雖然一二線城市樓市調控仍在趨緊，但全國土地出讓收入依然保持瞭較快增長，同時，正處於樓市 " 去庫存 " 狀態的三線城市住宅地價上升明顯。
國土資源部 17 日發佈的《2017 年第二季度全國主要城市地價監測報告》（下稱《報告》）顯示，總體來看，今年第二季度全國主要監測城市住宅地價仍較快增長，各線城市住宅地價環比增速均有所上升，一線城市、環京及珠三角部分城市的地價增速仍處於高位運行，二三線城市的地價較快增長，三線城市上升態勢較為明顯。
土地收入增長超三成
《報告》稱，在 2016 年上半年房地產供需兩端均經歷瞭一輪加杠桿周期的背景下，2017 年上半年房企到位資金同比增長，信貸收緊對企業需求端的抑制作用尚有時滯。在主要城市土地市場中企業拿地需求依然旺盛，帶動房地產用地價格增速上揚。
房地產開發企業拿地多，加上地價上漲，地方土地出讓收入自然水漲船高。
國傢統計局 17 日發佈的數據顯示，今年 1~6 月份，房地產開發企業土地購置面積 10341 萬平方米，同比增長 8.8%；土地成交價款 4376 億元，增長 38.5%；而財政部在此前 14 日發佈的數據顯示，上半年全國國有土地使用權出讓收入 18836 億元，同比增長 34%。
而中原地產研究中心統計數據也顯示，今年上半年全國賣地最多的 50 大城市合計賣地金額達到瞭 13691.3 億元，相比 2016 年同期的 9891 億元上漲幅度達到瞭 38.4%，平均地價則同比上漲瞭 27%。
中原地產首席分析師張大偉介紹稱，從土地出讓金額高的城市看，依然集中在一二線城市，北京、杭州、武漢等 8 個城市均超過瞭 500 億元。
不過，三四線城市賣地收入出現明顯上升，其中佛山 423 億元、嘉興 311 億元、溫州 254 億元、寧波 293 億元，另外徐州、常州、滄州、阜陽、鹽城、漳州、揚州、滁州、紹興、贛州等城市賣地也均超過瞭 100 億元。
三四線城市土地出讓收入的增多，與一二線城市樓市調控不斷加碼、樓市銷售趨冷、房企進而轉戰周邊市場相關。
我國房地產市場的一二線城市大多分佈在東部地區，但從目前的統計數據來看，中西部地區今年的房地產銷售狀況要明顯好於東部地區。
國傢統計局數據顯示，今年上半年，東部地區商品房銷售面積 33401 萬平方米，同比增長 11.7%，明顯低於全國 16.1% 的增速。
而中部地區商品房銷售面積 19140 萬平方米，同比增長 19.9%；西部地區商品房銷售面積 18746 萬平方米，同比增長 21.2%。兩區域樓市銷售面積增幅都要高於全國平均水平。
換言之，在一二線城市房地產調控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內的非傳統熱點地區樓市銷售開始活躍，逐漸成為拉動房地產市場的主力。
避免三四線城市風險集聚
張大偉表示，從全國市場看，隨著樓市調控深入，一二線核心城市的土地熱潮正逐漸轉移到三四線城市。從城市級別看，三四線城市的住宅類土地明顯升溫，一二線城市的土地市場則明顯平穩。
《報告》也稱，三四線城市作為價值窪地，繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利，尤其是部分城市得益於交通建設、政策規劃等利好，城市預期價值提升，樓市投資性需求增強，成為房地產市場需求梯度轉移的承接區域，結構性熱點區域呈現。
同時，近幾年的棚改貨幣化提速也為三四線城市房地產市場提供瞭銷售動力。從統計上看，我國 2015 年棚改貨幣化安置的比例為 29.9%，2016 年這一比例上升到瞭 48.5%，幫助地方消化瞭 2.5 億平方米的樓市庫存。
而從今年的一些地方政府發佈的計劃看，大多數地方政府將棚改貨幣化比例調升至 50% 以上。
華創證券宏觀研究部門近日發佈的報告認為，自 2016 年一季度棚改貨幣化安置持續去庫存開始，三四線城市的房地產庫存已經從高位 30 個月逐步下降到合理區間，甚至部分三線城市已經進入到 12 個月以內，而在此類城市的供需進入到合理區間甚至是漲價區間之後，同時在購房政策又相對優惠的背景下，逐步推動住宅需求進一步釋放。
《報告》顯示，今年第二季度，唐山、秦皇島、邯鄲、廊坊、安陽、新鄉、蘇州、嘉興、汕頭、順德、中山、荊州、株洲、北海等 14 個三線城市的住宅地價環比快速上漲，漲幅超過 3%。
三四線城市地價的快速上漲也引起外界關註。《報告》稱，下一步要註重政策的靈活性和穩定相結合。提高各類政策之間的協調配合，避免政策過度 " 疊加 " 或 " 沖減 "。熱點城市的調控政策要繼續保持穩中微調，增強定力，著眼未來，避免後市反彈；要綜合權衡穩預期、去庫存、去杠桿等政策，避免三四線城市的風險集聚。
( 第一財經日報 )
