房企開始撤退三四線!你還敢買嗎?這裡每平暴跌萬元

08-11

轉自:明源地產研究院(ID:mydcyjy);作者:艾振強

高壓調控之下,一線城市交易量 " 速凍 ",二線城市 " 冷熱不均 "。可是,今年上半年 TOP 級房企依然取得瞭不俗的業績,因為三、四線城市接力一二線,成為瞭房企規模化增長的助推器。

三四線樓市的火爆行情,以及規模增長的壓力,使得此前對三四線十分謹慎的房企也紛紛前往搶地——特別是環一二線的三四線城市,這又進一步推動瞭行情的上漲。不過,一些房企已經在開始撤退,因為部分三四線城市,拿地價格兩千左右一平,賣房一萬三四,連這些房企都覺得有些離譜!

與市場上普遍的觀點不同,明源君認為,今年一路高歌猛進的三四線樓市是個更大的 " 灰犀牛 ",哪怕是環一二線的三四線城市,其下行到來的時間會比大傢認為的時間更早,事實上一些城市早已開始,比如燕郊。

三四線還在猛漲

一些房企已經感到害怕

開始有序撤退

前兩年,每到過年,網上都會來一波 " 留不下的城市,回不去的故鄉 ",感嘆故鄉沒落,而城市房價太高。今年這種感慨可能會更猛烈,因為 " 故鄉 " 的房價也已高得嚇人。一大批三四線城市的房價破萬,讓開發商們都既興奮又害怕。

一、三四線樓市火熱,成交面積占瞭全國的 75%

張總是一四線城市開發商的副總,前年就在準備轉行瞭,因為當地樓市不行,公司積壓瞭大量的房子賣不出去,員工的工資都快發不下去瞭,而他一傢老小都在當地,他不願意去外地謀職,準備在當地做點別的。

那時候,張總的朋友圈分享的內容都是 " 三四線的沒落 " 之類悲觀的信息。可是,到瞭今年三月,張總跟明源君聊天,談的都是要拿多少地,明年規模沖多少億 ……

明源君的朋友圈裡,有大量張總這樣的地產人。此前一二線樓市暴漲,庫存量巨大的三四線卻賣不動。如今,他們終於迎來瞭揚眉吐氣的時刻。

克爾瑞的數據顯示,今年上半年,三四線樓市成交面積占全國商品房成交面積比例已上升到 75%,較去年增加 13 個百分點。

與此同時,價格也快速飆漲。相比去年,一個普通的三四線城市,房子的總價也由幾十萬上漲至百萬。

▲來源:國傢統計局、明源地產研究院

註:湛江指數同為 101.6,實際有 11 個

國傢統計局的數據顯示,今年 6 月份新建商品房住宅漲幅超過或達到 1% 的有 20 個城市,二手房漲幅超過或達到 1% 的有 14 個城市,基本都是三四線城市。

今年上半年,40 強房企累積銷售額達 21143.56 億元,同比增 54.5%,其中超 2.1 萬億的銷售額,大部分來自於三四線城市。作為典型的縮影,大量佈局三四線城市的碧桂園,上半年斬獲 2889.1 億銷售額,一舉奪冠。

與房價高漲相伴相生的是,三四線城市土地成交火熱。

克爾瑞的統計數據顯示,今年上半年,全國 19 個省的三四線城市中,有 301 宗地塊土拍溢價率超過 150%,其中溢價率超過 300% 的地塊有 48 宗,最高溢價率達 773%!三四線城市整體土地成交平均樓面地價已達到 4810 元 / 平米,逼近二線城市的 5179 元 / 平米。

紹興、鹽城、嘉興、滁州、常州、滄州、鎮江等 12 個三四線城市的土地出讓收入均進入 " 百億俱樂部 "。其中,徐州更是以超過 1200 萬平方米的出讓面積,在百億俱樂部中僅次於重慶。

二、一些前期進入的房企,已經在考慮如何撤退

哪裡的收益率高,資本就會流向哪裡。隨著三四線火爆,像旭輝、龍湖這些極少踏足三四線城市的開發業也開始到三四線拿地 ……

這其實也很正常,因為一二線拿地難、開發周期長、還限價,為瞭規模擴張,必須要佈局三四線城市,而且,由於後者可以快周轉,當前市場下,三四線的資金回報率並不會比一二線低。

