【財新網】（作者 黃志龍）最近一段時間，中國住房租賃市場進入瞭新時代，其標志性事件是廣州市政府於 7 月 17 日率先推出瞭 " 租購同權 "。7 月 18 日，住建部等 9 部委為此政策背書，表明將 " 通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇 "。
"租售同權" 的實質內容是什麼？這一政策對房地產市場、房價和房租意味著什麼？本文將一一解析。
" 租售同權 " 的權是哪些權？
" 租售同權 " 中的 " 權 " 大體包含哪些內容，這是首先必須明確的問題。
7 月 18 日，住建部、國傢發改委、公安部等 9 部委發佈的文件《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》涉及這方面的內容是：
" 推進部門間信息共享，承租人可按照國傢有關規定憑登記備案的住房租賃合同等有關證明材料申領居住證，享受相關公共服務。"
可見，9 部委文件並沒有明確指出租售同權的 " 權 " 包含哪些權利，隻是籠而統之地稱之為 " 相關公共服務 "。
更進一步講，國務院發佈的《" 十三五 " 推進基本公共服務均等化規劃》中，我國城鎮居民基本公共服務包括 " 公共教育、勞動就業創業、社會保險、醫療衛生、社會服務、住房保障、公共文化體育、殘疾人服務等八個領域的 81 個項目 "。
其中，" 公共教育 " 位列首位。在優質教育資源稀缺的大環境下，公共教育也成為附加在產權房上最關鍵的公共服務。
以至於全國首次提出 " 租售同權 " 的城市——廣州市政府在《加快發展住房租賃市場工作方案》具體措施的第一條即是 " 賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權 "。並且，這一措施的責任部門直接由市教育局牽頭。
由此可見，盡管 " 租售同權 " 的 " 權 " 是指享受基本公共服務的各項權利，但相對於其他公共服務，子女教育權無疑是購房群體最為關註的 " 權利 "，這也是購房者與租房者差異最大的權利。
" 租售同權 " 的真實意圖是什麼？
從國傢政策層面來看，發展住房租賃市場，或實行 " 租售同權 " 是貫徹落實 " 房子是用來住的、不是用來炒的 " 和推進公共服務均等化的重要舉措。
然而，從地方政府角度看，除瞭房地產調控、構建房地產市場長效機制等原因，地方政府還有另外的政策考量，這從最先動起來的廣州和上海可窺見一斑。
在廣州的政策文件中，享受租售同權的具體規定是這樣的：" 具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。"
可見，廣州市的 " 租售同權 " 政策意圖有二：一是保障無自有產權住房的本市戶籍子女受教育權；二是持有人才綠卡、積分較高的外來人口子女受教育權。特別是對於第二類人群，在當前房價居高不下、限購條件極為嚴格的環境下，" 租售同權 " 從根本上消除瞭高端人才子女緊急入學的後顧之憂。
從上海情況看，7 月 24 日上海市兩塊 " 租賃住房用地 " 以超低價轉讓給瞭兩傢國有企業，兩塊地成交樓面均價均不到 6000 元 / 平米，與此前商品住宅地價相比可謂天壤之別，上海市之所以發展以國有企業為主導的住房租賃市場，一方面是相應中央號召，鼓勵國有企業發揮住房租賃市場的 " 壓艙石 " 和 " 穩定器 " 作用，另一方面同樣與吸引人才有很大關系。可以預見，國有企業自持租賃住房，將優先滿足來滬高端人才的住房需求。同時，在此基礎上，上海也可能會推出與廣州相似的 " 租售同權 " 相關舉措，特別是入住國有企業租賃住房的高端人才，子女上學將享有產權住房同等的待遇。
武漢、鄭州、沈陽、無錫、東莞等二三線城市也先後出臺瞭針對高端人才的租房購房補貼、落戶、租售同權等政策。由此可見，" 租售同權 " 不僅是房地產長效機制的重要內容，更是各大城市開展人才爭奪戰的重要舉措。
" 租售同權 " 對房地產影響幾何？
可以預見，一旦 " 租售同權 " 在某一城市全面落地，勢必將對當地房地產市場、住房租賃市場產生深刻影響。
