證券時報財富資訊（微信號 zqsb_cfzx）7 月 15 日消息，最近孫宏斌和融創著實火瞭一把，有段子手說 IPO 之後還有孫宏斌輪，有人說孫宏斌做瞭最大的接盤俠，接瞭樂視還能接王首富，人傢都把爛攤子給孫宏斌。
更有網友開瞭腦洞：融創左手買樂視，右手買萬達文旅，回頭對樂視控股債務重組，獲取樂視網控股權，再把萬達文旅及酒店資產註入上市公司，把樂視強大的文化品牌和萬達文旅優質資產結合起來，成為超越迪斯尼的文化旅遊項目，分分鐘讓樂視網市值超過 2000 億。到那時，一個樂視生態，竟然由孫宏斌建成瞭。
但回過頭來看這段發生在 2016 年 11 月 23 日，孫宏斌在《中國不動產金融年會》上的內部演講，就可以很清楚地理解這位 27 歲曾經聯想少將，落魄後 8 年再到百億資產的牛人，最近幾次百億級並購的策略和邏輯瞭。
在這次內部講話中的幾個重點：
1、對中國宏觀經濟形勢的判斷，融創的定位
流動性寬松，利率很低，會改變嗎？專傢總是分析拐點。
什麼叫拐點？沒有拐點。因為你沒有辦法。如果說有變化的話，那可能是 M2 原來的增長是 13%，變成 12% 或者 11%，不可能變成不增長。所以你擔心什麼？！13% 變成 12%、11% 對企業沒有什麼影響。
利率會漲嗎？美國肯定是要加息的，共和黨本來是要加利率的，特朗普要修路、修橋、要減稅，這兩點對通脹有預期，所以美國加息可能會快一點。但是美國加息中國就加息嗎？不太可能的。所以第二個判斷就是：流動性很多，還要繼續印錢，利率很低，這個是不會變的。
去杠桿、去產能、去庫存。去產能和去庫存相對容易些，但是去杠桿挺難的。因為差的企業，要想讓它活著，就要借他錢，讓他還利息，你不借他錢，還不瞭利息。好的企業，銀行想借他錢，所以杠桿肯定是要加的。如果說結構性改革成功瞭，壞企業都死瞭，好企業銀行更想給錢瞭，然後杠桿就更高瞭。
在經濟下行壓力大的時候，有很多並購的機會。誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢，可以穿越周期的錢，就有很大的優勢。如果有這個機會不去做，反而減杠桿那是不對的。
全世界的貧富分化越來越嚴重。其實在 2008 年之前，美國老百姓的工資漲的很少，老板的錢更多瞭。邏輯就是，因為全球化把工廠搬到中國瞭，老百姓沒有工作瞭，但是老板成本降低瞭。或者是有瞭信息化系統以後，比如說沃爾瑪商場，收銀員少瞭，但老板的成本降低瞭。
2008 年以前的趨勢是，有錢人越來越有錢瞭，老百姓收入增長很慢。2008 年量化寬松以後，美國的貧富分化更厲害。量化寬松那麼多錢都去哪裡瞭？窮人的收入並沒有很多的增加，錢都去有錢人那裡瞭。所以，美國的貧富分化、歐洲的貧富分化都是很多很多年存在的事實。中國的貧富分化其實也是很嚴重的，不會比歐美要好。
這個問題怎麼解決呢？西方是通過選舉和稅收來調節財富的重新分配，所以才會出現這樣選舉結果。中國怎麼辦？我不知道。但是有瞭這個判斷之後，我們做房地產怎麼定位，就知道怎麼變化瞭。融創做的是高端，如果算老百姓整體的收入房價比，怎麼算都買不起房。但你算 30% 那是買的起的；如果算 10% 更買的起；如果算 5% 的話，那他什麼房子都買得起。因為房價漲得很快，GDP 增長是 6.7%，人民幣在貶值，老百姓的收入實際上並沒有增加。融創一直堅持做高端和改善的，將來一定是有市場的。
2、我的投資邏輯：買對地方、買對時間、多借點錢
這個行業一定要理解分兩段：投資、蓋房子。投資錯瞭，蓋什麼房子都是賠錢的，你的地買錯瞭。投資本來就是很難的事，這個行業投資比別的行業更難。為什麼？杠桿太多。有銀行、客戶預付款，有杠桿以後讓投資變得很復雜。現在投瞭錢以後，杠桿很高，而且能不能賺錢要在三年以後，比種莊稼還難。這個行業首先是投資，投錯瞭以後做什麼都不行。地買對瞭以後有品牌，做高端的，就更好。
