01
剛剛，上海傳來大消息，樓面價破 6 千，地價 " 暴跌 "84%！
上海樓市迎來大消息！
據上觀新聞報道，7 月 24 日下午 14:00，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城，采取 " 隻租不售 " 模式，項目建成後，將至少提供 1897 套租賃住房房源。而競得兩幅地塊的，均為國有企業。
這意味著，中國樓市將發生重大轉折：租賃時代來瞭，" 住房公有制 " 在中心城市發揮主導作用的時代來瞭，樓市的價格體系將發生重大變化！
此次成交的兩幅地塊，位於浦東新區的 " 張江南區配套生活基地 A3-06 地塊 "，土地面積約 6.5 公頃，可建建築面積約 13 萬平方米，由上海張江 ( 集團 ) 有限公司競得，成交價格為 7.24 億元，成交樓面單價隻有 5569 元 / 平方米。
下圖就是 " 張江南區配套生活基地 A3-06 地塊 " 的位置：
位於嘉定區的 " 嘉定新城 E17-1 地塊 " 土地面積約 2.85 公頃，可建建築面積 7.13 萬平方米，由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為 4.24 億元，成交樓面單價為 5950 元 / 平方米。
下圖就是 " 嘉定新城 E17-1 地塊 "：
這個成交價，價格低到瞭 " 接近贈送 " 的水平。整整一年前的 2016 年 7 月，在距離 " 嘉定新城 E17-1 地塊 " 不到 700 米的地方、位置略差的 "E27-1 地塊 " 被福建建發奪得，總價 41.98 億元的價格奪得，樓板價 3.03 萬元 / 平方米，扣除 5% 的保障房與 15% 的自持面積後，實際樓板價達到 3.76 萬元 / 平方米。
也就是說，今天轉讓的嘉定新城租賃用地，樓板價隻有一年前拍賣價的 16%！
短短一年，地價大跌瞭 84%！這就是政府對租賃住房的支持力度！
根據上觀新聞的報道，兩塊土地的最後拍賣的樓面價分別為：張江地塊方面，成交樓面單價為 5569 元 / 平方米；嘉定地塊方面：成交樓面單價為 5950 元 / 平方米。
6000 元的樓面價，最終開發商的成本是多少呢？
據 " 暴財經 " 分析，新的隻租不售模式下，房屋成本應該是： 土地成本（30%）+ 開發費用（10%）+ 建安成本（20%）+ 稅費（具體會有減少，姑且算作 10%）。
把樓面價 6000 代入新的房屋成本公式，那麼會得到成本大概是 12000。
租金回報率多少？
目前，在嘉定地塊周邊，出租一套 90 平米的大概需要 4100。
這麼計算，開發商通過房租收回成本隻需要：21 年！年化率收益率大概是 4.5% 左右。這個收益率已經可以讓開發商活得很滋潤瞭。
所以，之前市場對開發商隻通過租金收入難以盈利的擔憂，如今看來大概是多慮瞭。
如果這類租賃住房的建設規模很大，的確會抑制大城市的房價。
02
斷瞭所有人後路！上海正式宣佈：" 一價清 "
周末，樓市再傳大消息：上海出臺瞭被稱為 " 一價清 " 的調控措施。
上海住建委在其官方網站，公佈一份與上海物價局聯合簽署，名為 " 關於加強商品住房及其附屬地下車庫（位）等設施銷售監管的通知 " 的文件，對房地產銷售提出瞭如下要求：
1、開發商賣房子、車位等附屬設施的時候，應該嚴格按照備案價銷售，不得收取電商費、團購費、茶水費等其他任何價款或費用；
2、不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格。
