實 習 生 徐婷 北京報道
一場堪稱房地產界迄今最大並購案在這兩日引起廣泛關註。
7 月 10 日，萬達商業與融創中國發佈聯合公告稱，為瞭充分發揮雙方各自產業優勢，經友好協商，雙方於 2017 年 7 月 10 日簽訂瞭西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目、哈爾濱萬達文旅項目、無錫萬達文旅項目、青島萬達文旅項目、廣州萬達文旅項目、成都萬達文旅項目、重慶萬達文旅項目、桂林萬達文旅項目、濟南萬達文旅項目、昆明萬達文旅項目、海口萬達文旅項目等十三個文化旅遊城項目股權轉讓及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等七十六個酒店轉讓協議。
隨後，7 月 11 日，融創中國控股有限公司（01918.HK）公告瞭收購詳情。根據公告，雙方協商付款方式中第四筆付款方式為：萬達通過指定銀行向融創發放 296 億元三年期貸款，隨後融創向萬達支付 295.75 億最後一筆收購款。此外，融創中國公告稱，就目標項目公司和目標酒店資產合作訂立框架協議，將在 7 月 11 日上午 9 時恢復股份買賣。
業內人士認為，從樂視的跨界投資，到萬達文旅地產以及持有型酒店的全面收購，融創中國依托房地產優勢進行新增長點的探索日趨明顯，意圖在於借此來對沖目前房地產行業所面臨的市場波動，以及未來公司均衡穩定的長遠發展。
84% 可售面積
這堪稱房地產行業最大金額並購案。根據公告內容，萬達以註冊資本金的 91% 即 295.75 億元，將前述十三個文旅項目的 91% 股權轉讓給融創，並由融創承擔項目的現有全部貸款；融創房地產集團以 335.95 億元，收購前述七十六個酒店。
根據協議，雙方同意交割後文旅項目維持 " 四個不變 "：1. 品牌不變，項目持有物業仍使用 " 萬達文化旅遊城 " 品牌；2. 規劃內容不變，項目仍按照政府批準的規劃、內容進行開發建設；3. 項目建設不變，項目持有物業的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控。4. 運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。
值得關註的是，融創收購萬達項目可售面積高達 84%。而這可能是孫宏斌看好這筆收購最大的亮點。根據融創中國公告顯示，十三個文化旅遊項目總建築面積合計約為 5，897 萬平方米。其中，自持面積約為 924 萬平方米，可售面積約為 4，973 萬平方米，可售面積約占總建築面積的 84%。七十六傢城市酒店總建築面積合計約為 324.9 萬平方米，總房間 22，920 個。
此次收購萬達文旅項目為融創中國再次增加瞭土地儲備。截至 2017 年 3 月 25 日，融創中國土地儲備面積為 7912 萬平方米。今年 5 月以來，融創陸續收購重慶華城富麗、大連潤德乾城和天津星耀等房地產公司的股權及債權，又增加瞭 409 萬平方米可售計容面積（住宅及商業），融創中國的總土地儲備量將超過 1 億平米之多。
對於這筆收購，業內關心的是，向來堅持不多元化的孫宏斌是否要進軍文旅、酒店領域？融創方面的回應是，文旅地產和酒店型物業作為中國消費升級，大娛樂、大消費時代到來的重要發展趨勢和商業市場，其預期收益將呈上升趨勢，這些項目的自身造血功能將不會對融創中國的現金流形成壓力。
接近融創人士認為，融創中國進入的成本較低。文旅地產和持有型酒店業都需要很大的資金投入和長時間的培育和積累。萬達作為中國文旅和酒店領域的龍頭，因為自身戰略原因（去地產化和回歸 A 股）出讓相關資產，而融創通過收購，少走瞭很多年的彎路，無論資金成本還是時間成本都會大幅降低。對於雙方而言，是一筆非常具有戰略眼光的雙贏交易。
