去年以來，中國房地產市場進入調整階段。全國 60 餘城市持續發佈各種地產調控政策 160 餘次，房價暴漲的勢頭得到有效遏制。在 8 日下午的博鰲論壇中，國泰君安證券首席經濟學傢林采宜發表瞭以《中國房地產告別暴漲時代》為主題的演講，她認為，中國房地產市場已經進入拐點，暴漲時代已經結束。
林采宜認為，驅動中國房地產市場暴漲的因素有 4 個。第一是人口，房子是用來住的，所有的剛性需求都是取決於人口的增長，而且這個人口不是老年人口，是婚育人口，這是剛性需求的最根本的根源，也是能支持過去十幾年一個長周期的地產增長的最核心的動力。
第二是收入增長，從 2000 年到 2016 年，城鎮居民的可支配收入從 6200 元增加到 3.3 萬元，也就是說居民的可支配收入增加瞭 5.5 倍，這意味著每年它的復合增長率是超過 10%，大概 11% 到 12% 之間。
第三是寬松的貨幣條件。2014 年我們的 M2 隻有 13 萬億，但是到瞭 2016 年，我們的 M2 是 150 萬億。在這樣一個環境下，我們的地產是高歌猛進 15 年，雖然當中有調控的聲音，有點波瀾起伏，但是總體來說這個環境就是過去 15 年地產高速增長和房價不斷上漲的基本條件。
但是，林采宜隨後表示，在目前，驅動房地產趨勢性上漲的人口因素發生逆轉，靠人口增長規模所支撐的房地產需求高速增長時代已經結束。一方面，中國的人口出生率正大量下跌；另外，未來 10 年，農村流入城市的人口將不斷減少；最後，最近 5 年，一二三線城市常住人口增量大幅減少。
而城鎮居民可支配收入高速增長的時代，也已經成為歷史。據林采宜介紹，2011 年以來，我國城鎮居民可支配收入的增長水平持續下降，到瞭 2016 年 3 月，已降至 6% 以下，目前為 5.7%。從發展趨勢來看，未來還有可能繼續下降。此外，我國居民總負債率在逐年上升，未來，居民在房屋購置方面的支付能力也會相應下降。
除此之外，林采宜還認為，刺激房地產投資性需求的寬松貨幣環境在逐漸改變。" 從去年年底開始，利率下行的周期已經結束，現在進入上行，信貸成本增加是必然的。" 此前，流動性寬松和相對較低資金成本是推動本輪房價上漲的主要動力，而目前，隨著一二季度宏觀經增長數據的逐步改善，穩增長的政策目標相對淡化，去杠桿逐漸成為主旋律。林傢宜補充道，美聯儲緊縮政策的溢出效應，人民幣利率水平也會相應上移。
最後，林采宜指出，導致房地產暴漲的重要因素——土地供給政策將發生變化。2016 年 4 月 6 日，住建部和國土資源部聯合發佈《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，通知指出，要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括 " 限房價、競地價 "" 限地價、競房價 "、超過溢價率一定比例後現房銷售或競自持面積等，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。
林采宜認為，土地會釋放出來，重要的是改變預期。" 其實很多時候你的需求取決於你的預期，當你覺得會漲的時候，你購房的需求會很強烈，當你預期不會漲甚至會跌的時候，你的很多購房的需求都會分崩瓦解。" 所以，她總結道，政府公佈的土地增加供給的政策，調整的不是市場實際的土地供應量，而是大傢對未來房價的預期。當預期穩定瞭，房價也就穩定瞭。
