2017 年 7 月 10 日上午，萬達商業與融創中國聯合宣佈，雙方於當日簽訂瞭一份總價 631.7 億元的轉讓協議，萬達將旗下的 13 個文旅項目和 76 傢酒店轉讓給融創，" 雙方同意在 7 月 31 日前簽訂詳細協議，並盡快完成付款、資產及股權交割 "。
對於突如其來的交易，王健林給出的理由是 " 大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。"
萬達已 " 如願變輕 "
2014 年 10 月 8 日，虎嗅《首富光影下，萬達模式面臨拐點》的標題裡原先用的是 " 首負 "。
因為截至 2014 年 6 月 30 日，萬達商業地產借貸、應付賬款合計超過 3000 億，還有近 2400 億的 " 資本承擔 "（就是根據合同及規劃要花，不花就會出現 " 項目爛尾 " 的錢）。盡管賬上有 748 億現金和 1319 億存貨，資金缺口仍達 3000 多億之巨。
近三年來，不想背負 " 首負 " 之名的王健林致力於推動 " 輕資產化 "。在 2016 年工作報告中，王健林給瞭兩個模式：
1）投資模式。別人拿錢下訂單，我們負責找地、建設、招商和運營。
2）合作模式。別人出地又出錢，萬達負責設計、建設指導、招商運營，凈租金雙方 7 比 3 分成。
輕資產化既能發揮萬達的品牌、管理優勢獲得穩定收入又能減輕債務負擔，降低風險。
2017 年上半年，集團營收 1348.5 億元。其中重資產的地產業務收入 568.3 億元，占比 42.1%；輕資產的服務業收入 780.2 億元，占比 57.9%。今年啟動的 26 個 " 萬達廣場 " 全部采用輕資產模式（投資類 14 個、合作類 12 個）。
王健林已經如願使萬達集團 " 變輕 "。
" 去地產化、輕資產化 " 之後，萬達的主攻方向從地產轉向文化和旅遊。但 7 月 10 日的交易卻讓前路突然模糊瞭起來。
出讓 76 傢酒店，賣資產還是輕資產？
與院線一樣，豪華酒店是 " 萬達廣場生態 " 最自然的組成部分。值得註意的是，萬達不滿足於與國際著名酒店管理集團合作，坐享 " 業主收益 "，而是辛辛苦苦地打造自己的酒店管理品牌，一搞就是三、四個，文華、嘉華、瑞華 ……
截至 2016 年 6 月末，萬達旗下已開業酒店達 79 傢，平均每間有客房 310 套。其中，49 傢自營酒店收入 14.8 億，超過國際品牌（第三方）運營的 30 傢。自營酒店單店營收也從不及第三方的一半提高到 77.4%。
2016 年中報還顯示，萬達專門為酒店儲備土地 203 萬平米（建築面積），足夠興建二十幾座五星級酒店。
融創以 335.95 億元，收購萬達旗下 76 個酒店，平均每傢 4.42 億。上述酒店約有客房 2.4 萬套，平均每套 140 萬。
根據雙方約定，酒店管理合同將執行到期滿。屆時這些酒店早已不姓王，到時萬達要和眾多國際著名酒店管理集團 PK，看誰能獲得孫老板歡心。難道這是老王想要的 " 輕資產 "？
按照王健林提出輕資產模式，酒店賣給孫老板屬於 " 投資模式 "，交由萬達運營管理是必須的。
現在不是 " 輕資產 "，而是 " 賣資產 "。
文旅項目，無征兆拋售
如果說 " 出讓 76 傢酒店並非‘輕資產’ " 能夠解釋，13 個文旅項目的交易則更是蹊蹺。
2015 年 7 月，王健林親自發佈 " 萬達旅遊發展戰略 "。根據規劃，到 2020 年萬達集團將在全國建成 15 個萬達文化旅遊城（即萬達城），年接待遊客 2 億人次（預計迪斯尼 2020 年將接待 1.5- 2 億人次）。
目前西雙版納、哈爾濱、南昌、合肥、昆明、濟南等 6 個項目已經開業——
2015 年 5 月，總投資 400 億、占地近 3 平方公裡的南昌萬達城率先開業；
2015 年 9 月，總投資 150 億、占地 5.3 平方公裡的西雙版納萬達城開業；
2016 年 9 月，總投資 300 億、占地 1 平方公裡的合肥萬達城正式開業；
2017 年 6 月 30 日，總投資 400 億、占地 1.5 平方公裡的哈爾濱萬達城開業。該項目於 2013 年 4 月開工建設。
現在，王健林規劃的 15 座萬達城隻有長白山、武漢暫時沒有易主，其餘 13 座全部被拋售。
文旅項目之於王健林就象電動車之於賈躍亭！
" 有萬達在，上海迪斯尼 20 年難盈利 " 言猶在耳，如今上海迪斯尼實現盈利，王健林卻沒有任何征兆地拋棄瞭他的 " 迪斯尼夢 "。
如何評估房地產商及其項目的價值
通常，中國房地產開發商負債率都很高，老板越激進負債率越高。可以用一個極簡模型說明中國房地產商為什麼能在極高負債率下 " 健康發展 "：
