環已經是 " 優質區 " 瞭。
既然 2018 年的價格大概率被鎖死，從整年的時間段去看，供應比較集中的地方同樣會是熱門區域，包括：大興的亦莊（到瀛海一帶）、舊宮、房山的良鄉、昌平的北七傢。
亦莊區域的參考項目有亦莊金茂府（成交均價在 63449 元 / 平米），北京城建海梓府（成交均價 50006 元 / 平米）等。
昌平北七傢 2017 年成交瞭 5 宗地塊，根據中原地產首席分析師張大偉預計，合計限價商品房體量高達 43 萬平米，按照規劃要求，合計供應的限價房住宅高達 4000-5000 套左右。2013-2015 年區域內供應土地高達 11 宗 240 萬平米，其中住宅體量超過萬套，庫存依然有超過 5000 套。目前區域內的明星項目有萬科翡翠公園、融創北京壹號、北京莊園等，成交均價在 5-7 萬元 / 平米。
住進城四區的機會：
當然，如果你有足夠的資本，2018 年仍然不會缺少住進城四區的機會。
2017 年市場流傳 " 限價 8 萬 " 的傳言，使得很多內城項目一再推遲開盤，但從入市項目看，成交都非常火爆。中原地產的數據顯示，剛剛過去的 2 月份，三環內的豐臺北京金茂府、華潤昆侖域的成交額突破 3 億元大關，豐臺北京金茂府以 3.28 億元的總成交額，成為 2018 年 2 月北京新房市場的月度銷冠。
低於 6 萬元 / 平米的新盤占比達 88%
如果按照 2017 年成交的土地來推算純新盤的供應結構，在去年成交的 71 個住宅地塊中，有 63 個低於 6 萬元 / 平米，占比超過 88%。
單價在 3-6 萬元 / 平米這一價格區間的項目最多，有 33 個，如果按照 70/90 政策，總價將在 270 萬到 540 萬之間，首付最低 90 萬— 162 萬。這一區間樓盤三分之一集中在大興區，其次是房山、海淀和石景山區。
總價 270 萬元以下的入場機會
從 2017 年的成交地塊看，限價在 3 萬 / 平米以下的樓盤有 30 個，占比將近 3 成，如果按照 "70/90" 政策，這些樓盤總價主力在 270 萬元以下，如果是首套房，首付 3 成，相當於首付 100 萬以內能搞定。
這些樓盤主要分佈在平谷、房山、順義、昌平、通州。昌平北七傢未來科技城、亦莊也有 3 萬以下樓盤。
關於 2018 年的北京樓市情況隻能幫你到這裡瞭，剩下的就是你回傢數錢、算賬，向傢裡 " 老板 " 提出申請，小編絕不幹涉傢事。
註：表中數據全部來源於克而瑞——————
