溫州樓市發生瞭什麼
謝敏敏
鹿城區洪殿街道黎二村是溫州市著名的城中村，距溫州的黃浦江——甌江南岸不足 800 米，距市區最貴豪宅鹿城廣場 2.7 公裡。
黎二村幾十幢破舊的居民樓在兩個月之後會被夷為平地，一些極為破舊的房子被鑒定為 C 級危房，必須在規定時間內盡快 " 清租 "，而 D 級危房則被貼上瞭封條，不得住人。
黎二村的房價目前約為 1.5 萬元 / 平方米，根據鹿城區采用的貨幣化安置方案，居民可獲得 2 萬元 / 平方米的補償。這讓拆遷工作幾乎沒有阻力。
如無意外，這批手握現金的拆遷戶，會形成大量新增置業需求。之前，已有很多溫州拆遷戶走進售樓處。去年個別新開盤項目中，持拆遷補助的購房者占比一度高達 50%，一些改善型樓盤中，拆遷戶比例也達 20%-30%。
等待拆遷的黎二村不是孤例，這背後，是溫州市從去年啟動的聲勢浩大的 " 大拆大整 " 專項行動。
" 大拆大整 "
" 大拆大整 " 包含城鄉危舊房治理改造、" 四無 " 生產經營單位集中整治、違法建築拆除、城中村改造、流動人口管理、出租房整治、市區舊市場搬遷整治提升、雙嶼綜合整治等八方面內容。" 大拆大整是個民生工程，但是影響到瞭房地產市場。" 溫州市房地產估價師與經紀人協會副會長陳德賺說。
為瞭推動拆遷力度，在貨幣化安置時，溫州政府給出瞭明顯高於房屋市場價的現金補償。
記者采訪中瞭解到，當地一居民位於鹿城最核心地段的幾套舊房被拆，共計約 1000 平方米，獲得 3600 萬元賠償，補償標準幾乎等同於周邊在售新房均價。" 如果選擇實物安置，要四五年後拿到房子，政府一次性給出現金安置，等於是以 5 年後這一地區的房價進行收購，這很容易讓人接受。" 中梁地產甌紹區域公司董事長馮植解釋。
按照溫州政府此前的指導政策，拆遷戶如果一年內在市區范圍內購買商品房或者有產權的安置房，最多還可獲得 10% 的購房補助。
官方數據顯示，2016 年溫州市區房屋征收貨幣化安置達到 3423 戶，貨幣化安置比例從 2015 年 2.6% 提升到 2016 年 23.98%。
截至目前，甌海區的貨幣化安置升至 13%，同比提高 8%，預計今年全區貨幣化安置比例將提到 40%。而鹿城區今年的貨幣化安置比例目標是 50%。
今年，市區計劃完成 24000 戶以上城中村改造任務，如果達到 50% 的貨幣化安置，至少會產生 1 萬戶手握豐厚現金的傢庭。
該政策曾直接推動瞭一些樓盤的去化。位於溫州市平陽縣的濱江豪庭有 1000 套房源推向市場，2015 到 2016 年隻賣掉瞭 30 套。2016 年 11 月，它成為溫州市官方號召項目，如果在拿到拆遷款的 6 個月內購買濱江豪庭，可以獲得政府 10% 的補貼。" 一夜之間，去化就完成瞭。" 知情人士說。
溫州市委黨校和中國社科院社會學研究所共同推出的《2017 年溫州藍皮書》指出，貨幣化安置對商品房交易的推動不可忽視。
截至 2016 年 11 月，龍灣區近 3000 戶安置對象中超過 1/3 領取瞭 10% 的購房補貼，這一人群占據瞭龍灣區住房成交量的 23.5%。
對政府來說，貨幣化安置的好處明顯，按照鹿城區區委書記李無文的話，" 騰出的土地可以及時上市拍賣 "。
庫存告急
拆遷戶成瞭開發商競相爭取的客戶。
