近日，由於開發商違建且沒有整改，上海嘉定的一小區百戶業主至今都沒法辦不動產權證。不動產權證辦不下來，意味著房子的產權存在問題，意味業主沒法落戶口，小孩也不能去小區對應的公立學校讀書。現實生活中，哪幾類新房沒法辦理不動產權證？
在解釋哪些房子不能辦不動產權證之前，小編先科普一下，" 大產證 " 和 " 小產證 " 及兩者之間的關系。
大產證是在房屋竣工驗收之後交付購房者之前，由房地產開發商向房地產管理部門申請初始登記。對符合規定的申請，房地產管理部門應當在受理登記申請起 30 天內作出準予登記的決定，頒發房地產權證。
小產證即將房地產開發商取得大產證的房地產分割以後，由購房者取得的房地產權證。就是我們平時說的 " 不動產權證 "。也就是說，隻有開發商辦出瞭 " 大產證 "，購房者才可以辦理或者委托開發商辦理 " 小產證 " 即不動產權證。
現實生活發生的無法辦理或者延遲辦理不動產權證的問題，大多是因為開發商無法或者沒有辦理 " 大產證 "。哪些原因會導致開發商沒法辦 " 大產證 "？
開發商擅自更改土地使用性質
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分為商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地等。開發商不能擅自更改土地使用性質，例如在工業劃撥用地上建住宅小區。這種房子不僅不能辦不動產權證，還可能被規劃國土部門依法收回土地。
開發商擅自更改規劃
開發商擅自更改規劃是指，建成的小區沒有按照之前的規劃施工，有所改動。
舉個例子，開發商在整體規劃中，小區配套設施有幼兒園、居委會、學校、配電用房等，但在實際開發中，出於費用的考慮，開發商擅自改變規劃，幼兒園等都未落實，出現這種情況也是無法取得 " 大產證 "。
房屋未經驗收或驗收不合格
房子驗收不合格主要包括，房屋質量檢驗不合格、消防環保部門驗收不合格、開發商存在違建行為。導讀中所說的上海嘉定一小區業主之所以不能辦理不動產權證就是因為開發商在小區內違建別墅，被當地房管局責令整改，但開發商並沒有整改造成的。
開發商將工程抵押給瞭銀行
舉個例子。開發商 A 在施工的過程中，由於資金困難把工程抵押給銀行以換取貸款。在這種情況下，開發商想把建成的房子賣給購房者，就必須先到銀行對房源進行解押。如果購房者買瞭未解押的房子，就有被銀行收回的風險。
在集體土地上開發的小產權房
小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國傢房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發。由於小產權房沒有國傢發的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，所以不能辦理不動產權證。
看到這裡很多購房者會提出疑問，我們從哪裡獲悉開發商是否存在上述行為？對此，相關律師表示，購房者可以要求開發商提供五證，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》，隻要這五證齊全，並且每一個環節都能順利辦理手續，這類商品房就能取得 " 大產證 "。
需要註意的是，有時開發商提供的五證中，沒有《商品房銷售許可證》，而是《商品房預售許可證》，這種類型商品房能辦理不動產權證嗎？對此，相關律師表示，開發商具有《商品房預售許可證》的，基本就能辦理 " 大產證 "。因為房管部門辦理預售的前提是：開發商已交納土地出讓金，取得《國有土地使用證》（國土資源局負責）；已辦理《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》（規劃局負責）；已辦理《施工許可證》（建設局負責）；除土地出讓金外，工程總投資已達到 25％以上。
開發商的 " 大產證 " 隻是購房者辦理不動產權證的前提條件。購房者想辦理不動產權證，還需自身有購房資質，且繳納瞭房產交易的相關稅費才行。