規模，這個行業去年不到 10 萬億的規模，到今年（2016 年）10 月底 9 萬億瞭。10 萬億的規模再增長也難瞭，但是在快速向大公司集中。現在前 100 名占 40% 多，前 10 名占 20% 多。去年前 10 名占 17%，今年已經 20% 多瞭，前 100 名已經占 40% 多瞭。 我覺得，這個行業下一步 5-10 年或者 5 年左右前 100 名會占 70%-80%，前 10 名會占 35%-40%。這樣的話，前 10 名平均就要 4000 億，沒有兩三千億進不瞭前 10 名。
當然，這個是怎麼形成的？小公司幹不瞭瞭，買瞭地以後掙錢退出做不瞭讓大公司做，另外就是收購、兼並。這個行業本身就有金融屬性。這個特別重要。
這次的宏觀調控絕對是好事。對誰都是好事，客戶、開發商、銀行等都是好事。
地越來越貴、風險越來越大，最後錢更難掙瞭。這次調控的嚴厲程度是很多企業預計不足的。這次的宏觀調控力度超過每一次的，這一次是自上而下的，是目標管理的。所以每個地方的政策不一樣，所以執行力度也不一樣。
宏觀調控以後，我們做高端的肯定好。原來買 10 套，現在買 1 套，一定買位置好、品牌好、品質好、大一點的，那就是我們。
理解這個行業的三個特點：
第一點，投資也要做的好、房子也要蓋的好。有的公司，第一階段做得好，第二階段做的差；有的公司，第二階段做得好，第一階段做的差；哪個階段做不好都不行。
第二點，市場規律，在快速的向大公司集中。
第三點，是在時間和空間上都有錯配的情況，空間和時間帶來的不平衡。
有瞭這三點，我的投資邏輯就出來瞭：你要買對地方、買對時間，多借點錢。對現在來說，如果有錢的話放到賬上別著急花，後面還有機會。現在還不是時間，多借點錢，最好借的長一點，可以穿越周期的。這就是我說的投資邏輯。
3、如果你的公司現金流有問題瞭，但還有價值，那你就可以找我。
不確定市場環境下的確定選擇，或者不確定經濟形勢下的確定選擇。其實對於房地產行業來說，就是買不買地或者賣不賣房子，還有什麼選擇？有錢糾結，沒錢的話買不瞭地，就是賣不賣房子。
有錢別著急賣，沒錢趕緊賣，其實沒有什麼可選擇的。其實你的選擇不多，任何形勢再不確定，你的選擇都是確定的。就那麼點錢，買一塊地，能選什麼？或者一塊地買不瞭，留著怕有風險。選什麼？
所以要確定選擇。你要分析好瞭以後再選擇。
（一）現金流風險。
沒有現金流就死瞭。
（二）價值。
這個公司有沒有價值。
我看瞭很多公司，一種是現金流沒有問題，價值有問題，然後就轉著轉著轉出一個窟窿；第二類公司是價值沒問題，現金流有問題，活不下去。對這個行業來說，第二類的企業可能更好一點。因為這個行業主要看中的是價值，這個行業和別的行業不一樣，別的行業並購的是資產占有率、是大腦，是專利。而這個行業並購的就是土地的價值。所以這個行業如果你現金流沒有問題，但是你的土地沒有價值，轉著轉著最後轉瞭一個窟窿。如果你現金流有問題，但是你的土地是有價值的，那還是有人願意收購你的，公司是可以賣掉的。
我覺得這個行業就是這兩個風險：
首先一定要控制現金流的風險。這個很多人都知道，但是沒有那麼重視。第二個就是價值。地別買錯瞭，地買錯瞭，即使現金流沒問題，最後也會成為窟窿；如果地買對瞭，即使現金流有問題，你還可以賣掉。如果你的現金流沒問題，價值有問題，那就慘瞭。如果你的現金流有問題，但是有價值，你可以把公司賣瞭。如果想賣可以找我們，因為我們是市場公認的最好的合作夥伴。
......
解讀：經濟下行，利率不變，有很多並購機會（撿便宜機會），而且要更多利用杠桿。有價值但沒現金流，底價並購。
在說這話後的 200 多天裡，融創在並購交易上已經花掉瞭 1100 億人民幣，不談賈佈斯的樂視，萬達的 13 個文旅項目和 76 傢酒店隻是按照註冊資產來售賣，不管怎麼說都是 " 賤賣 " 瞭，況且實際上這次收購還是王健林貸款給融創來收購自己的業務，所以這很符合孫宏斌一直的策略，合適的機會利用杠桿做並購。
同時，可以預期到的是，孫宏斌和融創的目標肯定不僅僅隻是在地產商裡排行前 10，正如孫宏斌說的，未來要成為 TOP3 公司，資產規模至少要沖到 3000 億，所以在可以預見的未來，如果繼續發生諸如萬達這樣的並購案也不要覺得奇怪。
