劃重點
騰訊財經 作者 孫春芳 郭亦非 張慶寧
這恐怕是最富有戲劇性的新聞發佈會瞭。
雙雄會突然成瞭三巨頭。
2017 年 7 月 19 日下午 4 點未到，北京萬達索菲特酒店 7 層會議廳人頭攢動。這裡原定於 4 點半舉行萬達和融創的並購簽約儀式，在主會場的背景板上，赫然多出瞭富力地產的名字。
主會場嘉賓座位一旁，擺著一張簽約排位圖，王健林、孫宏斌之外，富力地產董事長李思廉、富力地產聯席董事長兼總裁張力也在名單當中。
正當所有人困惑不已時，現場工作人員告知陸續進場的媒體：" 本次發佈會要推遲一小時進行 "，隨後對會場進行清場。
至於富力將在此次交易中扮演什麼角色，是否會接盤萬達出售的酒店資產，萬達公關人員表示稱 " 簽約儀式開始後自會揭曉 "。
5 點左右，騰訊財經發現，主會場背景板中富力地產的名字消失，變成 " 萬達商業、融創中國合作簽約儀式 "。
此時，騰訊財經在主會場外看到，包括富力北京大區總經理張輝在內的三傢公司工作人員，在一間貴賓室和一間會議室來回穿梭，表情凝重、腳步匆忙。
萬達、富力等工作人員所在的會議室甚至傳出瞭玻璃杯摔碎的聲音，隨後酒店服務人員緊急入場，從裡面清理出一隻破碎的高腳杯殘骸。隨後，這間會議室裡短暫傳出瞭激烈爭吵的聲音。
不過王健林、孫宏斌、李思廉一直坐在會議室對面的貴賓室，除瞭孫宏斌進出兩次，另外兩人直至發佈會再次開始，方才出門。
此後，有萬達工作人員從會議室匆忙跑出，向酒店尋找打印機，其中一人手裡拿著一頁紙，邊走邊撕。
此時，距離原本 4 點半開始的發佈會已經推遲近一個小時。
5 點半，現場媒體再次被允許進入主會場。令人意外的是，騰訊財經註意到，主會場的背景板再次更換，富力地產的名字回歸，變成 " 萬達商業、融創中國、富力地產戰略合作簽約儀式 "。
現場工作人員在媒體進場之前，緊急拉走瞭一張背景板，就是之前中途緊急替換過的並沒有富力地產的名字那張。
對於為何發佈會推遲一個小時，王健林在隨後的登臺發言中說：" 在等打印簽字，其實打印機慢。然後看網上的直播，說現場傳出爭吵摔玻璃杯的聲音。謠言是怎麼來的？就是這麼來的，明明是談笑風生。
富力地產進出背景板換來一個 6 折價格
當富力地產突然出現在大背板上之時，外界已紛紛猜測其將接手原定由融創從萬達受讓的的部分資產——酒店。
果不其然，在一再推遲的儀式正式開始時，孫宏斌首先上臺致辭，表示融創跟萬達的交易有變，原定由其一並接手的酒店將由富力地產接盤，融創隻要萬達的 13 個文旅城。
隨後，交易變換的細節終於揭曉。
融創房地產集團以 438.44 億元收購前述 13 個文旅項目的 91% 股權，並由交割後項目承擔現有全部貸款約 454 億元。簽約後付 150 億元，簽約後 90 日內付清全部轉讓價款，完成交割（個別項目待交割條件具備時辦理）。
富力地產以 199.06 億元收購該 77 傢城市酒店全部股權。簽約後 2 日內付 20 億元定金，2018 年 1 月 31 日前付清全部轉讓價款，完成酒店交割。77 傢酒店的酒店管理合同不受本次轉讓影響，繼續執行，直至合同期限屆滿。
九天前的 7 月 10 日，萬達宣佈以註冊資本金的 91% 即 295.75 億元，將哈爾濱萬達城等 13 個文旅項目的 91% 股權轉讓給融創，並由融創承擔項目的現有全部貸款。萬達將旗下 76 個酒店以 335.95 億元轉讓給融創。
兩相比較可知，此次文旅城的交易對價增加瞭 143 億元。而融創放棄瞭酒店資產，由富力地產接盤。
如果說 7 月 10 日萬達融創交易消息一出，輿論嘩然。
這次交易發生變動，半路殺出富力地產，更是富有戲劇性。
融創接手文旅城的對價增加 142 億元，77 個酒店的估值相比之前 76 個酒店的估值減少 136 億元。總體而言，對萬達而言，這次交易方案跟上次相比，交易總價從 632 億元變成 637 億元。
有報道認為，大量持有酒店並非開發商的主流選擇，" 酒店資產沉淀資金大，周轉慢，經營上由於國際管理品牌的強勢也通常沒有太大想象力。近些年隨著酒店業行情變差，現金流狀況每況愈下，融資功能也就沒那麼強瞭，市場上多的是拋售酒店資產的消息。"
一位接近此次交易的知情人士對騰訊財經表示，融創同樣清楚 76 間酒店並非優質資產，" 可以把酒店資產，理解成融創 631.7 億元並購的溢價部分。13 傢萬達文旅城的確是優質資產，出售給融創的土地價格也非常低。不過，王健林不可能隻賣掉優質資產。這次交易的核心是，王健林把酒店和文旅城一並打包賣給融創。"
