轉自：深圳看房團（ID：ihouse0755）；作者：端五
不管你信不信，樓市已經變天，並且速度還在加快。
早間，看到兩個關於房企的新聞：
第一個消息：在去杠桿的背景下，截至到 2017 年 6 月底，存量的房地產債券市場尚有 1.34 萬億元的規模。此外，2017 年前 7 個月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據等債權融資僅 2238.97 億元，與 2016 年同期的 7923.7 億元相比，下降瞭 71.7%，業內預計，前期拿地杠桿過高的房企，後續開發將面臨重壓。
另一個消息顯示：面對日趨嚴厲的 " 限字令 "，有的房企玩起瞭 " 雙合同 " 等花招規避政策，有的房企則按兵不動 " 豪賭 " 政策松綁，豪賭的是現在的供需矛盾，供需錯位。
兩個消息不同，但都指明瞭一點：開發商的日子不好過，資金鏈上的壓力在加劇。曾經暴利的房地產行業，如今成為 " 高危 " 行業，一些開發商不惜 " 豪賭 " 來應對市場遇冷。
不同以往的是，這一輪冬天比以往更冷、更漫長，並且越來越冷。
今年 5 月，房地產企業待償還債券規模 2.12 萬億元，到 6 月，房企已經償還瞭 7800 億左右的債務，風險似乎已經減少，但 16 年、17 年一二線、三四輪番大賣，回籠資金緩解瞭大多數房企的資金壓力。
初冬不冷，要命的在後面。
從 2018 年開始，房企的壓力將翻倍，房地產企業的償債規模將迎來四連漲，並且年年翻倍。對於部分房企來說，今年如果不能及時融資回款，明年將是滅頂之災。
2018 —— 2021 年，這四年裡，高企的債券到期規模，將是大多數房企的噩夢。對於很多房企來說，現在屯錢可能比什麼都重要瞭。
並且裡面也不乏巨頭企業，排在前兩位的是萬達、恒大。事實上，規模越大的企業，資金鏈上的風險就越高。比如為減輕負債，前不久萬達賤賣重資產，恒大引入 700 億戰投，為的就是降低企業資金鏈風險。
巨頭如此，中小房將更加困難。由於債務過重，且拿不到地，很多房企基本上就等於被擺上貨架，任由其他巨頭企業的分食、並購。
在融資方面，今年發行的債券利率均在 5% —— 6% 之間，最近兩個月，甚至有超過 7% 的案例，在 2016 年，這一數據僅僅是 4%。
時隔一年，行業巨變。
作為重要的參與者，銀行也不容忽視，" 議價模式 " 已經興起，房企貸款的難度、成本將更高。並且央行也明確表示：未來的貨幣政策將處於不緊不松的姿態，這意味著：以往寬松的貨幣環境將不會上演。
新聞裡想要豪賭的企業，一部分是鋌而走險，一部分是 " 破罐破摔 "，雖然抓住瞭樓市最致命的一點：購房者對於樓市看漲的預期，賭未來樓市放寬政策，房價大漲。
但要知道，除瞭實力超群的部分房企，部分房企還未等到供需矛盾的爆發，就要先面對償債等資金高壓的難題。大部分房企 " 賭不起 "、" 輸不起 "，甚至是 " 案板上的肉 "。現在融資已經越來越難，能獲得拿地資格的房企就更加困難，能活過這一個冬天，不代表活過下一個。
對於房企來說，生存模式基本上是這樣的：借錢（融資）——拿地——售樓——回款——還錢——借錢（融資）——拿地，周而復始，環環相扣，缺一不可。
資金是頭等大事。在過去十年裡，房地產作為銀行、地方政府的主要經濟來源。但貨幣寬松的時代已經過去，在融資貴（難）、債務高的雙殺模式下，未來資金壓力大的房企，將舉步維艱。
比如，去年百強房企賣瞭全國近一半的房子，各梯隊房企銷售金額集中度均出現大幅提升，百強房企銷售金額集中度已接近 50%。此外，一線城市拿地門檻高，二線城市進入艱難，三四線城市受人口、資金影響較大。在未來，中小房企將成為三無房企：無地可拿、無錢可借、無房可賣。
這一條固定的生產線因為遊戲規則的改變，將演變成寡頭市場，成為巨頭房企的天下。
引用去年黃奇帆回應重慶 " 清除 "1500 傢房企的原話：" 部分房企融資難、融資貴，拿地困難，已經名存實亡 "。
這些企業，等待他們的將是被並購、分食，甚至是直接破產。並且，將從今年開始，明年見效。數萬傢房企或破產，或被巨頭房企並購、數百萬人將被迫轉行。
未來四年，類似於融創這樣的巨頭並購案會加速上演，甚至一些諸如深圳奧宸地產的前百強地產，也會成為歷史塵埃。
過去十年，房地產市場歷經瞭多輪調控、各種風險。比如當年的海南，頂峰時期房企數量過萬，但遇到黑天鵝後，房價暴跌，出逃破產的行業不計其數，僅有幾十傢企業成功收割財富，搖身一變成為下一個時代的巨頭，比如潘石屹、馮侖等人。
不同的是，這一輪的行業洗牌比較靜態，殺人於無形。是在城市化進程、行業轉型的趨勢潮流下，但也更加殘酷。
2015 年，中國房地產企業達到 13.2 萬傢。其中一級房企 1000 傢、二級 4000 傢，剩下的則是素質參差不齊、實力偏弱的中小房企。
但在未來，房地產企業能存活的隻有數千傢左右，現在已經在悄悄上演。
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