去年開盤的中梁首府壹號院，據統計有 20%-30% 的客戶為拆遷安置購房；接近碧桂園的人士透露，碧桂園在溫州的第一個項目，持拆遷補助購房的人占比達 50%。《溫州藍皮書》認為，城中村改造簽約安置有購房需求的比例在 60%-80%；短期內市區商品房價格幾乎不會下降。
因此，去年溫州樓市經歷瞭有史以來成交量的最高峰。據朗兆市場研究中心數據，2016 年溫州商品房供應套數 54000 套，同比上漲瞭 45.79%；商品房成交套數 64872 套，同比上漲 50.28%。改善需求爆增，市區成交住宅中，144 平方米以上的占到 65%。" 從 2015 年下半年開始，溫州樓市開始復蘇，目前價格整體較為溫和、健康。" 馮植表示，即使在全國房地產空前火爆的 2016 年，溫州的表現依然平穩。
馮植所在的中梁地產，是溫州的龍頭房企，曾號稱溫州每賣三套房就有一套是中梁的，對當地市場極為熟悉。" 我們分析過客源，市場基本上靠本地自用為主。今年成交有可能超過去年，主要就是大拆大整帶來的大量需求。"
一個不容忽略的現狀是，多位當地人士告訴記者，目前溫州樓市的實際庫存去化周期已經降低到 3-3.5 個月，基本上處於無房可售的狀態。
極低的庫存讓外來房企虎視眈眈。4 月 24 日，恒大以 17 億元拿下瞭溫州縣級市瑞安的 90 畝商住地塊，使瑞安的商住樓面價突破 1 萬元 / 平方米。6 月 29 日，恒大和碧桂園在瑞安塘下鎮塘口村的土拍會上正式對決，歷經 3 小時 106 輪報價，雙方將單價從起始的 4100 元抬升至 8900 元。
目前旭輝、融創、金茂等諸多品牌房企都有進軍溫州的意向，金茂就很有可能在甌江口新區拿下大規模地塊進行一級開發。
馮植表示，本土房企並不懼怕和外來大鱷的競爭，" 但也擔心，隨著他們的進入，會刺激地價大幅提高。"
由於歷史原因，近期以來的土地火熱並未體現在房價上。" 土地溢價率很高，但房價很難漲得起來，因為溫州市民已經不願買太貴的房子。" 陳德賺分析說。
成也房地產，敗也房地產
這個經歷過房價第一、又一夕腰斬的城市，傷痛的記憶揮之不去，控風險的意識似乎也根深蒂固，無論是政府，還是買房人。
溫州第一豪宅鹿城廣場最高峰時單價近 10 萬元，目前在售二手房單價不足 5 萬元。
價格腰斬幾乎是溫州每個樓盤的 " 噩夢 "。" 原來溫州人不是一層一層買，而是一幢一幢買。現在變得十分謹慎和理性，他們被傷得太深瞭。" 溫州中小企業發展促進會會長周德文說，炒房團已經基本絕跡。這一說法得到瞭所有受訪人士的印證。
現在，溫州人的儲蓄存款出現持續攀升的勢頭。溫州銀監分局的數據顯示，溫州銀行業金融機構本外幣存款餘額已突破 1 萬億元大關。
和房地產一樣，溫州的實體經濟正在卸去過去的重擔。溫州銀監分局統計，溫州銀行業金融機構的不良貸款餘額和不良率從 2015 年開始出現持續 " 雙降 "。
《溫州白皮書》認為，通過一段時期消化，當前溫州金融風險已現消退跡象，呈現後危機時期特征。
房地產抽幹實體經濟的現象，在溫州是真實存在過的——這一度讓房地產和實體經濟都陷入過深淵。
2010 年 11 月 29 日，溫州師范學院操場作為住宅用地掛牌出讓，拍賣價格從 19.5 億元喊到 37 億元，被置信地產拿下，成為當時全國總價地王，3.7 萬元 / 平方米的樓面價紀錄，在溫州至今未破。獲勝者置信地產集合瞭 108 個溫州企業主，被看作是實業傢抱團炒房的典型案例。
