本文來自微信公眾號豪言，作者橋孺，36 氪經授權發表。
長效機制的兩隻靴子，落下一隻，兩 " 震 " 相較擇其輕的那一隻。
一
這次北京出臺共有產權房政策，相當於實質上的 " 二次房改 "。
相對於將計劃分配改為市場買賣的 " 一次房改 "，這次仿佛走瞭一次回頭路。其實與正統的計劃機制並不簡單類同，而是更像這幾年流行的 "PPP" 投資模式。首先，並不是住房 " 白送 " 式的分配，而是真金白銀的購買，隻不過由政府、開發商和購房者 " 三堂會審 "，各出其力，而且購房者仍是主力，無論是初期投入，還是後期獲利。
共有產權房的實質是用政府融資（政府有 " 股份 "，即部分房屋產權）和開發商讓利（限房價，競地價），來提前使得那些 " 在現有房價水平 " 和 " 現有借貸條件 " 下，沒有能力購房的群體提前實現擁有產權住房。
與正常商品房購房者相比，有兩點不同：正常商品房購房者得到的是市場化的銀行融資，共有產權購房者得到的是政府的現金補貼；前者可以享有充分的流動性和完整的收益，而後者變現有時間限制，變現收益也要與政府分享。
二
此次政策用意有所深化，不止於讓你住有所居，還要有所得，即財產性收入。
此次政策宣稱的第一目標是改善民生、幫助更多的人實現住有所居。但其實住有所居，在對租賃市場進行擴大供應、加強管理和改善條件之後，完全可以達到，為什麼又推出 " 一定要買 " 的共有產權房？
多年來，中國房地產矛盾激化，對立情緒漫延，主要還在於房子有著巨大的資產增值的財富效應，所謂買對一套房，勝打十年工。這種情況所造成的社會矛盾，是福利性租房制度解決不瞭的，因為它僅僅是以補貼價給予房屋的使用權。
現在有瞭共有產權房，意味著財力和條件暫時不夠的人群，也能及時地獲得有財產性收入的機會。從而避免瞭這些群體 " 過屠門而大嚼 " 的失落和挫敗感，當然，感覺之外，更重要還是無法獲得實際的財產性收入。
三
政策的深意所在，還在於拉動投資、避免對整體經濟造成過大的消極影響。
中國房地產政策多次反復搖擺，不僅沒有對房價造成抑制，反而屢次刺激房價大漲，原因就在於房地產占固定資產投資的比重過大，拉動著長長的產業鏈條，賣地亦影響著政府的財政收入。所以，每次調控，最終都是半途而廢。
發展共有產權住房，相當於關上半扇門，打開一扇窗。政府仍然有著賣地收入，開發商仍有項目做，市場的流動性不會受到致命性打擊，有助於維持整體經濟的穩定。
四
怎樣影響房價？燕郊們要小心瞭！！
此次政策宣稱的第二大目標是深入推進房地產市場調控，也就是幫助平抑房價。
應該承認，因為共有產權房要 " 限房價，競地價 "，比同區位的商品住宅要打一定的折扣，所以，對市場的影響的確存在。首先是例牌的、對城市平均房價的拉低和粉飾作用，第二是更實際的結構性的短期影響。
就北京來看，共有產權房的購房群體與首次剛需置業者有一定程度的重合，並對後者有替代作用。這個群體有兩個特點，一是對價格敏感，二是買房確實是用來住的，至少住 5 年（與共有產權房的變現時限對應）。而這部分購房者現有的購房指向是兩大塊，一是城區內的低總價二手房，二是環京地區的普通新房。
而此次政策中提到的新建共有產權房的選址都不錯，原話是 " 優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配，促進職住平衡 "，這會對北京溢出的剛需有一定的回流牽引作用。所以，共有產權政策的出臺，對以燕郊為首的環京地區的普通住宅和城區內品質一般的小戶型二手房影響最大。
