財經決策第一號：ENNweekly（« 長按可復制）
文 /《財經國傢周刊》特約撰稿 趙偉
租房市場這片萬億市值的 " 藍海 "，從制度落地到走向成熟完善還需要時間，也對參與者運營能力提出考驗。
以政策推動，上海市在推進 " 租售並舉 " 住房體系建設方面邁出關鍵一步。7 月 24 日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交：以樓面單價不到 6000 元每平方米的 " 白菜價 "，轉讓給瞭上海市的兩傢區屬國有企業。
根據《財經國傢周刊》記者觀察，除上海外，廣州、佛山等地也已出臺方案加快住房租賃市場的發展。從目前已出臺實施的工作方案可以看到：未來更多城市的土地拍賣中，租賃住房用地的比例將大大增加，在拍賣中 " 競自持率 " 將成為一大趨勢；熱點城市住房供應也正在從 " 重售輕租 "、" 重市場輕保障 " 向構建 " 售租並舉 "、" 市場保障並行 " 的新體系轉變。
鏈傢研究院數據顯示，預計 2020 年中國住房租賃市場的市場體量約為 1.6 萬億元，2030 年預計會超過 4 萬億元。從數據上來看，中國住房租賃市場正在進入快速發展階段。租賃市場真的會如眾多業內人士分析的那樣，成為房地產市場 " 最後的紅利 " 嗎？
風口
從 2016 年 10 月開始密集出臺的樓市限購限貸政策，到中央定調 " 房子是用來住的，不是用來炒的 "，再到如今大力發展租賃市場，國傢的最終目標很清晰：建立一個 " 售租並舉 " 的長效機制，鼓勵用租房代替買房，讓樓市進入一個 " 人人有房住 " 的新時代。
在這樣一個目標的指導下，陸續出臺的 " 限購限售 " 政策與大力發展租賃市場形成有機整體，構建房地產發展長效機制，就變得水到渠成。
日前住建部等九部委聯合發佈的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》），也正是在深入瞭解這一發展趨勢的背景下，從融資、土地供應、盤活租賃住房等角度提出加快住房租賃市場的發展。
從《通知》內容來看，通過租賃市場，運營盤活存量資產的思路被放在瞭重要位置。《通知》明確提出，在增量開發之外，要著力於存量挖掘，把盤活市場的閑置存量房源，作為租賃市場房源供給的一條重要渠道。
就目前來看，在我國住房租賃市場扮演主體角色的，主要是分散的個人房東。據清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹，我國住房租賃市場中，約 90% 的房源為個人出租。而在一些國傢成熟的房地產市場，專業租賃企業提供房源占比在 30% 左右。
" 將 Top10 的機構做統計，目前中國公寓運營商房屋管理數量占全國租賃房屋的 0.8%，美國是 7%，日本是 31% 左右。" 鏈傢研究院院長楊現領表示，作為租賃市場房源供給主體，機構租賃企業未來發展的潛力巨大。
入局
針對最近租賃市場新政，有業內人士分析，租房市場這片萬億市值的藍海，未來一定是租售並舉，但這一制度從落地走向成熟完善，還需要時間，也對參與者運營能力提出考驗。
自 2016 年北京推出多種自持商品住房以來，天津、上海、廣州等城市紛紛發佈土地出讓新規，推出 " 自持住宅 " 地塊。房地產開發商看似被迫做起瞭 " 房東 "，但在此之前，一些嗅覺敏銳的開發商，早已經佈局租賃物業市場。
據不完全統計，目前中國長租公寓品牌超過 500 傢，主要分為三類：一類是中介代理機構，如鏈傢、我愛我傢等；一類是獨立品牌公寓，如魔方公寓、優 + 國際青年社區等；還有一類是各大房地產企業，例如萬科的 " 泊寓 "、龍湖的 " 冠寓 " 等。
其中萬科作為房企中最先 " 試水 " 者，目前已在廣州、廈門、合肥、上海和重慶等城市落地多個長租公寓項目，計劃 2017 年持有運營 15 萬間公寓。除瞭萬科之外，龍湖、保利、綠地、金地、招商蛇口等房企也紛紛加入租賃市場。
在房屋來源方面，盤活閑置存量房仍是各大機構住房租賃企業的重要方向。例如萬科的 " 泊寓 "，主要通過租下廠房、城中村等閑置房源進行改造。而以鏈傢、我愛我傢等為代表的中介代理機構，主要是整合分散的個人住宅房源。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉曾表示，閑置廠房和商業辦公用房的擁有者中，國企占比相對較高，鼓勵存量開發，就必須從政策層面激發這部分國企參與的積極性。
這次九部委聯合發佈的《通知》，也是首次從政策層面明確國企在租賃市場發展中的帶頭作用。從《財經國傢周刊》記者目前收集到的信息來看，國有企業的入局可能有兩種形式：
第一種是國有企業 " 親自下場 "，投入資源成立住房租賃企業；第二種是通過閑置房源、資本和住房租賃企業展開合作，參與到開發和金融環節。畢竟在後期的運營和租後管理環節，市場化、民營化的租賃運營機構更具優勢。
困境
接受記者采訪的諸多業內人士分析認為，盡管租賃市場 " 錢景 " 巨大，但由於商品住宅的租金收益率往往在 3% 以下，在現有條件下，企業很難通過商品房出租來建立起優質的盈利模式。根據世聯行 2016 年年報顯示，包括長租公寓在內的資產服務業務，總體毛利率僅為 2.32%，其中主要原因是拓展成本和公寓前期運營成本較高。
除瞭租賃運營機構盈利困境之外，" 租不起房 " 也正在成為國內一線城市租房人的煩惱。一般情況下，租金收入比以 30% 為臨界點，不能超過太多。而根據日前上海易居研究院發佈《50 城房租收入比研究》報告顯示，北京租金收入比為 58%、深圳為 54%、上海為 48%，已經成為名副其實的 " 租金嚴重過高城市 "。
如何破解盈利難和租金貴的問題？首先是政策紅利支撐，《通知》要求發揮國有企業在穩定租金、租期、房源供給等方面的引領和帶動作用。上海以樓面單價不到 6000 元每平方米的 " 白菜價 "，向兩傢區屬國有企業轉讓租賃住房用地，或已暗示國有資本在提供租賃住房方面的主力軍作用。
其次是從立法層面完善租賃體系。今年 5 月，住建部公佈《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，向全社會公開征求意見，這個條例有望成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規。
最後對於企業來說，成本控制以及運營管理能力將成為未來競爭的核心。在行業利潤空間有限的背景下，要想獲得合理的利潤，除瞭擴大銷售收入之外，最迫切地就是有效降低開發以及運營成本。
此外，中國樓市存在明顯的供需錯位現象，並不是所有的城市都亟需租賃市場補位。當前租賃市場存在較大缺口的，是人口流入特征明顯的北上廣深以及部分二線城市，大部分三四線城市，仍然面臨著去庫存的壓力。
在業內人士看來，租賃市場想要真正成為中國房地產的紅利，真正實現 " 人人有房住 "，擁有更好的租房體驗，享受與購房相同的福利，還要走一段艱難的路。
