保利地產集團（600048.SH）旗下負責商業運營和資本運營部門的小夥伴們在連續奮戰好幾個月之後，終於在 10 月 23 日松瞭一口氣：保利旗下具有標志性意義的首個租賃房 REITs（房地產信托基金）獲得上海證券交易所審核通過。
雖說這個金融產品依然以契約型私募 REITs 的形式首度亮相，但其儲架發行的結構設計已具備瞭公募發行的基因，從而意味著國內糾纏瞭十幾年的 REITs 已步伐逼近。
過去幾年時間，隨著國內商業等持有型物業投資規模擴大，有關房地產信托基金（REITs）的呼聲高漲，國傢政策也不斷向外界透露出即將開閘的信號。市場上，以專項資產管理計劃即契約型發行的類 REITs 早已大行其道，但公開發行的最後一層窗戶紙終究未能捅破。
不過，與以往諸多公司發行的類 REITs 一樣，保利在結構設計上跨出瞭一大步，但考慮到有關 REITs 的稅收和法律政策尚未正式出臺，許多企業仍舊抱著觀望態度，暫時未有跟進計劃。
" 萬事俱備，隻欠東風 "，在中國房地產步入增量與存量並舉的新時代下，REITs 的颶風必將吹遍市場；如今無法確定的，隻是風口何時到來。
保利 " 為公募做準備 "
保利地產在 10 月 23 日獲得審核通過的產品全名為中聯前海開源 - 保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃（下稱 " 保利住房租賃 REITs"）。
該 REITs 由中國保利地產聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（" 中聯基金 "）共同實施。總規模 50 億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，采取儲架、分期發行機制，優先級、次級占比為 9：1，優先級證券評級 AAA，次級證券不評級。
保利地產資管中心總經理寧大芮向第一財經透露，該產品發行周期為 2 年，預計 2018 年初發行第一批約十幾億規模。優先級享受固定投資收益，次級則可享物業增值收益。但總體來說，該產品仍然無法公開流通，屬於契約型私募產品，債券性質較為顯著。
據悉，國內目前的類 REITs 的操作模式主要是通過發行專項資產管理計劃即契約型的方式，但專項資產管理計劃並不能直接收購物業公司股權，所以一般通過私募基金收購物業公司股權，募集方式上，也是私募為主，隻有 2015 年 7 月，以前海區內萬科企業公館的租金收益權為基礎資產的 " 鵬華前海萬科 REITs" 首次使用公募基金作為發行載體，在 " 類 REITs" 產品的流動性上實現瞭一次突破，但此後萬科在此項工作上並未有進一步推進。
在行業人士看來，保利住房租賃 REITs 的產品構架的設計上，較國內過往類 REITs 有瞭較多的突破和創新，最顯著的便是儲架式發行。
前海開源資產管理有限公司聯席總經理、基金業協會資產證券化業務專委會委員何亮宇此前表示，中聯前海開源 - 保利住房租賃 REITs 的 " 儲架發行 " 機制，在當前的資產證券化制度框架內創設出 " 可以長大 " 的 REITs，以 " 自下而上 " 的方式實現瞭公募 REITs 的擴募功能，必將對我國 REITs 的發展產生積極而深遠的影響，堪與 " 中信啟航 REITs"、" 鵬華前海萬科 REITs"、" 中聯前海開源 - 勒泰一號 REITs" 並列為我國 REITs 市場的四個裡程碑式產品。
有瞭儲架式的結構設計，保利的租賃房 REITs 在轉公募的可能性上大大提升。寧大芮表示：" 保利發行的租賃房 REITs 依然是私募性質，不能公開交易。但從政策和監管方面的準備來看，公募發行應該是大勢所趨。而且保利目前這個產品設計，在結構上已經跟公募接近，是為瞭發行公募 REITs 做的準備，一旦公募開閘，可以直接轉為公募 REITs。"
保利住房租賃 REITs 發行的背後，是公司旗下租賃型物業的高速擴張。據悉，該公司在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+ 青年公寓、和熹會四大品牌，項目佈局十餘城市，分別由保利地產旗下租賃住房管理運營平臺 " 保利商業公司 "、" 安平養老公司 " 負責運營。
據透露，目前保利地產旗下開業的租賃型項目有七八傢，已經佈局的城市有十幾個。考慮到住房租賃 REITs 獲批規模高達 50 億，預計該公司未來兩年在租賃房上的動作依然會十分迅猛。
龍湖 " 暫無 REITs 計劃 "
保利的試水，以及國傢高層在推動租售並舉方面流露出來的決心，讓參與租賃住房以及其他經營性物業運營的企業看到融資創新的曙光。
在此之前，租賃型住房等經營性物業運營企業的融資大多數依賴銀行、債券、資管計劃等渠道，債權特征顯著。尤其是最近兩年才興起的租賃型住房，大多數公司從內部解決投資資金問題。
龍湖集團副總裁兼冠寓公司 CEO 韓石透露，截至目前，龍湖旗下冠寓的投資均來自於集團。據悉，自從龍湖今年切入租賃房市場以來，已經先後完成瞭多個城市的佈局，不久前，該公司位於廣州的首個租賃型公寓開業。
韓石表示，龍湖內部目標是在今年底開業 15000 間房，中期目標是做到 50000 間房，輕資產和重資產兩個模式並行發展，力爭做到租賃行業的前三名，年租金收益超過 20 億。
野心勃勃的同時，龍湖也密切關註市場上融資方式的創新，但對於近日頗為熱鬧的 REITs，該集團並未有短期推進目標。韓石表示，公司眼下的重點在於拓展市場，快速做大市場份額，至於融資方面，考慮到龍湖集團的平均融資成本僅為約 4%，並不那麼迫切考慮其他融資渠道。
一位房地產行業人士透露，龍湖等企業的觀望心態，主要由於圍繞在 REITs 發行方面的稅收、法律等配套政策尚未出臺。
這裡涉及的稅收，主要是國外成熟市場 REITs 產品通常可以享受一定稅收優惠，而國內在這方面尚未出臺相應舉措。有就職於某大型地產企業的稅務專業人士透露，稅務部門針對自持物業的稅和銷售物業的稅不一樣，當前稅法體系下是可以解決租賃型住宅發行 REITs 這個問題的，但經營性物業特別是租賃房的收益率太低，很難達到公募 REITs 中投資人對標的的要求，整體市場還處於培育階段。
保利地產寧大芮也表示，從證監會和交易所的態度來看，努力推進 REITs 的發行工作一直在開展，也有意向推出公募產品，但考慮到現實的一些情況，短期內還難以形成租賃型住房 REITs 大規模發行的勢頭，但可以確定的是，保利之後，陸續會有其他企業和產品跟進。
廣東國稅系統內人士評論，" 調整稅率不是小事，相關部門需反復論證。而且租賃型住房之後，還有商業、酒店、寫字樓等其他經營性住房，涉及的面太廣。因此這是一個循序漸進的過程，影響深遠。"
