7 月 4 日，SOHO 中國宣佈，準備出售北京光華路 SOHO2、上海凌空 SOHO 兩個項目。而這，距離 SOHO 中國出售上海虹口項目，僅僅過去瞭 5 天。
文｜劉禹 高遠山 來源｜野馬財經（ID：ymcj8686）
最近，大佬們都很忙，前兩天 " 國民公公 " 王健林剛剛以 600 多億的超低價格，賣掉瞭 77 傢酒店及 13 個文旅項目，現在，李嘉誠又將價值 125 億元人民幣的固網電訊進行瞭出售。
此外，SOHO 中國（0410.HK）掌門人、被任志強稱為 " 二道販子 " 的潘石屹，也緊緊踏著 " 賣賣賣 " 的步伐。
7 月 4 日，SOHO 中國宣佈，準備出售北京光華路 SOHO2、上海凌空 SOHO 兩個項目。而這，距離 SOHO 中國出售上海虹口項目，僅僅過去瞭 5 天。
有地產行業知情人士向野馬財經透露，北京光華路 SOHO2、上海凌空 SOHO 兩個項目已經有意向買傢瞭。
8 月 1 日，野馬財經就上述消息向 SOHO 中國方面進行電話求證，對方既沒有承認，也沒有否認，表示稍後會進行郵件回復。但是，截至發稿前，野馬財經尚未收到官方回復。
對此，前述地產業內知情人士分析，保守估計光華路 SOHO2 和凌空 SOHO 兩個項目的預計售價在 100 — 120 億元。如果這兩個項目成功出售，加上 2014 年以來套現的 236 億元，SOHO 中國將實現套現超 336 億元。
如此短的時間，不斷拋售旗下資產進行套現，大有一副作別房地產的姿態。潘石屹到底所謂何事？
2014 年以來頻頻套現
野馬財經梳理發現，自 2012 年 8 月份 SOHO 中國宣佈告別散售模式，由 " 開發 - 銷售 " 向 " 開發 - 持有 " 轉型之後，從 2014 年起共計已出售 6 處辦公物業資產項目，套現達 236 億元。此次計劃出售的光華路 SOHO2，是其自該次轉型後第一次在北京整售的物業資產。
時代變革，或許房地產行業的黃金時代已經過去。
正如潘石屹在《潘石屹：王石還年輕》中所說：" 我有些傷感，感到一個時代結束瞭。我在美國學習的這一年裡，中國房地產界的幾個代表人物變化不小，一位辭職瞭（王石），一位被封瞭（任志強），一位 " 打醬油 " 去瞭（馮侖），另一位去世瞭（劉曉光）。"
轉型初見成效，卻為 " 降杠桿 " 賣掉？
SOHO 中國 2016 年年報顯示，其營業額為 15.77 億元，同期增長 5.82 億元，同比上漲 58.49%。野馬財經發現，SOHO 中國將此歸功於虹口 SOHO、光華路 SOHO2、凌空 SOHO、外灘 SOHO 等項目的出租率大幅提高，導致租金收入顯著上漲。
上圖來自 SOHO 中國 2016 年年報
言外之意，虹口 SOHO（出租率 97%）、光華路 SOHO2（出租率 98% 以上）和凌空 SOHO（出租率 95% 以上）皆為 SOHO 中國的優質資產。
SOHO 中國在經歷瞭轉型初期的陣痛後，2014 年至 2016 年，租金收入分別為 4.25 億元、10.52 億元和 15.11 億元。盡管，這離其 2012 年曾放言的 " 五年後，租金年收入將超過 40 億元 " 的目標相差甚遠。
但這組數字意味著轉型的成功。
既然轉型成功的苗頭已經看見瞭，為何還要頻頻將高出租率和高回報率的優質資產出售？潘石屹的回答是：" 低買高賣是做生意遵循的永恒不變的規律，我們會根據市場變化和走勢不斷優化產品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態。"
而前述地產知情人士分析，SOHO 中國近期的 " 賣賣賣 " 行為，或許與 " 金融降杠桿 " 的大環境有關，通過不斷的套現，進一步降低資產負債率。
根據 wind 數據顯示，2016 年，SOHO 中國負責總額為 317.58 億元。資產負債率呈現逐年下降趨勢：2012 年 SOHO 中國資產負債率 60.65%；2013 年這一數據為：50.55%；2014 年為：47.33%；2015 年略有回升，為 47.49%；截至到 2016 年底，這一數據為 47.11%。
如果今年第三季度，SOHO 中國成功賣樓，那麼資產負債率還會大幅下降。
