轉自：楊紅旭樓市研究（ID：yhxlsyj）；作者：楊紅旭
近段時間，環京房價下跌，被媒體廣泛報道，尤其是燕郊。
當前，環京二手房實際成交價的下跌幅度，是本輪全國樓市降溫過程中最大的。燕郊實際上跌二成左右瞭，其他地區也在快速降溫，而且情況更不樂觀，因為成交量非常小，說明降價也不怎麼管用。
有些網友，問我：環京房價還跌多少？
這個問題很復雜，也很難回答。
環都市圈的房價，比都市區波幅大，這是一條基本市場規律。比如過去十多年，每輪樓市降溫，燕郊的房價跌幅都大於北京市區。本輪亦如此，當前北京二手房成交價，大概比 3 月上半月的高點，下跌瞭一成左右，而燕郊已跌二成左右。
那麼，如果預測本輪環京地區的房價下跌幅度？這個問題很難，老楊試著建立一個邏輯框架，做以下簡要分析，僅供參考，歡迎拍磚。
以燕郊為例，找一個交易活躍的大型小區：天洋城。通過安居客數據進行分析。
2014 三季度至 2015 年二季度，燕郊房價處於低位，天洋城均價為 1 萬左右，其中 2015 年二季度最低隻有 0.86 萬元，其後開始上漲，漲至 2017 年 4 月見頂，達 3.18 萬元（鏈傢網上成交數據顯示：4 月此小區多數成交的 2 房均價為 3.3 萬左右）。相比 2015 年二季度的低點，累計漲幅為 270%。
2017 年 7 月，天洋城為天洋城 2.68 萬元，相比最高點下跌 16%。
老楊認為：本輪房地產短周期上漲，房價漲幅的合理程度大概是：一線城市漲八成左右，強二線漲六成左右，環都市圈漲五成左右。另，環京額外有京津冀一體化的利好，可以將漲幅擴大至八成左右，而燕郊又額外有通州城市副中心的利好，可以進一步擴大至一倍左右。
以此為大致參照系和邏輯框架，則燕郊天洋城的房價，本輪上漲至 2 萬左右，是合理的。2017 年 7 月，安居客掛牌均價為 2.68 萬，鏈傢成交的幾套 2 房，也是 2.7 萬左右。那麼，總體回落至 2 萬元的合理水平，還應在當前 2.7 萬元的基礎上下跌 26%！
最終跌至合理價的 2 萬元左右，也即相比 3.2 萬的峰值，共計下跌 37%。這一幅度，可以定性為泡沫破裂。但並不算慘烈。因為，即便下跌近四成之後，2 萬元的均價，仍比 2015 年上半年的低位，上漲超 100%。
1993 年海南房價泡沫破滅後，全海南的房價由 5000 元左右，連跌幾年，跌至 1000 元左右。
2011 年之後，溫州和鄂爾多斯房價大跌五成左右，而且持續調整瞭五年左右。2015 年初溫州房價大跌至底部時，房價已經低於 2008 年底的水平，也即將 2009-2010 年兩年累計漲幅全部抹去，且倒貼瞭一點。
而我們當前所討論的燕郊，即便房價下跌四成之後，仍比本輪行情啟動之前的 2015 年二季度，高出 100% 左右。因此，其下跌慘烈度，遠小於當年的海南和溫州。
另外，從基本面分析，燕郊的情況，明顯強於溫州和鄂爾多斯。支撐因素：原本就是北京的睡城，是可以作為北漂們的第一居所的，是有大量真實自住需求的；而且還有通州城市副中心的中長期利好因素。
所以，老楊預計：燕郊的樓市彈性較大，房價下跌三成多之後，就會有自住性需求慢慢入市。
燕郊的基本面較強，主要是近北京與通州。近日在網上看到北京與環京上班交通熱力圖。可以說明這一點。
早八點上班時間，大量的人群，從燕郊湧入北京。另外，住在三河市區、大廠、香河，去北京市區上班的年輕人也較多，僅次於燕郊。而廊坊市區、固安、涿州，要弱很多。
再來簡要分析一下香河，離通州副中心的距離，遠於燕郊。
從區位分析，如果說燕郊是環京中的 " 優等生 "，永清屬於 " 差等生 "，則香河屬於 " 中等生 "。
找一個合適的小區，香河縣城的香城酈舍，這是廊坊當地的大開發商榮盛開發的，30 萬平米的大型小區，近幾年有較多二手房成交數據。
香河房價上漲，比燕郊晚瞭半年。2015 年底，香城酈舍價格隻有 0.6 萬元，其後上漲，最高點也是出現在 2017 年 4 月，高值為 2.4 萬元，累計上漲 300%。拷，就看這一小區，價格漲幅比燕郊的天洋城還要大！逆天呀。
2017 年 7 月香城酈舍為 2.1 萬元，相比高點下跌 13%。
根據上述邏輯，按香河房價上漲一倍多，比如 120% 左右為合理，也即 1.32 萬元左右，則需要下跌 45%！
由於此小區在香河縣城，除瞭少量北漂外，我估計本地人在此小區有較強的自住需求。估計下跌四成，基本上就到底瞭，也即跌到 1.45 萬元，也就差不多瞭。
其他的環京地區，比如固安、永清、涿州、武清、承德、張傢口等，房價下跌情況，估計也是三成或四成左右。
至於哪些城市跌幅大點，哪些城市跌幅小點，主要與之前上漲幅度與投資投機熱度呈正比。
最後，再提示大傢一點：上述預測的房價下跌幅度，是指同一小區中同質房源的實際成交價，谷底的價格相比峰值的價格的跌幅。如果有些賣傢死捂房子、堅持不降價，則他們與房價跌四成，無半毛錢的關系！
長期來看，環京房價還會創新高，你如房子不多，負債不高，心態不錯，沒有更優增值手段，那麼長線持有，也是一種選擇。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
