作者：陳小瑛；來源：櫻桃小房子（ytxfz8）
昨天 7 月份的經濟數據出爐，我有事沒來得及寫，今天補充解讀一下。
看完數據和國傢統計局新聞發言人的解答，更加讓我確信，房地產這個夜壺，暫時要被拋棄瞭。
因為各項經濟增長數據很不錯，有些工業增速、投資增速雖然下滑瞭，但也是因季節性天氣問題導致，政府對下半年經濟增長非常有信心。
同時，相對於調控，房地產投資和土地購置面積的數據都會有滯後性，還有租賃房的興起，也會補上商品房市場下滑的窟窿，預計明年的數據景氣度依然較高。這又會給調控帶來空間。
房地產貢獻率下降
我們看房地產調控是否能延續，肯定需要先拿數據說話。
1 — 7 月房地產開發投資同比增長 7.9%，增速比上半年回落瞭 0.6 個百分點。
這是否會影響到中國經濟的平穩運行？
國傢統計局發言人毛盛勇的回答是，今年上半年，房地產對經濟增長的貢獻率是 6.2%，而上年同期是 8.2%，房地產對經濟增長的貢獻率下降瞭 2 個百分點，但今年上半年的經濟增速卻比去年同期提高瞭 0.2 個百分點。
這說明房地產市場的降溫或者是適度降溫，並不必然會下拉經濟增長速度。
特別是隨著房地產市場平穩健康的長效機制在經過各地試點研究進一步推出以後，整個房地產市場會有更好、更良性的發展未來。
這段話信息量非常大，房地產貢獻率在下降，但我們經濟卻還在增長，說明瞭房地產對經濟增長的重要性下降瞭，雖然我們不能沒有房地產，但我們沒有像過去那麼依賴房地產瞭，所以不要再以為調控瞭，增速回調一點，我們的天就要塌下來瞭。
我們看房地產的數據，首先最重要的是看投資增速，其次才是銷售數據，因為投資多少，直接涉及產業鏈上下遊，投資過低，會導致上下遊，尤其是鋼鐵這種產品產能過剩，投資穩定，對經濟的拉動作用就明顯。
下面是最近四年多來的房地產投資增速，最低點是 2015 年末，降到瞭 1%，是房改以來的最低點。
雖然 2015 年我們的房地產開始見底回升，至少一線城市，比如深圳已經啟動，並且迎來暴漲，但是全國的投資數據有滯後性，所以到 2016 年 2 月份瞭，我們有些城市還在放松政策，降稅費，降準，降首付等去庫存。
從放松調控，到投資增速見底，前後經歷瞭一年半左右的時間。
到去年 10 月份，我們的投資增速雖然還隻有 6.6%，但我們就選擇調控一二線瞭。這其實就代表著政府對房地產投資增速的一個容忍度，不需要再回到過去 10% 的增速瞭，事實上也不可能回到瞭。
而目前雖然調控瞭，但是三四線大部分城市還沒有調控，政策面還是很松，所以，投資增速估計未來一年左右內，還不至於會跌落的太快，保持在 5%-7% 左右沒問題。
今年房地產投資增長 7% 左右，到年末，我們的房地產投資總額大概就在 11 萬億左右，因為這個基數已經很高瞭，即使跌落到 1%，也有 11 萬億，而且估計還需要 2 年後才會。
什麼意思呢，也就是說，在這兩年期間，房地產投資增速應該都會是正數增長，就代表著我們的政策調控都是有空間的。
2017 年 1-7 月份，全國固定資產投資（不含農戶）337409 億元，而房地產開發投資 59761 億元，占整個固定資產投資的比重是 17.6%。
這個 17% 左右的比例保持瞭很多年，說明我們的結構確實是在好轉，消費的貢獻在提升。
土地嚴重滯後於市場
再來看一下大傢關心的土地。
因為很多人跟我說，現在房企都還在搶地，所以房價很難跌啊。難道房企都是傻子嗎？畢竟他們是專業人士啊，不可能所有房企都是錯的吧。
你真是高看房企瞭。
其實，土地更是嚴重滯後於銷售市場的。下面先看下這幾年的變化圖。
2014、2015、2016 年，三年時間，增速都還在 0 以下，2015 年房地產回暖這麼明顯，但房企的購地面積同比降幅都保持在 30% 的曲線上徘徊。2016 年全國樓市火爆，同比增速依然在負數。直到今年才能回到正數。
說明什麼，說明房企其實也是後知後覺的，都是等到市場瘋狂之後，拿瞭銷售款，資金足夠充足瞭，才去市場上搶地，高價搶地。也跟蕓蕓眾生一樣，根本做不到逆周期操作。
在地產低迷期，房企寧願手裡拿著好幾百億現金，也不敢去低價買地囤著，因為預期都是如此，買漲不買跌，漲的時候預期還要漲，跌的時候，預期還要跌。
我之前就寫過文章，別相信房企，他們也看不準市場，就連萬科這樣的龍頭，也有常常錯判的時候。
1-7 月，土地購置面積雖然隻增長瞭 11%，但值得註意的是，土地成交價款 5428 億元，增長瞭 41%，說明土地價格漲的快，單價高瞭，出讓的土地少瞭，收入增的更多。
這一點也是政府的底氣來著，賣地賣的太好瞭，今年是土地財政豐收的一年，預計明年也不會差，政府暫時不差錢，土地購置面積，我預計同比增速還是會保持在 0 以上，因為市場有滯後性，大量開發商現在都跑到三四線去搶地去瞭。
夜壺又要閑置瞭
銷售數據還是非常亮眼，隻是增速下滑而已，這是政府主動調控的結果。
因為庫存去的太快瞭。
截至 7 月底，全國住宅庫存創 33 個月新低，去化周期回到 2012 年水平，12.3 個月可賣完。
新一輪棚改計劃是到 2020 年，按照這個速度，不用到 2020，明年三四線城市的庫存就是嚴重不足瞭，估計會提前調控。
那調控後，如何保證房地產投資增速穩定，不至於下滑過快呢？
沒看到現在新搞的租賃住房政策嗎？租購同權，全國各個地方都在大力發展租售並舉制度，租房也可以落戶、入學，連深圳都引入棚改概念瞭，除瞭回遷房，剩下的全部是出租房，租房也是要建房的啊，由國企來牽頭投資，投資增速就不怕啦。
這個租房政策，說是長效調控機制，其實就是銜接商品房調控，防止調控引發商品房投資增速下滑，繼而拉動經濟增長的一環。
是任志強說過的吧，房地產向來就是個夜壺，需要的時候提起來，不需要的時候扔到一邊。
這一輪去庫存，就是利用瞭這個夜壺，依靠全民買房力量，為國傢去除瞭庫存，不止是房地產的庫存，還有上下遊產業鏈的庫存，包括水泥，鋼鐵等。
現在庫存快去完瞭，夜壺暫時也可以閑置下崗瞭。
更重要的是，這一輪房價暴漲，把氣球吹到太要爆炸瞭，弄得上頭很害怕，萬一再吹氣球現在炸瞭就前功盡棄瞭，所以需要趕快調控，防范風險，慢慢的把氣球裡面的氣放掉一點才行，而且現在也到瞭穩民心的時候瞭。
統計局裡還有一個國房景氣指數，是體現經濟周期的一個景氣度，現在還在歷史最高峰呢，什麼時候回到 95 以下，93 左右才是不景氣，需要引起政府擔憂瞭。