起傢於房地產的 " 萬通六君子 " 之一的潘石屹，這麼 " 賣賣賣 " 是欲帶領 SOHO 中國作別房地產嗎？
潘石屹曾對媒體坦言，國傢對房地產的宏觀調控趨嚴，但並不會影響辦公寫字樓物業的市場，相反還會有政策出來支持。
言外之意是很看好這個市場。
" 在市場沒有完全降溫下去的時候短期內連續割售項目，或許是收益已經觸及一個頂部的表現。而且，企業傢都是聰明人，春江水暖鴨先知，積極響應 " 金融降杠桿 " 大政方針。在北京地產行業從業 14 年的馮亮向野馬財經表示。
馮亮也提到，不排除潘石屹正在籌劃逐步放棄房地產項目，但短期內其業務重心很難發生大的變化。
潘石屹說，" 我做事情特別聚焦，SOHO 3Q 將是未來 SOHO 中國的主營業務，其他的業務我都不會做 "。
馮亮分析，潘石屹重點推的 SOHO 3Q 本質上也是房地產產品，SOHO 中國手裡還有很多項目，包括外灘 SOHO 和望京 SOHO，所以，SOHO 中國暫時還告別不瞭房地產。
不過，有地產行業人士敏銳的發現，SOHO 中國已經很長一段時間 " 不拿地 "、" 不收購 "、" 不建房 "，現在又在不停的 " 賣賣賣 "，潘石屹在下一盤什麼大棋呢？
不斷投資國外
潘石屹的這波操作似乎與李嘉誠自 2011 年開始不斷削減在大陸的房地產投資、拋售內地和香港的物業，將投資重心轉向歐洲的行徑頗為相似。
自 2013 年獲取北京麗澤 SOHO 項目後，SOHO 中國再也沒有開展新的項目。
與此同期，潘石屹與其妻子張欣大手筆投資境外地產項目。
2011 年，潘石屹就通過 Capevale Limited 投資瞭紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目，共投資 5 到 7 億美元。
2012 年，張欣斥資 6 億美金收購曼哈頓公園大道廣場 49% 的股權。
2013 年年初，張欣和巴西財團以 14 億美金收購美國通用汽車大廈 40% 的股權，張欣沒有公開她出瞭多少錢，隻說這筆錢來自於他們的傢族信托，而這次交易成為單個中國投資者在美國最大的不動產投資之一。
後來，潘石屹對外表示他們海外買樓是個人行為，與 SOHO 中國無關；張欣也說，她出錢買通用大廈的錢來自傢族信托，與 SOHO 中國無關！
神秘的海外傢族信托
潘石屹、張欣用來在海外進行投資的 " 傢族信托 " 是個什麼來頭？野馬財經發現，在 SOHO 中國公佈招股書的時候，曾經披露瞭該傢族信托。
上圖來自 SOHO 中國全球發售（即：招股書）
《招股書》附註披露瞭 SOHO 中國架構中最精妙的一環：SOHO 中國上市公司的兩大股東 Boyce 原本是潘石屹全資持有，Capevale（BVI）由張欣全資持有。但是，2005 年 11 月 14 日，潘石屹將其 Boyce 公司的股份，以饋贈方式，轉讓給瞭張欣。2005 年 11 月 25 日，張欣將所持股份轉入信托，並且，張欣是該信托的唯一受益人。匯豐信托成為該信托的受托人。
上圖來自 SOHO 中國全球發售（即：招股書）
這就是潘張夫婦所謂的傢族信托。
上圖來自 SOHO 中國 2016 年年報
截至 2016 年 12 月 31 日，該 " 傢族信托 " 也隻是換瞭一個受托人，其餘都沒有變。
也就是說，該 " 傢族信托 " 並非與 SOHO 中國無關，" 傢族信托 " 中包含瞭 SOHO 中國至少 63.93% 的股份。
換言之，傢族信托的錢其實大部分都是上市公司 SOHO 中國賺來的。
該 " 傢族信托 " 與 SOHO 中國的關系真有意思。
用 " 傢族信托 " 在海外投資，確實很是巧妙。既規避瞭上市公司海外投資的風險，也變相實現瞭資產出海。
自從 2014 年，潘石屹、張欣夫婦開始套現以來，兩人旗下的 SOHO 中國基金會就先後向哈佛大學、耶魯大學捐款各捐贈瞭 1500 萬美金。
如今，北京光華路 SOHO2、上海凌空 SOHO 即將實現百億人民幣的套現。不知道潘石屹、張欣是否還會繼續進行海外名校捐贈，畢竟，SOHO 中國基金會曾在 2014 年表示將陸續向海外名校捐款 1 億美元，距離這個 " 小目標 " 還有幾千萬美元的差距。