三年前，當融創並購綠城時，融創便把綠城酒店資產當做資金沉淀大戶，建議剝離處置。騰訊財經此前即獲悉，此次 76 間萬達酒店同樣存在出售或引入投資方等資產調整的可能性，以便為融創註入現金流。
騰訊財經昨日獲悉，在此後的一周時間內，情況發生變化，孫宏斌找到瞭 76 間酒店的接盤者。
昨日下午 4 時，孫宏斌與王健林再次會面，兩人彼時已經敲定瞭富力將接盤這些酒店資產的細節。
融創在 7 月 11 日的交易公告中顯示，本次收購的文旅資產截至去年年底稅後純利約 38 億元，凈資產約 249 億元。酒店資產去年底業主利潤為 8.7 億元，凈資產 334.5 億元。
按此推算，融創此番經變動之後收購中文旅城是按 1.82 倍凈值交易；而富力地產接手酒店基本則是按 0.59 倍的賬面凈值收購，即打瞭 6 折。
融創 2 倍溢價拿下文旅城的背後
融創之所以願意以近 2 倍的溢價拿下 13 個文旅城，它是看中瞭背後巨大的土地儲備。
融創 7 月 11 日公告稱，萬達出讓的 13 個文旅項目總建築面積合計約為 5897 萬平方米，其中自持面積約為 924 萬平方米，可售面積為 4973 萬平方米。可售面積占總面積的 84%。這意味著融創通過這次交易將萬達手中絕大多數的土地儲備收入囊中。這也是融創近年來通過瘋狂並購曲線拿地中拿到的最大面積土地。
萬達套現，融創拿地，富力得酒店。此次交易的基本邏輯大抵如此。
融創和萬達的並購交易在資產標的發生變動後，付款方式也有兩樣。
此前，萬達通過指定銀行向融創發放貸款人民幣 296 億元用來支付交易款。變動之後，融創和萬達不發生借貸關系，融創直接付現金給萬達，目前已經付款給萬達 150 億元。
據財新網報道，此前融創和萬達的交易，僅在 4 天之內完成。
7 月 6 日，王健林、孫宏斌第一次正式見面，十幾分鐘就形成瞭初步意向，簽下保密協議。王健林把賬本和盤托出，孫宏斌抱回去看瞭三天，7 月 9 日即決定簽約。
萬達為何如此急於出售手中的核心資產？
" 其實萬達商業的負債並不算高，通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。" 王健林此前稱。
王健林此前表示，萬達集團戰略會隨之做出調整：首先是全力發展創新型、輕資產業務，如影視、體育、旅遊、兒童娛樂、大健康、網絡、金融等。所有這些業務板塊，除網絡明年才能整體盈利外，其他板塊都有利潤。其次，萬達集團也將大幅減債，計劃三年左右清償集團層面金融機構債務。
萬達集團內部人士亦表示，通過此次交易，萬達實現輕資產化，也有助於萬達商業回歸 A 股。
2014 年 12 月 23 日，萬達商業在香港上市，然而，上市後估值並不高，2016 年 9 月，萬達商業退市，正式啟動私有化，萬達商業私有化時，與機構投資者簽署瞭 " 對賭協議 "：若萬達商業在退市滿兩年或 2018 年 8 月 31 日前未能夠在境內主板市場上市，萬達集團將以每年 12% 的單利向境外投資人回購全部股權，以每年 10% 的單利向境內投資人回購全部股權。這意味著，一旦萬達回 A 股失敗，需支付的利息成本約幾十億港元。
然而，轉型之說並不能完全解釋為何萬達這麼急於進行這筆交易。
就在今年年初，王健林在萬達集團的年會上還對萬達文旅城抱有厚望：要加大旅遊投資。今年（2017 年）計劃新開工 3 個 " 萬達城 "；開業哈爾濱 " 萬達城 "；新簽約三個 " 萬達城 "。
同時王健林在多個場合表示，萬達集團的目標是到 2020 年 , 資產達到 2000 億美元 , 市值 2000 億美元 , 收入 1000 億美元 , 凈利潤 100 億美元。
僅僅半年之後，風雲突變，萬達開始出讓資產，並割掉王健林的轉型重器——萬達文旅城。而在此次交易之前的 6 月 22 日，萬達遭遇瞭股債雙殺，也這源於 6 月 15 日，工行、建行等個別大行開始拋售萬達債券，6 月 20 日左右，其他銀行隨後跟進。
7 月 19 日的交易變動之後，萬達加速瞭其資產處置和現金回流的進程。
王健林在簽約儀式現場表示：" 本次轉讓後，萬達商業貸款加債券近 2000 億。萬達商業賬面現金 1000 億（不含 13 個文旅項目賬面現金 300 億），加本次轉讓收回現金 680 億（含回收往來款），現金共計約 1700 億。萬達商業決定清償大部分銀行貸款。萬達商業還有 1300 億銷售物業存貨，全部賣掉也可以收回幾百億。"
輕裝上陣之後的萬達，將走向何方，隻能拭目以待。
