《中國經濟周刊》記者 程子彥 | 上海報道
（本文刊發於《中國經濟周刊》2017 年第 29 期）
" 賣賣賣 " 幾乎成瞭地產商近來的集體選擇，曾公開表示 " 在資產荒時，我擁有中國境內的房子比擁有中國境內的人民幣要好 " 的地產大亨潘石屹，在時而 " 自持 "，時而 " 整售 " 的公開宣言後，目前也選擇瞭 " 賣 " 這條路。
6 月 26 日，潘石屹的 SOHO 中國以 35.73 億元整售虹口 SOHO，折合單價為每平方米 5.1 萬元人民幣，買傢為新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業中國。7 月 4 日，潘石屹對外宣佈啟動北京光華路 SOHO2、上海凌空 SOHO 兩個項目的整售。這是潘石屹首次整售北京物業。
再一次 " 變卦 " 後，對於外界的質疑，潘石屹回應稱，他認為做生意的最基本原則是 " 低進高出 "。值得一提的是，他還認為，如今互聯網共享精神是反房地產的。
三年來屢次 " 變卦 "
售樓是潘石屹的本行，本不應讓外界感到驚訝。不過，引起大傢熱議的，是潘石屹一次又一次的 " 變卦 "。
2012 年，SOHO 中國在業績會上宣佈，逐步告別一直以來散售的商業模式，改為持有出租物業，開啟 SOHO 中國的轉型之路。這被潘石屹認為是 SOHO 中國的第三次轉型，前兩次轉型分別是早年公司從住宅開發轉做商業地產及 2007 年赴港上市。
2014 年，SOHO 中國改為 " 自持 " 模式後首次 " 變卦 "，將位於上海的 SOHO 靜安廣場和 SOHO 海倫廣場以 52.32 億元出售給金融街 ( 12.360, 0.21, 1.73% ) 控股。當時 SOHO 中國的官方回應是發掘在北京和上海的黃金地段收購優質資產的機遇。由於溢價僅為 11.26 億元，溢價率不足 27.4%，外界認為該次變卦是 SOHO 中國轉型後的無奈之舉。
2016 年 7 月，SOHO 中國將公司旗下 SOHO 世紀廣場項目以 32.2 億元的價格整售給國華人壽保險股份有限公司。這次潘石屹給出的原因是：能賺的錢就要賺。
2016 年 8 月，潘石屹宣佈將繼續出售上海凌空 SOHO、虹口 SOHO 和 SOHO 天山廣場 3 個非核心項目。然而，在時隔半年後（2017 年 3 月）的 SOHO 中國業績報告會上，潘石屹當眾變卦，稱要暫緩銷售，並聲稱：" 在資產荒時，我擁有中國境內的房子比擁有中國境內的人民幣要好。"
3 個月後，潘石屹毫無征兆地突然以 35.73 億元將虹口 SOHO 整售，並對外宣佈啟動北京光華路 SOHO2、上海凌空 SOHO 兩個項目的整售，外界保守估值在 105 億元左右。
如果算上 2014 年以 30.5 億元出售凌空 SOHO 一半項目給攜程，以及 2015 年 9 月潘石屹將外灘地王股權以 84.93 億元轉讓給復星，據記者估算，潘石屹自宣佈轉型 " 包租公 " 以來，出售上述項目（光華路 SOHO2、凌空 SOHO 尚未完成整售，未計算在內）涉及資金約 236 億元。與此同時，據公開資料顯示，在此期間 SOHO 中國並未拿下新的地產。
已到資產處置高點？
" 在價位低時進貨，在價位高的時候就出貨，我們還是要永遠遵循這個原則。現在的價格比原來的價格翻瞭一番多，如果之前（價格低）時就拿房產到市場上銷售，不符合我們的原則。" 這是潘石屹對 SOHO 中國最近一系列 " 賣賣賣 " 行為最直接的解釋。
潘石屹認為，衡量資產處置高點的標準隻有一個，就是租金回報率。租金回報率和售價成反比關系，租金回報率越低，售價越高。
易居中國房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽向《中國經濟周刊》記者表示：" 我不認同存在地產高位一說，租金回報率低確實是 SOHO 中國處置資產的一個原因，但更重要的是 SOHO 中國向輕資產轉型希望持有更多現金。"
" 隻要現金流不斷，SOHO 中國的轉型就是成功的。" 潘石屹曾向《中國經濟周刊》記者表示。
財報顯示， 雖然真正轉型後營業額持續下滑，但 SOHO 中國 2016 年的租金收入已經是 4 年前的 10 倍之多，且占到全部營業額的 95.8%。有業內人士認為， 制約 SOHO 中國租金收入進一步提升的 " 天花板 " 已經隱現。
以北京望京地區為例，據雲房數據研究中心的數據，自 2014 年一季度以來，望京地區寫字樓的租金增幅緩慢，近 4 年來每平米增幅不到 1 元，截至 2016 年四季度，望京地區寫字樓租金價格在 8.29 元 / 平方米 / 天。此外，由於新寫字樓盤不斷竣工，自 2015 年三季度開始，望京地區寫字樓空置率逐漸走高。
外界猜測，這可能是潘石屹願意將 2016 年出租率高達 95% 的虹口 SOHO 整售的原因之一。
共享經濟反房地產？
對外界關於其可能打算告別房地產開發商身份的猜測，潘石屹的回應是：" 一回半回還告別不瞭。"
按照潘石屹對外公佈的計劃，處置辦公物業非常可觀的一筆資金將全部用來發展旗下的 SOHO3Q。
SOHO3Q 被潘石屹視為 SOHO 中國轉型方向，經過兩年多的發展，已成為北京、上海最大的共享辦公空間。截至 2016 年底，SOHO3Q 平均出租率約為 85%。但對於 SOHO3Q 的盈利數字，SOHO 中國回應《中國經濟周刊》記者時稱，涉及商業機密，不便透露。
7 月 11 日，共享辦公的鼻祖 wework 融資 7.6 億美元，估值已經超過 200 億美元。據潘石屹透露，為瞭把 SOHO3Q 的價值體現出來，下個月 SOHO3Q 也會考慮融資。
為什麼如此看好共享辦公？潘石屹認為共享經濟是中國房地產的未來，也是各行各業的未來。" 互聯網時代和人工智能時代的到來是反房地產的。所以我們現在就要通過學習互聯網、人工智能，進一步瞭解這個時代最本質的東西是什麼。科技的進步讓全世界范圍內各行各業的共享成為可能，房地產行業也可以把重資產模式轉變成輕資產模式，變成一個可以和大傢分享資源的平臺。" 潘石屹如此說道。
為何地產商紛紛向輕資產模式轉型？易居中國房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽向《中國經濟周刊》記者解釋說：" 地產已經結束瞭過去 20 年的粗放式快速發展，現在重資產的利用率逐步走低，住宅、商辦均是如此。輕資產是靠專業賺錢，不僅輕資產公司估值是傳統房企估值的 2~4 倍，也更能抵禦資產價格波動的風險。更重要的是，輕資產公司的利潤率也會相對更高。"
根據易居中國研究院的研究結果，共享辦公隻是輕資產的一個狀態，目前地產商的輕資產模式還處於摸索階段。
