圖片來源：視覺中國
文 | 張曉玲 黃昱
日前，北京發放三張超過 8 萬單價的新房預售證，被一些市場人士理解為限價政策在放松。然而從廣州、深圳、東莞的動作來看，限價整體並未放松，針對普通商品房的限價還會更嚴。
8 月 11 日，繼廣州升級限價後，東莞也再次加碼限價政策。東莞市發展和改革局聯合住房和城鄉建設局、房產管理局發佈《關於進一步加強新建商品住房銷售價格備案管理的通知》（以下簡稱 " 通知 "），對房企申報房價備案的價格區間、調整幅度及間隔時限等提出瞭更加嚴格的要求，同時適當調整瞭之前 " 一刀切 " 的管理辦法，區別對待普通住宅和別墅等不同住房類型。
限價政策作為此輪樓市調控中重要的管制性政策之一，其作用是嚴控房價上漲，多地甚至明確提出瞭房價調控目標是要回到去年 10 月的水平。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出，在房地產長效機制建立前，當前的限價限購等政策不會放松。
多位房企高管人士也對 21 世紀經濟報道表示，北京突破 8 萬 " 紅線 " 隻是個案，是限價政策的微調，本輪樓市調控短期內不會取消，甚至有些會成為長期性政策。
東莞限價從嚴
針對仍存在的部分樓盤價格虛高、個別開發企業借勢大幅漲價等問題，繼 3 月限價政策升級後，東莞對新建商品住房定價進行瞭更嚴格的限制。
《通知》規定，新盤首次申報均價，由原來規定不高於前三個月同區域同類新房銷售均價的 20% 調整為不高於 15%，否則，發改部門暫不辦理房價備案，住建部門暫不核發預售許可證或辦理現售備案證書。
" 定價向上的幅度減少瞭 5%，而且參考之前三個月均價，基本沒有什麼漲價空間瞭。" 東莞一本地開發商這樣說道。
而對於同一商品住房項目，分批分次銷售的，後期樓棟首次申報均價應不高於首批首次的 5%，否則也將受處罰。
更為嚴厲的是，在《通知》之前取得預售證的樓盤，若超出此定價限制，得作出合理解釋，否則也將暫定備案登記。
東莞業內人士告訴記者，這意味著一批之前已經獲得預售證的樓盤，將可能被打回，調整後重新申請。
不僅價格調整幅度進一步受限，《通知》還對價格調整的時間間隔進行瞭延長，已備案的項目要調高備案價格的，間隔時限由原規定的 90 天延長至 180 天，調低備案價格的則維持原來的 20 天不變。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，這一條明確瞭政府嚴控房價上漲的決心，即降價可以，很快會被批；但漲價得等半年，還不一定能獲批。
不過，政策也進行瞭糾偏，對之前 " 一刀切 " 的限價方式進行瞭適當調整，開始區別對待普通住宅和豪宅。
具體而言，東莞將辦理銷售價格備案的新建商品住房類型分為四類：小於 90（含）平方米、90-144（含）平方米、大於 144 平方米和低層住宅［地面建築層數 4 層（含）以下］。
其中，低層住宅（一般為別墅）不考慮建築面積大小，均按低層住宅類型銷售均價為基礎申報。這意味著，別墅將以其周邊可參照的產品來定價，並申請預售證。
前述東莞開發商預計，在具體執行過程中，中小戶型剛需盤的預售價將會繼續嚴控，而源於高價地的豪宅盤，可能會相應放寬預售價。
嚴躍進表示，東莞對剛需樓盤價格和預售會嚴格管控，對於高端樓盤根據情況適當進行調整和變動，有利於引導購房需求；適當放寬高端樓盤預售價，符合市場本身規律，並不違背整個房地產管控的精神。
東莞在《通知》中特別提醒，房企在新政之後拿地開發新項目，地價將不作為突破備案價規定區間的考慮因素。建議房企應充分考慮和評估商品住房項目開發的綜合成本（特別是地價成本）以及調控政策的影響，理性拿地。
調控未放松
在東莞對限價進行分類調整之前，8 月 8 日，北京發放瞭三張單價超過 8 萬的預售證。
北京市住建委官方網站顯示，北京金茂府、華潤昆侖域和招商中國璽三個項目均在 8 月 5 日取得預售證，預售均價在 9.5 萬 / 平方米左右。三個項目預售房源分別為 94 套、200 套、146 套。
今年以來，雖然沒有公開聲明，但預售 8 萬 / 平方米的 " 紅線 " 被北京業內默認，今年很多高價地的項目預售單價也被牢牢控制在 8 萬之內。
根據中原地產統計，三個項目拿地樓面價分別為北京金茂府 5.2 萬 / 平方米、昆侖域 3.73 萬 / 平方米、中國璽 5 萬 / 平方米；而此前一些拿地價格相仿的項目，預售價格並未達到相同水平。如陽光城 · 檀悅項目樓面價接近 4.9 萬 / 平方米，但其在 8 月初得到的住建委批復均價為 6.6 萬 / 平方米。
北京的這三張預售證和東莞對普宅和別墅的區別對待，是否代表著限價有放松的趨勢？
多位業內專傢認為，對普通住宅和豪宅的區別對待，是分類調控的做法，整體上而言限價並沒有放松的跡象。
" 對住宅進一步細分後，針對性會更強，有利於限價政策更好地執行。" 深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，如果要強制性壓下豪宅的價格，不僅對整個市場的發展不利，壓得太低對開發商也不公平，所以東莞此次政策的調整是從原來的高壓政策往回收一點。
宋丁指出，未來限價政策不會放松，直到市場回歸理性。
在東莞限價升級的同時，不少城市也對限價政策持續加碼。8 月 2 日，廣州多部門聯合發文，對此前的樓市調控進行升級，首先被強調的是限價從嚴，同樣對不接受政府價格指導的項目，一律不予核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。
在風向標深圳，限價新政後僅有華僑城新天鵝堡預售單價超過 10 萬元，頂級豪宅的售價整體被限制，一位深圳豪宅開發商告訴記者，目前豪宅限價並未有放松跡象，該公司今年無房可賣；老板隻能四處去找地，也不局限於做豪宅瞭。
一些城市則提出瞭明確的房價管控目標。6 月 29 日，長沙市發文強調，商品住房項目申請預售許可證，價格比照 2016 年 10 月份的均價來確定；廊坊市、鄭州市也出臺過類似規定。
嚴躍進認為，多地限價的加碼，與房地產市場還是存在投資投機現象相關。東莞的新政是穩定房地產市場的導向，預計其他城市後續會陸續跟進。
東莞市表示，相關部門將繼續加強監測和研判，根據市場反饋和實施效果，進一步完善房價備案制度。
