" 未來的市場規模如果達不到千億，就幾乎沒有玩的資格，"2017 年，很多中小房企提出瞭千億目標，隻為拿到一張進入樓市下半場的入場券。
8 月 4 日，時代地產發佈中期業績，同時，公司首次提出要在 2019 年或 2020 年實現千億銷售。
時代地產董事會主席董岑釗雄認為，目前集團的貨值足以支撐千億的實現，不至過於激進。
中原地產首席分析師張大偉指出，房企執著於擴大銷售規模的主要原因，是房地產市場已經進入瞭新常態，這是最後一波提高規模的時間窗口。
正如萬科高級副總裁譚華傑所言，未來的市場將是大象之間的遊戲。
時代首提千億
時代地產是一傢聚焦於珠三角的區域型房企，去年銷售接近 300 億。對於這樣一傢房企來說，千億目標是個令人振奮的數字。
為瞭實現這一目標，今年上半年時代拿地力度明顯加大，共新購入 9 幅土地，總土地成本達 95 億，占全年土地預算的 73.1%。
僅靠招拍掛絕不可能做大規模。岑釗雄透露，時代大部分的土地還是通過舊改、收並購、合作等方式獲取。
據悉，時代地產目前有數十個城市更新項目，其中 17 個項目可能較先完成改造，分別位於深圳，廣州和佛山。
這些舊改項目完成後，將使時代的土地儲備進一步擴大，為千億銷售提供貨值。
去年底啟動的 " 時代 · 未來小鎮 " 戰略，也有助於提升規模。截至目前，時代地產已和廣州、佛山、東莞、珠海、惠州、中山、長沙等地方政府簽訂瞭十餘個合作開發特色小鎮的框架性協議。
千億目標的實現，還須有穩健的財務支撐。財報顯示，時代地產資產負債率從 2016 年底的 77% 降到 2017 年 6 月底的 72%；平均融資成本由 2016 年平均的 8.32% 進一步下降到 2017 年 6 月底的 7.3%。
岑釗雄透露，集團目前大部分融資都是三年以上，截至 6 月底，短期借款有約 24.5 億元人民幣，僅占總借款的 8.3%。
" 不是很長的借款，可以置換為更長的借款，這樣整體借款的成本下降很多。接下來融資的成本還會再下降，時間也會做得更長。" 他說。
在土地儲備和多元融資的助力下，時代發展迅速。目前，時代地產的土地儲備 85％以上位於珠三角和粵港澳大灣區。岑釗雄認為，這一區域是中國經濟最繁榮、最活躍的地方。而未來，時代也將走出這一區域，向外拓展。
據時代地產財報顯示，時代地產 2016 年的銷售額為 293.3 億元，近 5 年復合增長率達到 43%；今年上半年合約銷售額為人民幣 170.3 億元，同比增幅為 27.5%，完成年度目標 52.4%。
下半場如何生存？
隨著城市化放緩和人口紅利接近尾聲，傳統房地產開發銷售天花板隱現。房企不得不在總量可預見的市場中廝殺。大魚吃小魚成為行業常態，規模成為生存必需。
時代不是特例，而是反映瞭行業集中度快速提升下規模數百億的房企的生存焦慮。此前富力、雅居樂、新城控股、實地集團等均提出瞭千億目標。
數據顯示，現在房企第一陣營已經在 3000 億以上，今年或到 5000 億、6000 億，第二陣營 2000 億以上，而千億則意味著拿到行業下半場的入場券，未來還能參與房地產這個遊戲。
實際上，不隻是這些房企提出千億，從行業來看，房企都陷入瞭規模化焦慮。
在萬科，恒大，碧桂園這三傢超級房企地位業已奠定的同時，規模化成為其他房企的普遍追求，融創通過收購萬達等想要沖擊前三，旭輝提出 3000 億目標，就連之前偏保守的華潤置地，中海外也提出要重視規模增長。
那麼如何提升規模，破解焦慮？其中一個很重要的變量是收並購。
融創中國是通過收並購迅速擴大規模的典型。據克而瑞研究中心報告，得益通過收並購獲得充足的土地儲備，融創中國 1-6 月實現累計銷售額 1088 億元，僅用半年時間達到千億。
融創中國 7 月以 438.44 億收購萬達文旅項目 91% 的股權，總建築面積達到 5897 萬平方米，未來將競逐國內房企第一。
據海通證券報告顯示，2016 年至今，融創的收並購案共達到 20 宗，公司規模快速提升。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，並購的好處在於項目是半成品，風險更小，而且相對於招拍掛，並購案的資金審核更為寬松。因此，類似的並購實際會給企業帶來很多新機會。
Wind 資訊統計數據顯示，2016 年，房地產行業並購案宗數為 198 宗，涉及金額為 4014.83 億元，同比上升 43%；2017 年至今，房地產行業並購案宗數為 154 宗，涉資 2177 億元。
還有一個因素是合作。房地產市場上有越來越多的房企通過合作來擴大規模，實現共贏，如萬科、旭輝等。
萬科的合作模式靈感來自萬科的行業標桿美國帕爾迪房屋公司，帕爾迪在上世紀末通過 5 年的合作合並成為美國最大的房地產企業。據萬科年報數據，從 2010 至 2016 年，萬科新增項目中，合作開發的項目所占比例均超過瞭一半。
另一合作擴大規模案例是旭輝。前 7 月，旭輝銷售業績 557.1 億元，同比大幅增長 70.9%。
據克爾瑞研究中心報告顯示，旭輝主要以小股操盤來撬動銷售增長，通過與多傢企業合作使得銷售排名大幅提升，從 2015 年的第 25 名提升到近年 7 月份的 15 名。
嚴躍進認為，合作開發有助於降低投資成本，屬於借助外力實現快速戰略擴張的一個重要舉措。
此外，要徹底化解生存焦慮，一定是在規模基礎上增加利潤來源，提升盈利水平。這就要求房企不僅要做銷售規模，還要做持有運營。
目前越來越多的房企開始銷售和持有並重，從開發向 " 城市運營商 " 轉型。
克而瑞研究中心分析認為，從長遠來看，社區物業、海外地產、產業新城、特色小鎮、長租公寓等多元化運營的模式可以給房企帶來更多的盈利途徑，也可以提升房企的整體競爭力。
（編輯：賈紅輝，郵箱：[email protected]）
更多內容請下載 21 世紀經濟報道 APP
