居高不下的大城市房價正讓不少 " 漂一族 " 望房興嘆。隨著購租並舉的住房制度提上日程，作為新興業態的長租公寓在租賃市場異軍突起，成為城市新就業人群 " 住有所居 " 的新選擇。
但業內人士表示，長租公寓發展仍面臨諸多困境，亟待從國傢層面予以解決，從而更好地普及長租生活方式，促進我國住房租賃市場發展。
長租公寓逐步被城市新就業人群接受
今年 5 月，住房城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見。" 意見稿 " 明確，國傢鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。
事實上，去年以來，國傢即開始鼓勵發展住房租賃市場，為發展和培育長租公寓市場提供瞭良好的政策土壤。
種種利好因素刺激下，作為新興行業的長租公寓在住房租賃市場上方興未艾。記者采訪瞭解到，當前長租公寓主要有兩種商業模式：一是房地產開發商自持物業從事租賃，如萬科正在打造的長租公寓品牌 " 泊寓 "。
近日開業的 " 泊寓 · 虹橋南華園店 " 是萬科在上海佈局的第五個長租公寓項目。" 截至目前，‘泊寓’已在上海擁有約 1500 間房間，且已廣泛受到在周邊工作的青年白領歡迎，長期租房的生活方式正逐步被青年人所接受。" 上海萬科相關負責人表示，" 租賃是國際大都市新市民解決居住問題的主要方式，萬科通過參與房屋租賃市場，可為新市民提供更多可承受的住房。"
二是租賃企業通過對 " 握手樓 "、舊廠房、居民商品房等項目進行整體承租改造後再面向市場，例如魔方、YOU+、鏈傢自如等規模化、專業化租賃企業近年來正異軍突起。
目前，魔方公寓聯同旗下 "9 號樓 "、" 魔爾公寓 " 等多品牌租住產品，已在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州等 15 個大中型城市佈局瞭 200 餘傢門店，服務租客逾 5 萬名。
魔方生活服務集團副總裁陳雷透露，魔方公寓正依托較高的客戶黏性和獨特的消費場景，創造新商業模式、為租戶提供系列增值服務。例如，魔方公寓已聯合瞭摩拜單車、平安好醫生、獵聘、58 到傢等諸多服務性企業打造 " 一站式租住生活平臺 "。
房屋租賃市場面臨 " 成長煩惱 "
但記者調查發現，與發達國傢不同，我國房屋租賃市場還不成熟，市場中以個人房東和中介 " 二房東 " 為主，這就造成瞭我國房屋租賃市場亂象頻仍。此外，改建項目難獲消防驗收也是專業化租賃企業普遍面臨的 " 梗阻 "。
當前租房市場機制發育不健全有幾大突出表現：一是合同不報備，產生糾紛時協調困難，而租客處於弱勢位置，受 " 欺侮 " 的情況廣泛，維權艱苦；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有平安感：房東漲租、租期隨便性大，二房東現象屢禁不絕。
以廈門為例，機構數據顯示，廈門目前共有 132.5 萬套出租房，但廈門流動人口約有 300 萬人，存在巨大的房屋租賃供給缺口。這雖然意味著該城市房屋租賃行業有很大的發展空間，但廈門目前租房仍主要以傳統的中介租賃形式為主，存在信息不對稱、溝通不便捷、服務無保障、房源不真實等問題。而這顯然也是全國大中城市普遍存在的問題。
來自上海公寓企業聯盟的數據顯示，目前我國出租房約有 1 億套，80% 為個人出租，20% 為二房東，其中品牌公寓企業總占有率低於 5%。機構作為租賃市場房源供給主體，其應有的作用未得到發揮。魔方生活服務集團 CEO 柳佳表示，目前長租公寓的市場滲透率太低，不足 2％，房屋租賃市場的供應主體仍以品質參差不齊的民宅為主。隨著人們對租住環境要求越來越高，亂象叢生的傳統分散式租房市場已經無法滿足年輕人對居住品質的需求，加大市場上品質公寓的供給量顯然是當務之急。