時至今日，這個名為 " 置信原墅 " 的項目還有 36 套剩餘房源，標價 4.2 萬元 / 平方米。最低時，它的售價是 3.5 萬元 / 平方米，比樓面價還低 2000 元，一位熟悉項目的人士告訴記者，這個項目虧瞭 15 億元。
" 溫州是成也房地產，敗也房地產。" 周德文說。
多年來，溫州地方財政對房地產的依賴難以擺脫。2014 年一份《45 個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》指出，溫州屬於對土地財政依賴度較高的城市之一，依賴程度超過 80%。在財政收入慘淡的 2012 年，溫州甚至一次性推出 3220 畝土地，彼時的溫州市長陳金彪親自出面當推銷員。
記者綜合溫州統計局和當地民間研究機構的數據，2013 年溫州市土地出讓收入 450 億元，財政收入 566 億元，土地收入占財政收入比例高達 79.5%；而 2016 年土地收入 348 億元，財政收入 724 億元，占比 48%。
風險警示
如今，經過 4 年多低位盤整，溫州樓市終於成瞭一個看似正常的市場，但它背後依然暗流湧動。
記者從溫州住建委瞭解到，給房地產市場創造瞭大量需求的 " 大拆大整 " 將在 2017 年底收尾，進入全面建設階段。而 10% 的購房補貼政策在今年 4 月已被取消。
高額的補償讓政府背負巨大壓力。以鹿城區為例，若要完成核心片區城中村改造，政府需要支持回購資金 1000 億元。
有跡象顯示，貨幣化安置的資金並不能全部馬上到位。鹿城區的最新拆遷補償政策顯示，如果到瞭領取收購款當天，居民同意推遲 3-6 個月取款，可額外獲得收購總額 5% 的獎勵；若同意推遲 6-9 個月取款，可再獲得額外 10% 的獎勵。" 這等於是政府以 10% 的年利率向人們借債 "。
土地出讓金或可為政府解渴。
從 8 月開始，通過大拆大整獲得的土地將陸續推向市場。如無意外，橫瀆舊村地塊將首先進入招拍掛市場，2016 年，" 橫瀆速度 " 成為溫州舊改的標桿，13 臺挖掘機日夜不停，18 天拆除瞭 21 萬平方米房屋。
多位當地房地產人士證實，下半年溫州土地市場會推出 1200 畝土地，幾乎是上半年供應量的兩倍。
3 月 24 日，溫州 24 畝土地出讓曾引起政府警覺。大發地產以溢價率 83% 拿下溫州綠軸地塊，如此高的溢價率已多年未見，2.4 萬元 / 平方米的樓面價更與周邊新盤價持平。而且拍賣會上的參與者們——碧桂園、融創、保利、華潤等全國前十強的房企甫一出現，就讓溫州土地市場出現強烈震蕩。
記者獲悉，第二天，政府將主要開發商和相關機構召集起來開會。政府告訴與會者，這樣的迷你地塊將不會再出現，今後會以大宗出讓為主。更重要的是，政府表示要 " 嚴控房價 "，並責令相關單位馬上制定調控政策，隨時準備發佈。
" 住建局不允許開發商私自漲價，調控網簽節奏，比如簽瞭一批高價房，接下來就會再安排一批相對低價的房源，從而拉低全市成交均價。" 知情人士透露。
記者瞭解到，旭輝、融創、金茂等房企躍躍欲試，把下半年視為進入溫州的最好契機。它們的加入會給溫州樓市帶來怎樣的影響，還不得而知。一旦土地市場變熱，溫州能否打贏價格保衛戰，避免泡沫的歷史重演，將是擺在城市管理者面前的難題。