632 億介入文旅和酒店業
不少人關心的是，孫宏斌是否有龐大的資金實力消化這筆高額收購。
對於此次大手筆的資金來源問題，融創中國董事會主席孫宏斌 7 月 10 日在接受財新記者采訪時透露，收購萬達文旅地產和持有型酒店的資金主要為自有資金，孫宏斌說，截至 6 月 30 日融創持有現金 900 多億，資金不是問題。
記者在融創中國 7 月 11 日發佈的公告中看到，雖然整個收購達到瞭 632 億元之多，但支付方式並不是一次性付清，而是分四次支付，不僅如此，萬達集團還承諾，在收到第三筆款項之後將通過指定銀行向融創中國發放 296 億元的三年期貸款，利率為銀行三年期貸款基準利率，這些都將很大程度上緩解收購給融創中國帶來的短期資金壓力。
億翰智庫董事長陳嘯天認為，這筆收購存在退出的必然和進入的必要性。對王健林而言，2013-2014 年的戰略性踏空，直接導致瞭地產業規模化的無望，類制造業性質的現金流模式變成不可能，退出實屬必然；對孫宏斌而言，短期要想追趕前三強，如果不是在 TOP10 企業裡面做些收並購，這是不可能的任務，更何況，近期土地出讓市場頻繁的持有模式使得獲取萬達二十年的持有物業經營的團隊、經驗、資源等等成為必然。
根據融創 7 月 5 日公佈的半年銷售業績，截至 2017 年 6 月 30 日，融創中國共實現合同銷售金額 1118.4 億元，完成 2100 億元年度目標的 53%，在房企銷售排行榜上位列第七。並以 6 月合同銷售額 285 億元創單月銷售新高。孫宏斌在 7 月 10 日當日透露，今年融創中國將實現超過 3000 億的銷售額。
此外，融創中國此次大舉收購萬達項目，或許另有圖謀。盡管孫宏斌在多次場合表示，不看好房地產多元化，並堅持主打高端物業的產品開發、銷售及服務。但隨著中國房地產新房市場日趨飽和，融創中國正在尋找新的企業發展支撐點，而大娛樂、大健康被孫宏斌看好，並宣佈，未來將加大在這方面的投入。
萬達作為文旅和酒店經營的龍頭企業，數十年來，積累瞭深厚的持有型物業經營能力，並在大消費、大娛樂方面與融創中國有著共同的認知，加之，萬達試圖通過輕資產戰略改變其地產商的定性，推動回歸 A 股的進程。融創中國的欲進、萬達的欲出，正是這種 " 機緣巧合 "，融創中國才有機會深度介入到文旅地產和持有型酒店業。
此前，融創 150 億註資樂視網、樂視影業、樂視致新就是在大娛樂、大健康平臺領域的 " 量身定做 "，在此次聯合公告中，萬達和融創雙方均表示，未來將在電影等多領域全面戰略合作，並同意，文旅地產交割後，文旅城仍用萬達品牌，其規劃、開發和運營仍由萬達管控。酒店交割後，管理仍按原合同執行至合同期屆滿。
接近融創人士認為，於融創中國而言，未來將依托萬達在文化旅遊項目的豐富運營經驗、品牌優勢和融創自身在銷售地產的優勢，打造更具市場競爭力的產品，更好的實現文旅項目價值，同時，也意味著融創將與萬達商業自營品牌（包括奢華品牌萬達瑞華、超豪華品牌萬達文華、豪華品牌萬達嘉華和精選品牌萬達錦華）和多個國際知名豪華酒店管理品牌（包括威斯汀、希爾頓、洲際、康萊德、艾美等），以及強大的主題公園、高端健康、教育與商業品牌建立起強大的合作關系，融創在文旅以及持有型物業開發及管理方面將形成強大的合作陣營，有助於融創迅速進入專業化、規模化的文旅酒店運營行業。此次收購，融創和萬達將形成 " 持有物業高端專業運營 + 銷售物業高端精品操作 " 的強強聯合模式。
（編輯：李清宇，郵箱：[email protected]）
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