3、房價、車位價格都需要向政府備案，定價不合理的，政府部門可以要求 " 房地產開發企業重新申報備案 "。如果備案後需要調價，也需要政府部門同意。
4、商品房、車位等附屬設施的銷售都采取 " 價格承諾制 "，要在銷售現場明碼標價（包括價格，以及價格有效期）、公示價格承諾書。
5、違反規定的開發商，一經查實，暫停網簽資格，情節嚴重的降低直至取消房地產開發企業資質，並列入本市嚴重失信企業名單。構成犯罪的，移交司法機關處理。
6、本通知自發佈之日起執行。
這是啥意思？其實很簡單，進一步堵塞漏洞，加強調控。不僅不給開發商留後路，也不給政府自己留後路。
主流媒體一直在報道房價下跌，但是老百姓不信，因為大傢都知道雖然備案價降低瞭，但實際上開發商利用其他手段把房價又賺回去瞭。比如要求單獨支付高於市價的裝修費，比如捆綁銷售車位，甚至赤裸裸地通過中間人，向你每套房子要數十萬、上百萬的茶水費之類。
任何規定，不講違規怎麼處罰，都是假把式。顯然，這次增大瞭 " 違規 " 成本，尤其是構成犯罪的，移交司法機關處理這一句。真細究起來，如收茶水費，就可牽涉到 " 商業賄賂 "、" 偷稅漏稅 " 等罪名。
敢不敢出臺 " 一價清 "，已經成為地方政府是不是真心調控房價的試金石。因為 " 一價清 " 不僅斷瞭開發商的後路，也斷瞭地方政府在調控中 " 暗中放水 " 的後路。
所以，上海的決絕是令人震驚的：這次出臺 " 一價清 " 雖然不是第一傢（此前重慶、西安等地有類似措施），但仍然堪稱力度空前，可見上海要把房價真正摁下去的決心。
03 這個世界正在懲罰炒房者！
房子對於有錢人是一項榨幹剛需的豐厚投資，對於沒房的普通老百姓卻是一個必需品。人的一生都在和房子發生千絲萬縷的關系：
大學畢業瞭，要在工作的城市租房住；結婚瞭，丈母娘要求有房才肯嫁女兒；有瞭孩子，沒有學區房不能上學。一套用於自住的房子，卻為我們的人生處處設關卡。
假如我們把房子想象成糧食或者衣服，那得多可怕。食物是人類的生存所需，炒糧食炒到老百姓吃不起，就會有人餓死；衣服是基本生活必需品，炒衣服炒到人老百姓穿不起，就會有人凍死。
所以，你有多想買房，就有多恨炒房者。
投資，不是比誰賺得多，而是比誰活得久！
房子是用來住的，不是用來炒的。違背這個鐵的法則，即使一時賺到瞭快錢，但早晚是要賠回去的。
對這個事情，講得最直白的，是馬雲。馬雲在杭州舉行的全球峰會上發表主題演講說到：未來房子如蔥。馬雲說，過去 8 年內，中國的房價整體上處於大幅上漲的狀態。8 年後，中國最便宜的東西可能就是房子。
中國一二線城市房價之高，已偏離瞭價值。現在一線城市的租售比大概不到 2%，租房要出租 70 年才能回本。這也就是說：換到股市，就相當於 70 倍的市盈率。而現在，我大 A 股的平均市盈率也不過才 16.8 倍而已。
明眼人都能看出：這種由羊群效應、投機情緒推升的畸高房價，其實不過是沙上築塔，一旦投機情緒降溫，裸泳者就將現出原形。
高漲的房價，是以透支大多數普通年輕人的激情，消耗一個傢庭全部生命力為代價的存在。這種透支國人生命力的掙錢模式有多少存在的價值？就算有，又能存活多久？
調控讓樓市降溫，這個世界開始懲罰炒房者。那些入市較晚的跟風炒房者既沒有 " 溫州炒房團 " 的資金實力，又沒有更多的融資渠道，更何況溫州炒房團還狠狠地栽過跟頭，那些沒有實力弱小的炒房者隻能在這輪調控寒冬中獨自苦撐，能撐多久？誰都不知道。
註：本文整理自暴財經（ID：icaijing123） 、樓市參考（house0929）劉曉博、鳳凰財經（finance_ifeng ) 、財經內參（mofzpy）、劉曉博（liuxb929）
