近 800 萬高校畢業生，2.47 億流動人口 ……2017 年，在人口凈流入的大中城市，住房租賃市場註定不平靜。
" 廣州租房，說起來都是淚 ……" 來自會展行業的廣州網友 " 小田螺 " 去年曾在網上跟帖表示。他提醒租房者，如果預算充足，去找中介吧。而對於剛畢業還沒什麼收入的同學，建議更多考慮城中村或郊區的房子，並建議現場找房 ," 這個方法雖然累，但是最靠譜 "。這一 " 史上最全的廣州租房攻略 " 網帖的瀏覽量已達到瞭 8 萬多次。
在城鎮化發展的洪流中，大批 " 小田螺 " 們湧入大中城市。如何解決他們的居住問題 ?
廣州城中盛開的木棉花。（資料圖）
7 月 17 日，廣州市政府官網公佈瞭《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，出臺 16 條措施全力推進住房租賃市場發展。
住房租賃市場，是房地產市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道。目前租賃房市場正日益受到重視，隨著租賃房市場的快速推進，樓市格局也將迎來巨大變化。
近日，住房和城鄉建設部會同國傢發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發瞭《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。
目前，住建部已會同有關部門選取瞭廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。
廣州華南城市研究會會長、暨南大學管理學院教授胡剛對第一財經分析，租賃房市場的發展，將加速人口向一二線城市的集聚。" 房價高阻礙瞭年輕人特別是剛走出校門的學生在大城市落戶，租房新政使年輕人有瞭新路，降低瞭入戶城市的門檻。"
一般而言，外來人口流入越多的城市，對租賃房市場的需求就越大。第一財經記者對這 12 個城市的常住人口、戶籍人口、城區人口等數據進行瞭統計梳理，以探知租賃房市場未來的發展方向。
深圳外來人口最多
數據顯示，目前深圳的外來常住人口最多。去年深圳常住人口達到瞭 1190.84 萬，但戶籍人口隻有 384.52 萬，非戶籍常住人口達到瞭 806 萬，占常住人口比重高達 67.7%。
在 2016 年深圳戶籍新政實施之前，非戶籍常住人口的占比要更高。作為城區人口過千萬的超大城市，深圳的人口結構存在嚴重倒掛。去年 8 月，深圳市政府印發《關於進一步加強和完善人口服務管理的若幹意見》、《深圳市戶籍遷入若幹規定》 ( 下稱《戶籍規定》 ) 以及《深圳市居住登記和居住證辦理規定》，繼續深化戶籍制度改革，提高戶籍人口比例及結構優化。
新的人才引進政策將純學歷型人才入戶條件放寬至大專，技術型人才入戶條件放寬至中專 + 中級職稱，技能型人才入戶條件放寬至緊缺急需工種高級工，隻要滿足條件即可申請入戶，不設指標數量限制，多多益善。在投靠類遷戶政策方面，入戶條件同樣有瞭適度的放寬。這一政策的出臺也被外界稱之為 " 史上最松 " 的落戶政策。
新的政策之下，去年深圳戶籍人口增加 49.8 萬人。2016 年末，深圳戶籍人口在常住人口中比例為 33.99%，較上一年增加 2.79 個百分點。按此趨勢，今年這一比例仍將顯著提高。
繁華的深圳市區
不過，深圳居民的住房自有率相當低。2015 年末，深圳常住居民傢庭住房自有率達到 34%，比 2010 年提高 7 個百分點，這一比例不到京滬穗的一半。也就是說發展租賃房市場，深圳最為迫切，市場空間也最大。
在深圳之後，廣州的非戶籍常住人口也達到瞭 533.85 萬。盡管總量沒有深圳多，但是隨著近兩年通用電氣 ( GE ) 、思科等一系列大項目相繼落戶廣州，廣州的人口流入不斷加快。數據顯示，2016 年廣州市常住人口首次突破 1400 萬人，達 1404.35 萬人，比 2015 年末增加瞭 54.24 萬人，增量居全國各大城市之首。
廣東體制改革研究會副會長彭澎對第一財經分析，在廣州的東進戰略中，黃埔和增城都有國傢級開發區，這也是廣州未來先進制造業重要發展平臺，而產業發展將帶動人口增長。
為瞭進一步吸引人才，讓人才能在廣州安居樂業，7 月 1 日起，《廣州市關於完善公共集體戶管理的通知》正式實施，城中 145 個受理點接受 7 類人員的落戶申請，對符合廣州市入戶條件或有廣州市戶口，但無處落戶的人實現落戶 " 兜底 "。這也是廣州戶籍政策邁出的重要一步。
在廣州之後，同處珠三角的佛山，非戶籍常住人口也到瞭 380 多萬，占常住人口比重為 48%，作為珠三角最重要的制造業城市，佛山近幾年得益於廣佛一體化，產業轉型升級也不斷加快，城市平臺建設加快，吸引瞭大量外來人口在當地置業。
中國高校畢業生逐年增加，同時經濟和城鎮化的發展也帶動瞭流動人口的迅速增長。
中西部大城：人口流入加快
如果說東部沿海城市的外來人口流入量大，非戶籍人口占比較高的話，那麼中西部的幾個省會城市雖然外來流入人口占比沒有那麼高，人口流入的速度卻在不斷提高，對租賃房的市場需求增長迅速。
例如本次試點的 4 個中西部城市，武漢、鄭州、成都和合肥，所在的省份都是人口大省，是所在省份的單極核心城市，近幾年隨著大量的產業轉移落戶，這些城市的經濟發展速度不斷加快，周邊大量地市的人口流入。
