老王借錢給老孫 296 億收購自傢資產奧秘在這
國際金融報記者 | 潘潔
他們可能先後都意識到，中國的房地產不能再按照原來的瘋狂玩法繼續玩下去瞭，必須改變現狀，改變的方式就是大舉進入文旅產業，以文旅聯動地產。
最近地產界最大的事件，莫過於 " 首富 " 王健林將萬達旗下 13 個文旅項目和 76 傢酒店一股腦全賣給瞭融創中國董事長孫宏斌。
交易金額近 632 億元，創地產界並購金額新高。
其中一個細節驚到瞭許多人：王健林給融創一筆近 296 億元的貸款來收購自傢資產。
受此消息刺激，11 日，融創中國股價大漲 13.65%，報收 16.82 港元，市值大漲 78.84 億港元，達 656.5 億港元。
四步收購法
對於這筆不菲的交易金額，大傢要問瞭：融創的錢從哪兒來？融創收購萬達資產意欲何為？7 月 11 日的公告則一並回答瞭這兩個問題。
融創先披露瞭此次交易的支付方式：
1、框架協議簽署當日，融創房地產向萬達商業支付 25 億元作為定金；
2、2017 年 7 月 31 日或之前，萬達配合融創完成對目標項目公司和目標酒店資產的盡職調查，雙方簽署正式協議。協議簽署後 3 日內，融創房地產累計支付至合作事項總價款的 20%，即 126.34 億元，這是第二筆付款；
3、正式協議簽署後，萬達開始準備轉讓過戶前所需的手續，融創推動盡快取得股東在其股東大會的審批，並在 90 天內支付轉讓價款累計至 335.95 億元，這是第三筆付款；
4、收到第三筆付款後 5 個工作日，萬達通過指定銀行向融創發放貸款 296 億元，融創收到該貸款後 2 日內，向萬達支付剩餘 295.75 億元，這是第四筆付款。
可以看出，王健林給瞭孫宏斌一個非常寬裕的付款期限和付款條件。去除中間的轉手環節，實際上，在最後的第四步，是萬達自己給自己 295.75 億元。
香頌資本執行董事沈萌向記者分析，萬達將給融創的這筆高達 296 億元的三年期委托貸款，就是委托銀行貸款，王健林把自己的錢交給銀行，並貸給指定方孫宏斌，這個形式叫委托貸款，並不是僅僅告訴銀行，讓銀行去放貸。
" 像王健林這種賣方提供融資的收購方式是很平常的。" 沈萌表示。
" 而對於外界解讀的萬達貸款給融創購買自己的資產，實則是股權變債權的交易行為的說法，我並不認同。" 沈萌向記者分析，賣方融資不應該被視為股權變債權，而是分期付款。
他說，賣方融資主要是賣方鐵瞭心要賣，而選擇的合適買方一時無法籌集足夠的資金，同時外部融資也較為困難，另外買方也為瞭鎖定自己的風險，將賣方部分資金捆綁在所賣資產上作擔保。
在沈萌看來，對於 20 年內支付 130 億元的管理費，融創也是被允許可延期支付。
為何這樣做
盡管外界質疑孫宏斌瘋瞭，但融創中國股價的瘋狂上漲表明，資本市場對於孫宏斌的這次收購，說瞭句 OK。
我們來回顧一下問題的本質：孫宏斌為什麼不顧代價要買萬達項目？
一位業內人士對《國際金融報》記者表示，融創這次收購非常劃算，可以說 " 賺大瞭 "。
該人士舉例稱，就拿萬達的 76 傢酒店來說，合計建築面積 324.9 萬平方米，代價 335.95 億，100% 股權。相當於約 1 萬元 / 平方米，比絕大部分城市住宅單價還便宜！
與此同時，萬達指定銀行借貸給融創 296 億元，利率為 4.75%。" 這個價格也非常劃算，實際上市場上開發商已很難拿到貸款瞭，296 億元等於 13 個文旅城的收購價格。" 上述人士分析，實際上是萬達全額貸款給融創去收購自己的 13 個文旅城，融創被占用的資金隻有收購酒店的 336 億元。
這麼大的便宜給孫宏斌占瞭，王首富傻瞭嗎？
至少目前來看，王健林出售萬達城的行為，與他之前的宏偉計劃是相矛盾。
今年初，王健林在萬達工作報告中還聲稱，到 2025 年，萬達要在全球開業 25 傢萬達城，其中海外 6 傢。
如此高調地突進和勇退，卻幾乎發生在同一時段，其中到底發生瞭什麼？
" 可以看得出，萬達此次也是急於拋售資產換取流動性，才讓融創得到瞭一個好的機會，且價格如此低廉。" 該人士強調。
" 萬達之所以主動貸款給融創，或有兩方面考慮。" 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，第一是此次收購金額較大，目的是為瞭讓整個資產包可以一次性交割；第二是由於此類項目標的較大，通過萬達主動性貸款，相當於為資產轉讓提供瞭擔保，即融創收購此類項目實際上也承擔瞭對萬達的一部分債務責任。
萬達的資金之謎一直為大傢所樂道。
2016 年萬達商業從 H 股退市前最後一份年中報顯示：萬達商業目前的資產總值約為 6947 億元，負債總額約 5047 億元，負債率高達 72.6%。這麼高的負債率，一旦資金鏈斷裂就會出現大麻煩。
有觀點認為，萬達在獲得 631.7 億元的資金後，將直接使得其負債率下降 5%，財務狀況看起來就更 " 穩健 " 瞭。
不過，外界將萬達出售之舉更多與商業地產回歸 A 股扯上關系。目前，萬達商業的 IPO 進程是 " 已反饋 "，而能在年底之前成功上 A，對萬達來說，無疑是大好事。
在嚴躍進看來，萬達所以把自己喜歡的板塊轉讓給融創，很重要的一個原因，就是回 A 股上市之路太不暢通。
" 在香港市場私有化以後，遲遲不能在 A 股上市，也在一定程度上加劇瞭萬達的資金風險，負債率越來越高。" 嚴躍進分析，在這樣的情況下，隻能做出忍痛割愛的行為。
" 被迫 " 的共識
有觀點認為，王健林、孫宏斌兩位地產 " 大佬 " 可謂英雄所見略同。
他們可能先後都意識到，中國的房地產不能再按照原來的瘋狂玩法繼續玩下去瞭，必須改變現狀，改變的方式就是大舉進入文旅產業，以文旅聯動地產。
略有不同的是，在文旅產業的大擴張中，萬達走的是先重後輕的資產擴張路子；而融創則是輕重並舉，一手收購樂視網 ( 30.680, 0.00, 0.00% ) ，一手收購萬達文旅項目，然後再實施文旅產業的大整合，包括輕重資產整合、線上線下整合、文旅和地產的整合。
相關人士預計，融創此次買入萬達的 13 個文旅項目後，長線大盤項目增多，業績增長或更可持續。