記者進一步調查發現，改造項目難獲消防驗收是租賃企業面臨的普遍 " 梗阻 "。上海公寓企業聯盟發佈的調研報告稱，目前由於在國傢層面可從事長租公寓行業的相關房產物業屬性沒有明確，從而引發後續一系列公安消防問題。
" 消防驗收的前提是規劃與報審用途一致，如果項目規劃為商業，報公寓經營用途，報驗窗口根本不受理。由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和酒店類似。這就導致各地在長租公寓的消防驗收中，有的參照住宅，有的參照商辦公，有的參照酒店，有的歸為‘出租屋’不用驗收，標準不清，給建設、運營增加瞭不確定性。" 廣州泊寓總經理張成皓說。
" 現在市場上存在的租住方式，無論是小區民宅還是老舊辦公樓、廠房改造宿舍，利用自有閑置房源進行改造和自我管理，均存在安全隱患、管理混亂、品質沒有保障等問題。" 柳佳表示，隨著市中心居住成本持續上升，合適穩定的居住空間越來越難找。
業界建議從三方面規范租賃市場
業界認為，隨著我國一二線城市房地產逐步進入存量時代，長租公寓行業的快速、健康、穩定發展將有利於政府對住房租賃市場的調控管理，同時其亦將對規范市場扮演引領作用。
首先是盡快出臺長租公寓消防驗收標準。將消防驗收與規劃用途脫開，出臺長租公寓的消防驗收規范，從使用用途考慮，可以以住宅消防標準為基礎制定，同時結合租房人員流動性相對住宅更大的實際經營特點，建議在住宅標準上強化消防自動報警系統、自動噴淋系統、消防主機控制室的要求，提升物業的防火能力。在長租公寓消防驗收規范出臺前，可暫時參照目前已有的酒店行業消防和流程，給予報驗、驗收。
上海公寓企業聯盟建議，為避免與群租管理規定沖突，企業員工公寓宜規定每個房間居住人數最多為 8 人，可設高低床，高低床占地面積不低於 6 平方米，人均不低於 3 平方米；並采取酒店化管理，配備店長、前臺、客房、保安及維修人員，進行 7＊24 小時現場管理；公寓內應全程禁煙，房間內不設大功率電插座，避免引起火災；公共區域全程監控。此外，該聯盟還建議，在國傢層面未出臺針對長租公寓的消防報驗要求前，宜讓具備資質的長租公寓企業參照《中華人民共和國消防法》第十五條相關規定，按照目前已有的酒店行業消防標準進行備案，從而確保租戶安全。
其次，公共服務實現 " 租購同權 "。業內建議對於和公寓租賃企業簽訂 6 個月以上的長期租賃合同的租戶，要給予申領居住證，不要把居住證的申領和公寓的產權性質掛鉤。
去年 6 月，國務院辦公廳印發瞭《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，《意見》提出，" 非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國傢規定的基本公共服務。"
柳佳認為，這條政策可從根本上改變房子與戶籍制度、社會公共服務掛鉤的頑疾。" 之前我們在上海也嘗試過幫助租客辦理居住證，但大多社區並不認可我們的租賃合約，所以為租客辦理居住證成瞭大難題。但在南京等城市，幾乎所有的社區都承認我們的租賃合同，因此可以為租客辦理居住證。"
" 由於現在各地執行標準不一，政府沒有導向，我們也無所適從。希望新政可以盡快落實，保障承租者的市民待遇，抹平租房與購房差異。" 柳佳建議。
最後，借助 " 互聯網 +" 等科技手段引導企業創新租賃居住方式。業內人士普遍認為，我國房屋租賃市場迫切需要一個 " 以人為本 " 的租住新模式。除瞭加入互聯網思維並通過去中介化手段來吸引一些已經疲於傳統中介套路的租客群體，政府宜引導企業利用互聯網信息透明、快速便捷的優勢，解決傳統租房市場的痛點，並在產品和服務上加入更多人性化模塊。
（本文來源：經濟參考報 作者：周強 鄭鈞天）