比如,在上海拿一塊地的樓面價是 7 萬,賣 10 萬,杠桿比是 7:10;而三線拿一塊地的樓面價是 1500,賣 1 萬,杠桿是 1.5:10,資金周轉率和利潤率高下立現。

不過,一些較早進入三四線城市的房企,卻已經感到有點害怕,正在有序撤離。

一百強房企總裁告訴明年君,他們早在去年三四線市場低迷之際就提前進入瞭,比如浙江德清,當時政府推地幾乎沒人買,他們以不到 2000/ 平米(樓面價)的價格拿下,目前能賣 13000/ 平米;略差一點,當時拿地樓面價 3000/ 平米,現在也能賣到 16000/ 平米 …… 讓人既感到興奮但也隱隱擔憂甚至害怕。

該老總認為,公司進入的不少浙江三四線城市,這一波行情主要來自於兩個群體,一是拆遷戶(有些地方占 40% 以上),二是周邊城市外溢出來的投資客,真正的剛需購房群體占比較小,距離一二線越遠的三四線越是如此。這類需求隻是 " 一錘子買賣 ",這一波收割完,未來相當長的時間都不會再有。

類似嵊州這樣的城市,當前供應量暴增,而這些地方的市場容量是有限的。因此,該老總認為,這些城市都是機會型的。作為開發商,要像狼一樣,看準瞭機會,去叼幾塊肉,要趕緊回來,否則一旦市場下行,至少要陷在裡面三四年動彈不得。

對此,該開發商采取的策略是快周轉,加快推盤,回籠資金,並於今年下半年收縮三四線的佈局,加大二線的佈局。

三四線的購房杠桿

已經飆升至 74%

政策風險若隱若現

過去,三四線庫存巨大。早在 2012 年,中指院的一次調查發現,部分三四線庫存消化時間在 6 年以上,比如營口、南通、煙臺、佛山等地!

不過,隨著這波行情起來,配合國人 " 買漲不買跌 " 的心理,即便像唐山這類城市爛尾多年的樓盤都迅速賣光光。

可是,在收入沒有顯著增加的情況下,如此暴漲的價格下還有這麼大的成交量,必然意味著購房杠桿的急劇飆升。

三四線城市購房者的錢是怎麼來的呢?興業證券調研證明 3.47 萬億是貨幣加的杠桿,隻有 1.25 萬億是老百姓自己掏腰包,杠桿比例是 74%。除瞭 0.56 萬億貨幣化安置的補貼,剩下 3.04 萬億是老百姓以後要自己慢慢還的。

值得註意的是,這裡的三四線是指除去 30 個核心城市之外的全國數據,環一二線的杠桿比例隻會更高,因為其他地方的購房者,剛需和改善的居多,而環一二線的三四線城市,投資客比例要高得多。

三四線居民 2016 購房資金來源分拆(億元)

▲數據來源:wind、興業證券研究所

即便將二手房交易(占比約 15%)的因素考慮進去,依然有 3.47 萬億是貨幣加的杠桿,杠桿比例為 62% ,並不比一二線的資金杠桿率低。

▲來源:Wind 資訊、明源地產研究院

杠桿之所以會這麼高是因為太量的三四線居民用瞭較低的首付比例,興業證券估算三四線接近 20% 購房者低於三成首付,這些購房者的違約率大幅度高於首付比例高的購房者,關於這點,稍微對美國次貸危機有點瞭解的人都不會陌生,這裡不再贅述。

一二線城市的房子,金融屬性是很強的,這意味著很容易變現,而三四線的要變現卻要難得多。帶來的結果就是,雖然去瞭庫存,但是金融杠桿的風險卻加大瞭。

控制系統性金融風險,是當下管理層十分重視的事情。

這就不排除這些城市會限購,事實上已經有不少城市早就這麼幹瞭。對於房企來說這比一二線的限購限貸限賣和限價更為可怕。

核心城市的拉動力不同

環一二線的三四線

並不都能大口吃肉

三四線可以分為兩類:城市群周邊的三四線城市和其他的三四線城市。明源君本文中討論的都是前者。

一些觀點認為,三四線去庫存需要 2 年左右的時間,依據是,根據棚戶區存量和樓市庫存分析,棚改貨幣化大概還要 2 年時間完成。加上未來政府的首要任務是防止金融風險,而防止金融風險約等於三四線城市房價不允許出現大跌。