但中長期來看，因為戶型偏小，購買資格的限制也還算嚴格，以及購房者的需求水平不斷提高，共有產權住房對北京剛改及以上水準的商品房沖擊不大。超級國際都市的經驗告訴我們，改善性購房者對產品的空間、品質和細節、同質化鄰裡關系、生活教育配套水準的要求，都越來越高，越來越細膩。所以，共有產權房對這部分主流需求的替代作用幾乎沒有。
甚至可能相反，正因為有瞭完善的福利性住房供應體系，使得大城市商品房房價的上漲 " 師出有名 "，社會也因此卸掉瞭一個大的輿論包袱壓力和情緒。這一點，從香港和新加坡的案例上看得尤其清楚。
五
城市間對人的選擇性 " 爭搶 "。
北京共有產權房的雷霆行動，不隻前有 " 古人 "，比如行之已久的上海，更有來者，比如成都剛剛表態，可以用五年前的房價買房！
昨天《成都市促進產業發展的住房保障政策措施》中規定，租住政府人才公寓滿五年後，可以按入住時的市場價格購買，購買後 5 年內不得出售。5 年後出售，須按入住時的市場價格。
可以看出，成都沒有北京和上海 " 大氣 "，與京滬的共有產權房相比，成都人隻能得到租金折扣（5 年內租金打折）和較低的習入房價，但得不到房產增值的部分。
這些措施，從各個城市本身來說，目的是 " 搶人 "，搶什麼人？有杠桿率的人。
昨晚一位媒體朋友說，他捐款隻捐給年輕人，特別是農村上不起學，但又能考上大學的年輕人。就是因為這種人杠桿率高。
其實，福利性住房政策實際上對應的人群，與上述朋友願意捐助的人群差不多。就是從低梯級城鎮甚至農村進京的年輕人，而且，絕大部分受到大專教育。
這個群體的杠桿率體現在，首先上大學後，有知識和能力杠桿；其次，適齡結婚後有生育杠桿，戀愛時，一人變兩人，結婚後兩人變四人，父母再來照看，四人變六或八人；第三、知貧而後勇，奮發圖強，又有發展杠桿。從長遠來說，憋著勁兒要幹出名堂的人，是杠桿率最大的人。
萬一能有杭州那樣的好命，在引入和留下的年輕人中，二十年後再出一個馬雲呢？
六
為什麼 " 二次房改 " 出臺，房產稅還不見大的動靜？
建立中國房地產長效機制，需要落下來兩隻大靴子。房產稅之外，就是以共有產權房和之前的租售並舉為重點的 " 二次房改 " 瞭。它們就是長效時制大門口蹲踞的兩座獅子。
但現在看來，" 二次房改 " 卻比千呼萬喚的房產稅先落地，並將以更大的執行力度和深度向前推進，這是什麼原因呢？
因為符合中國改革的邏輯：先易後難，從起點低處入手，從不得罪人處入手。有增量改革的空間，就絕不做存量改革。
比如近四十年前，中國的改革就從最貧窮的農村啟動，讓幾乎處於赤貧狀態的農民 " 稍微 " 富裕一點。而這個做法，不會得罪任何其它的社會階層。這屬於增量改革。
房產稅則不同，如果實施的話，理論上說，房子越多的人越倒黴。那麼，中國房子最多的是什麼人呢？損有餘而補不足，在一般情況下，隻能說說而已。
七
對共有產權房的幾個疑問：
1､房源能否包括二手房？
2､共有產權房所有者將來的獲利程度會大於純商品房嗎？
3､共有產權房限價標準如何厘定？
4､開發商的利潤怎樣規定？
5､政府包銷嗎？（當然，開始時更大的可能是供不應求）
6､資格認定上，沒有看到收入標準的規定。是否隻要沒房、沒有房屋交易，哪怕是億萬富翁也可以買？
7､信貸政策有區別嗎？
8､會否因對現有市場壓抑過度，出現香港當年董建華 " 七萬五 "（供應公共居屋）政策半途而廢的局面？