首先，" 租售同權 " 和住房租賃市場的發展，將從供給側和需求側兩方面對房地產交易市場產生影響。
一方面，國傢大力發展住房租賃市場，將顯著提高住房的總體供應量。如《北京市 2017-2021 年及 2017 年度住宅用地供應計劃》，明確未來五年內全市計劃供應租賃住房 1300 公頃，其中 2017 年供應租賃住房 227 公頃。上海市也在加大對租賃住房的供地力度，其他住建部選定的廣州、深圳、廈門、南京等 12 個試點城市也都有加大租賃住房的供地計劃。
另一方面，" 租售同權 " 將較大程度上削減部分居民購買產權房的緊迫性。過去 10 餘年內，房地產市場中 " 學區房 " 之所以屢屢被爆炒，根源在於產權房上附加的子女受教育權利。一旦 " 租售同權 " 實施後，將在一定程度上緩解因教育需求而創造的住房剛性需求。
對於房價而言，" 租售同權 " 無疑將對整體房價形成一定的壓力，特別是因 " 學區房 " 虛漲的部分存在一定的回落風險。
其次，" 租售同權 " 和機構化住房租賃企業的發展，將可能對房租形成較大的上漲壓力。其影響過程大體有以下兩方面：
一是 " 租售同權 " 中 " 權 " 的租金溢價。在大多數城市，房租僅反映瞭住房居住功能的價格，並沒有附加城市公共服務的溢價。一旦 " 租售同權 " 實施後，租戶享受租賃住房上附加的公共服務溢價，將在房租上體現出來。比如，租賃房每 6 年一個學位，通過充分的市場交易後會有一個合理的估價，該價格將分期折算到房租上。因此，不同學區的租賃住房的房租溢價將會有差異。
二是住房自有率的下降，伴隨著房租的上漲。當前，我國住房租賃市場是完全充分競爭的市場，房租價格完全反映瞭租賃房屋的供需關系和居民的購買力增長情況。然而，租售同權後，租房需求會增加，同時租賃住房的供給方市場集中度會上升，機構化租賃企業的出現，則會提升房企的定價權。
以較為成熟的美國住房租賃市場為例，住房自有率與房租漲幅存在一定的反向關系—— 2005 年以來，美國住房自有率持續下降，至 2016 年 6 月達到階段性低點 62.9%，在此期間美國房租價格持續上漲，住房租金指數從 230 上升到 309.8，漲幅達到 34.7%，而同期美國 CPI 累計漲幅僅為 23%（參見下圖）。
對此，美國 Global Macro Monitor 的研究認為，美國住房租賃領域經過整合後，少數幾傢公司和房地產信托企業控制瞭較大比例的租賃住房供應，一旦供應向少數公司集中時，將顯著增強其對房租的定價能力，導致美國許多地區房租的持續飆漲。隨著中國住房租賃企業的集中化發展，住房租賃市場散戶化和完全自由競爭的時代勢必終結，房租上漲的壓力也將顯著攀升。
" 租售同權 " 的前景幾何？
" 租售同權 " 的前景很美好，能否真正落地，似乎並不樂觀。從最近的一些新聞報道看，廣東資深教育界人士指出，租購同權中的 " 權 "，隻是指符合條件的租戶子女可以擁有就讀公辦學校的資格，並不是擁有讀名校的資格。一直以來，廣州一直都有 " 具備正規租賃合同就有可能入讀公校 " 的規定，新政措施並無多大變化。
武漢市教育部門相關負責人表示，武漢已於多年前出臺《居住證服務與管理暫行辦法》，明確租房子女能夠就近入學享受義務教育，但條件是當學區生源不足時，符合條件的租戶子女才能就近入學，學齡兒童戶口、父母戶口和傢庭住房三者一致者優先安排就近入學，第二順位是有房無戶者，最後才是租戶子女。
即便是在全國基礎教育的高原地區——北京市西城區，也沒有完全把非京籍、租賃住房子女的教育之門給堵死，但是前六位優先入學的子女無不都需要本市戶籍和房屋產權為前提條件，隻有當學位資源充足的時候，才會考慮給予租戶子女入學資格，且需要辦理多達 26 種證明材料。
由此看來，在人口流入規模比較大的一、二線城市，教育資源的不均衡導致優質教育資源短缺，使得 " 租售同權 " 的理想很豐滿，但是現實落地存在不小的難度。■
作者為蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任、高級研究員
