轉自：地產情報站（ID：dichanqbz）；作者：田裡四個點兒
看多還是看空？
最關註的的話題，應該就是未來房價是看漲還是看跌吧。
從目前的情況看，即便是地產專傢，意見也往往無法統一。究其原因，還是由於我國的房地產市場是一個政策市場，宏觀調控的政策對樓市影響極大。在今年秋季的重大會議沒有給出未來發展方向之前，誰都不敢說是看漲還是看跌。
如果未來的房地產發展思路和過去十年相比，變化不大的話，整體來看還是應該看多；如果房地產發展思路發生重大變化，則可能看空。
當然，這裡說的是整體，也就是從全國范圍內來看。單就具體城市來說，即便是發展思路變化不大，但最起碼有一半以上的城市投資價值會逐漸降低。持續看好的，還是熱點城市及其周邊衛星城。雖然從數量上來看，這些城市隻占全國的 1/3 左右，但這些熱點城市及周邊衛星城卻是支撐未來全國房價的基礎。
如果未來的政策發生重大變化，比如效仿雄安新區的長遠規劃，取消商品房；或者真正意義上實現租購同權，即租戶與購房者在孩子入學等方面一視同仁，不再排出優先非優先，一起搖號入學等；甚至取消戶籍政策 …… 這些政策中的任何一個，都會對房地產市場產生重大影響。
不過四點兒認為，即便是下半年召開的這次重要會議，也難以真正給出明顯區別以往的發展思路，而是很可能繼續探索科學的發展方向。畢竟目前確實還沒有非常成熟而且有效、健康的房地產發展思路。
從這個角度上來看，未來樓市看多的可能性更大一些。畢竟，國傢經濟發展的勢頭依舊處於向好階段。
房地產稅什麼時候出臺？
說起房地產稅，從放風到現在已經好幾年瞭，之所以遲遲無法出臺，是因為涉及的問題太多太多。
大傢都知道，現在很多城市的財政收入來自於土地轉讓，也就是廉價征地高價賣。在這個過程中的土地差價，1/3 左右通過各種方式（現金、補助、置換房等）返還給瞭被征收者，剩下的資金基本都用於瞭城市建設。
同時，不管是地價還是房價，都在蹭蹭的往上漲。而城市建設費用、拆遷房費用、醫療設施、學校建設、道路養護、政府運營等等費用，其實都攤在地價裡。
也就是說，先買房的人，用瞭很少的成本，就享受瞭城市基礎設施的改善和房價上漲帶來的好處，而後買房的人不僅要付出更高的代價，而且在享受應有的福利時，卻往往打瞭折扣。
這是房地產稅沒出臺要面臨的問題。那麼，如果出臺，又會有什麼問題呢？
房地產稅要出臺，首先就要縷清土地、房產所有權、使用權之間的關系。房子是購房者的私有財產，這是《物權法》規定的，那麼土地呢？明顯是國有的，這是《憲法》的精神。
之前之所以征收土地轉讓費，實際上收的就是土地使用權的費用。現如今要征收房地產稅，那以前交過土地轉讓金的購房者，要不要繳房地產稅？如果不繳，後面的購房者會怎麼想？公不公平？如果繳納，那是不是又涉嫌重復征稅，加大購房者負擔？
打個比方，在北京，100 平米的房子按均價也值 600 萬元以上，即便是按每年 1% 的稅率征收，也得 6 萬元。這邊繳著稅，那邊還得還貸款，可能一年也得 10 萬多。對於剛需族來說，買房時貸款額度一般會算到極限，也就是剩不下多少錢可以機動使用。這一下多出這麼多稅，繳不起怎麼辦？是直接從工資裡扣？扣完這些人沒錢吃飯瞭怎麼辦？要是不從工資扣，購房者偷稅漏稅或者抗稅怎麼辦？都抓進監獄？要知道，這可是涉及到大多數剛需族，數目極其龐大，也是城市正常運行的中堅力量。即便是都抓進監獄，幹活的人少瞭，這些人也要吃喝拉撒，這些錢誰來出？是加稅？還是大傢均攤？
從 2003 年提出征收房產稅，到現在的房地產稅開始研究，已經過瞭 14 年。真正要解決這些問題，不僅僅是涉及到征稅，更是涉及到我國社會主義公有制的體制問題。四點兒覺得，離房地產稅出臺，還是遙遙無期。
租購同權靠不靠譜？
再來說說租購同權。最近這個詞是樓市真真正正的熱詞。和前面兩項各個地產專傢的觀點分歧很大相比，在看待租購同權的問題上，專傢們的意見出奇地一致——租購同權缺乏實際可操作性，對於房價的影響微乎其微，並沒有什麼關系。
其實原因很簡單，就是目前中國的優質資源還是出於稀缺階段，有戶口、有房的人都不能滿足，怎麼滿足租客呢？尤其是像北上廣深等一線城市，有戶口有房父母在本區工作的，6 年一個學位都不一定能夠，租戶真就是完全沒有機會。
要說孩子上學的權利，倒是可以滿足，但都是一些排名墊底的學校。在實行租購同權之前，就已經實行瞭。結果大傢也都看到瞭——沒什麼用。
有人打瞭個比方：現在有租女友回傢過年的。但租個女友，人傢能給你生孩子嗎？不是說完全沒可能，但這個概率嘛，呵呵。
這個比方雖然不太恰當，但也能從側面說明部分問題。
所謂的租購同權，不僅涉及到孩子上學，高考呢？租房者滿足一定年限以後，孩子可不可以在當地參加高考？或者，租房者滿足一定年限，可以可以和本地戶籍人口有同等權利買限價房 / 經濟適用房？可不可以一樣搖號？可以可以享受同樣的優惠政策？老人能不能同樣免費坐公交、去公園？可不可以享受一樣的醫療？養老？如果可以，那戶籍制度也就名存實亡。這就涉及到更改目前戶籍制度的問題。更關鍵的，這些一下多出來的租戶，教育、醫療、交通、公共設施，如何滿足？滿足不瞭的話，怎麼辦？
也有人說，政府市幹嘛的，不就是負責這些的麼。確實如此，但政府要負責這些，首先得要錢，錢從哪裡來呢？加稅？強征？還是改頭換面，隱蔽收錢？不管怎麼樣，都是大傢一起承擔。
羊毛出在羊身上。
什麼時候優質的資源不稀缺瞭，或者不說優質資源，就是各地的資源都能平均瞭，不會出現所謂的 " 優質 "" 劣質 " 瞭，上述這些問題，也就都不存在瞭。