以鄭州為例，鄭州是 2011~2015 年河南全省唯一的人口凈流入地區，外省流入河南人口的 37% 和省內流動人口的 60% 均流入鄭州，" 十二五 " 期間鄭州凈流入人口達 185 萬，僅比深圳少 1 萬，在全國大中城市中位居第七。
今年 6 月，河南省社科院發佈的《河南城市發展報告 ( 2017 ) 》指出，目前河南的情況是，農村人口大多直接向鄭州等大城市流動，再加上三四線城市人口也在向鄭州轉移，造成鄭州人口激增，三四線城市人口流失。
彭澎說，隨著產業由沿海向中西部的轉移，像鄭州等地的經濟發展不斷加快，收入也不斷增加，與沿海發達地區的收入差距不斷縮小，就近就業、就地城鎮化成為很多人的選擇。在這種情況下，河南外出農民工增速呈逐年回落趨勢。這其中，大量的人口就進入鄭州。
在合肥，2016 年末全市常住人口 786.9 萬人，比上年增加 7.9 萬人，增長 1.0%; 比 2010 年第六次人口普查時增加 41.2 萬人，年均增長 0.9%。
值得註意的是，像鄭州、合肥、成都等中西部城市，除瞭主城區之外，轄區內還有不少縣市和遠城區，在加快城鎮化的過程中，縣市的人口也會大量進入到主城區。因此主城區非戶籍人口除瞭外地流入，也有很大一部分是本市轄下的縣市和遠城區的人口流入。
廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經分析，像鄭州、合肥等二線城市，對大學生落戶限制很少，因此外來人口也很容易落戶到這些城市。但面對日益高漲的房價，這些落戶的外來人口在買房難的情況下，也有較大的租房需求。" 所以僅僅戶籍是不夠的，還要解決好安居的問題，這樣他們才能在這裡樂業。"
丁長發說，像合肥、鄭州、武漢等城市，通過發展租賃房市場，有利於進一步吸引人才落戶，有效匹配當地的產業發展，並加快當地的 " 彎道超車 " 步伐。
租賃新政利好大城市發展
分地區來看，首批試點的 12 個城市中，東部沿海地區達到瞭 7 個，其中僅廣東一省就占瞭 4 個 ; 中西部和東北共 5 個，均為省會。按行政等級來看，12 個城市中，有 8 個副省級城市，2 個地級市省會，隻有佛山和肇慶是普通地級市。若按照市場對城市的劃分，則包括瞭廣深兩個一線城市，以及另外 9 個二線城市，三四線城市則隻有肇慶一個。
值得註意的是，作為三四線城市中的唯一代表，肇慶的戶籍人口比常住人口多瞭 30 多萬，這說明，肇慶有不少人口流向瞭廣深等一二線城市，這也是大部分三四線城市的現狀。不過隨著廣佛肇一體化發展，也有不少廣州購買力湧向瞭肇慶。另外隨著城鎮化的提速，肇慶中心城區也在不斷壯大，轄區內不少縣市的人口也進入到地級市城區。
從城區人口來看，首批 12 個試點城市中，廣深兩個一線城市的城區人口都超過瞭千萬大關。武漢、鄭州、南京、成都、沈陽和杭州也都是城區人口超過 500 萬的特大城市。廈門、佛山和合肥也是快速發展中的二線城市，廈門和合肥城區人口都超過瞭 300 萬。隻有肇慶的城區人口在 100 萬以下，2015 年的數據為 71.33 萬。
實際上，在這 12 個城市之外，其他城市也在加速發力租賃房市場。例如，根據上海住房發展 " 十三五 " 規劃，上海預計新增供應住房用地共計 5500 公頃，其中租賃住房用地為 1700 公頃，占比約為 31%。與這 1700 公頃租賃住房用地相對應的，是上海市擬在 " 十三五 " 期間推出租賃住房共計 70 萬套，讓其成為房地產市場的 " 壓艙石 " 和 " 穩定器 "。
丁長發對第一財經分析，城市隻有一定的規模才有可能產生集聚效應，才有更多的產業發展可能。中心大城市擁有更好的教育、醫療資源，更好的交通、文化、體育等基礎設施和公共服務，和更多的就業機會。因此，大城市對年輕人擁有很強的吸引力，很多年輕人都想在大城市留下來。
丁長發說，現在很多大城市的房價非常高，很多年輕人已經不大可能在這些城市買得起房子。因此，大力發展租賃房市場，同時讓租房者也能享受到城市的公共服務，這對年輕人來說很有吸引力，這樣年輕人就不用著急去買房子，有更多的年輕人可以進行創新創業，這對城市的經濟發展、轉型升級都有很大的促進作用。
" 租賃房市場除瞭一部分由存量的房東提供外，未來更需要政府加大租賃房供應的步伐，通過解決基礎的公共產品供給，解決外來人才的宜居問題。" 丁長發說，租賃房市場的發展，將促使人口進一步向一二線大城市集聚，而軌道交通的發展也將加快都市圈的進程。
剛剛從王石手中接棒的萬科董事會主席、首席執行官鬱亮，近日接受媒體采訪時認為，中國城市化已經進入第二階段。之前中國的大城市是不斷擴張 " 攤大餅 "，近年來，特大城市的承載能力到瞭極限，要素價格上升，企業、勞動力外溢，加上軌道交通快速發展等因素，形成瞭城市圈、城市帶的發展。
他認為，軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來。" 結合我們回到 " 隻住不炒 " 的原點、初心，再加上金融縮表等背景，我認為我們中國的房地產行業真正到瞭一個新階段。在這個新階段，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊，房地產行業面臨重新洗牌。"
12 個試點城市人口規模比較