假如開發商以單價 8000 元 / 平米拿下一個規劃建面 10 萬平米的項目，又投入 4 個億把項目建立。在開始銷售之前，這個項目的資產總額為 12 億元（按成本入賬：地價 + 建設成本）。
如果開發商自有資金為 2 億元，貸款 10 億，則項目總資產負債率為 83.3%。但當開發商以單價 1.6 萬 / 平米將房子賣光獲得 16 億資金並償還 10 億貸款後，手裡剩下 6 個億，2 億自有資金的利潤率為 200%！
如果有買傢想中途接手，評估這個項目最重要的指標是相同區位當前的土地成本。比如 " 招拍掛 " 的樓面地價已達 1 萬 / 平米，考慮到 4 億建房成本，項目估價就是 14 億。10 億貸款當然由買傢承擔，賣傢收到 4 個億，利潤率為 100%。
假如項目買傢的 4 個億有 3 個億借貸來的，未來能以 2 萬 / 平米銷售，1 億自有資金的利潤率將高達 500%！# 難怪中國富豪榜上有那麼多房地產開發商 #
對於持有大量商業地產的萬達則更 " 好玩兒 "：隨著萬達廣場建成開業、人氣逐漸攀升，定期對 " 投資物業 " 進行價值重估，獲取 " 公允值增加 " 收益。例如，2015 年公允值增加達 172 億，相當於同期凈利潤的 57%。無怪乎虎嗅 2016 年 6 月 6 日一篇文章提出：萬科的價值在賣掉多少房，萬達的價值則在多少房沒賣掉。
總之，由於土地價值升幅巨大，考察開發商或房開類項目的現有價值要看 " 重置成本 "，項目的未來價值則取決於地產升值空間。
為什麼說文旅項目被賤賣
萬達商業、融創聯合公告的第一條是 " 萬達以註冊資本金的 91% 即 295.75 億元，將前述十三個文旅項目的 91% 股權轉讓給融創，並由融資承擔項目的現有全部貸款。"
" 怪不得便宜，原來融創要承擔債務呀！" 某些對財務、對中國房地產行業一知半解的人以為發現瞭新大陸。
這裡，應當考慮的是重置成本。
首先，單單是規劃這一關就很難過。占地幾平方公裡、投資數百億的項目，省委、省政府開個會，合計合計就有權批、就敢批？沒有中央政府相關部門的批準，休想！即便手眼通天，跑完一個文旅項目所需要的時間、人脈、運氣都是難以承受之重，何況 13 個！
《聯合聲明》中有文旅項目維持 " 四個不變 " 的提法：
1、品牌不變，項目持有物業仍使用 " 萬達文化旅遊城 " 品牌；
2、規劃內容不變，項目仍按照政府批準的規劃、內容進行開發建設；
3、項目建設不變，項目持有物業的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控；
4、運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。
這種表述針對的就是政府審批，因為政府把項目批給萬達之後，品牌、規劃內容、實施方、運營方都不可能變更。
其次是拆遷。這 13 個項目可不是在沙漠裡，而且交通便利、風景宜人。運氣好的話，拆 10 萬平米可能比較順利，拆 50 萬平米則難免遇到 " 釘子 "。因強拆丟官罷職、鬧出人命的案例年年有。拆 5 平方公裡是什麼難度？拆 13 個項目呢？
最後是開工建設。13 個項目有 6 個已經建成開業，另外 7 個也已投入大量資金。所謂負債不就是在建設中產生的嗎？
王健林不是滴滴、快的，沒有打 " 補貼大戰 "，文旅項目亦沒有沉重的歷史負擔，花掉的貸款沒有被 " 燒掉 " 而是以 " 在建項目 " 列入資產負債表。貸款 20 萬裝修一套毛坯房，房產的價值怎麼也得增加 20 萬吧？
本質上，13 個文旅項目是 " 新概念房地產項目 "，主題公園是幌子，本質上還是運營商業地產、出售住宅那一套。以南昌萬達城為例，400 億總投資中有 200 多億用來開發寫字樓和商品房。
何為 " 重置 "？以西雙版納城萬達城為例：
1）向政府申請投資 150 億的文旅項目要付出多少有形、無形的成本，能不能批下來，多長時間能批下來？
2）現在拿 5.3 平方公裡要多少錢？
3）在這 5.3 平方公裡建設主題公園、商業中心、傣秀劇院、三甲醫院和高端酒店群要投入多少時間和金錢？
那裡的房子已賣到第 7 期，單價從 5000 元以下漲至 7500 元以上 ……
25 億的承債式收購就能成為這一切的主人！
對於 " 按註冊資本收購 "，稍有商業感覺的人都會感覺震驚。註冊資本是最初投入的本金，合著這些多年都白折騰瞭，買傢隻給個本金。好比一個有才華的畫傢，用 3 年時間完成一幅得意之作。買傢卻拿出一桿秤，要按白紙定價，這是對畫傢的極大污辱！
13 個文旅項目不是空殼、不是白紙！王健林為何甘心 " 受辱 "？
如果非說老王因為負債率高、必須賣資產還債，老孫的負債率也不低，而且剛接下樂視的爛攤子，怎麼解釋？
事出反常必有妖，王健林突施改變集團戰略方向的資產拋售或許是因為" 某種不可言說的恐懼"。# 沒有人能夠免於恐懼 #