因此,結論就是環一二線城市的三四線城市還有得玩,還會繼續上漲!對此,明源君不敢輕易認同。

首先,長期內沒問題,不代表短期沒問題,燕郊就是最好的代表。

顯而易見,環一二線城市的三四線城市房價主要是由外部購房者決定的。購買者大多來自北上廣深,以及南京、蘇州等高房價城市,或買不起或買不到(名額限制),需求就外溢到瞭周邊的三四線城市。

例如江蘇句容,受南京調控後 " 外溢 " 及首條跨市地鐵 S6 線(寧句城際)影響,句容樓市從去年 10 月開始 " 量價齊升 ",全年商品住宅銷售面積是 2015 年的 3 倍以上。而購房者中南京人占 90% 以上!

這類三四線城市中長期確實向好,因為城市的發展趨勢是人口向大城市及其周邊集中,需求是長期存在的。

不過,這卻是正確的廢話。原因顯而易見,約翰 · 梅納德 · 凱恩斯說:" 從長遠來看我們都已死去 "。對於中小房企來說,如果拿錯一塊地,就有可能陷入萬劫不復的深淵,還談何長遠。

但短期的話,一旦樓市加碼,有效需求在短時間內就會迅速斷檔,即便大幅降價也根本找不到購房者接手。

最有代表意義的城市莫過於京東的燕郊。自 2015 年 8 月通州成為北京城市副中心之後,燕郊房價便一路上漲,去年,燕郊不少樓盤直接從 2/ 平米漲至 4 萬 / 平米!今年 3 月,廊坊出臺限購令,每平米價格應聲下跌 5000。此後,限購繼續加碼,目前一些熱點樓盤的二手房成交均價已下跌 1 萬 / 平米。

其次,開發商環一二線的輻射半徑不斷增大,並不一定都能吸引人口。

人口是決定中長期經濟發展的關鍵因素,因而三四線城市化的首要條件是人口的集聚。從國際經驗看,人口向大中城市群集中是普遍規律。

環一二線城市的三四線有一定的優勢,比如傢住昆山的人,到上海工作,可能比傢住浦東的人還更方便,但購房的價格卻便宜太多,因此,導致大量的工薪階層(當然也有很多投資客)跑到昆山去買房。

隨之而來的是,相應的區域拿地也競爭激烈。因此,之前拿地要靠近核心城市(比如上海)30~50 公裡,現在 100 公裡也敢拿瞭。

這些城市,一來不適合承接核心城市的產業,即便有人去也是養老為主的人群,比如浙江湖州。目前,距離上海較遠的南通、嘉興的購房者投資占多數,而泰昌、嘉善的購房者則自住的多。

最後是產業。不同核心城市,對周邊城市的帶動作用是不一樣的。

一個城市的房地產要持續向上發展的話,離不開產業的支撐。一般而言,環一二線的三四線城市將承載前者的部分產業,無論是主動還是被動。比如華為將很多業務從深圳搬到瞭東莞松山湖。

不過,不同的核心城市對周邊的拉動程度也是不一樣的。比如坊間就一直傳言:北京窮瞭周邊,上海富瞭周邊。

城市數據團以 GDP 總量和人均 GDP 來衡量城市的貧富程度,考察瞭環北京城市與長三角城市群(含直轄市和地級市,同為 41 個城市)。

▲註:GDP 總量指數是每個城市的 GDP 總量與首位城市的比值 ( 2015 年 ) 。

例如蘇州的 GDP 總量是上海的 56%。

▲註:人均 GDP 指數是每個城市的人均 GDP 與首位城市的比值 ( 2015 年 ) 。

例如天津的人均 GDP 是北京的 1.09 倍。

顯然,驗證的結果是:" 北京周邊窮鄰居,上海周邊富親戚 " 基本是事實。這也是為何燕郊的房子現在降價也不好賣的原因之一。

而且,目前不少企業是迫於成本壓力(房價是很大的一個因素),才從一二線城市遷到周邊的三四線,而如今三四線城市的產業還沒起來,房價卻飆上去瞭,又沒有產業鏈的優勢,如何承接一二線的產業,值得深思。

* 本文為作者觀點,不代表樓市參考立場,僅供讀者參

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