上個月，北京共有產權住房和租房新政紛紛征求意見。雖然一個是買、一個是租，但都聚焦通過 " 梯度消費 " 來解決住房剛需。特別是在共有產權住房新政中，對單身申請人提出 " 年滿 30 周歲 " 的新限制。這也給年輕人、特別是單身人群帶來瞭全新住房思路：30 歲前租房、30 歲後買房。
新房、二手房市場剛需旺盛的大背景下，" 先租後買 " 能不能受到年輕人的青睞？
年輕上班族急著買房
歷時 3 個月，跑遍立水橋、天通苑、北苑幾乎所有二手房小區，在京工作的董暢終於購入瞭名下第一套房。不到 70 平方米的一居室，樓齡 15 年，總價卻已超 400 萬元。
這時他隻有 26 歲，研究生畢業後工作剛滿一年。
" 二十六七歲、剛畢業參加工作，準備結婚，就差這一套房瞭。" 在朝陽區中介經紀人小鄭口中，董暢這類人是 " 剛需中的剛需 "，看房時間稍長、但必會出手。他介紹，過去一年二手房市場最紅火的時間裡，看房、買房人中有不少都是像董暢這樣的年輕上班族。
看似慣例，但在北京等一線城市裡，動輒幾百萬元的購房款對年輕人而言，簡直 " 壓力山大 "。但一窮二白的背後，卻是急著出手買房的怪象。
與上一代人 " 先租後買 " 或 " 先住集體宿舍後買房 " 的方式完全不同，年輕人過早買房成為瞭 "98 房改 " 後出現的新現象。記者采訪瞭 1998 年房改方案主要執筆人之一、全國房地產商會聯盟主席顧雲昌。他分析，買房的現象在 2000 年之後才更多出現。但與不少發達國傢不同，中國、特別是北京，首次購房年齡往往在 25 至 30 歲；而在英美發達國傢市場，則基本都在 30 歲以後。
此前，也有中介機構對首套購房、首套房貸年齡做過調查，北京首套房貸者的平均年齡隻有 27 歲，高居榜首；而在英國則是推到瞭 37 歲，在德國和日本更是到瞭 42 歲。
屢出新政倡導 " 先租後買 "
房地產市場上，把這種上班族稱為 " 夾心層 "：有一定收入，對生活水平有一定要求，過不瞭公租房等保障房的申請門檻；但自己的收入又不夠到市場上購買高價商品房。
於是，" 夾心層 " 買房，就不得不變成全傢勒緊褲腰帶湊首付、個人拼命賺錢還月供。顧雲昌說，首次購房年齡低，而年輕人又很少有積蓄、收入不高，也就出現瞭 " 啃老 " 的問題。
為瞭解決 " 夾心層 " 的住房需求，北京從 2013 年開始推出自住房，俗稱 "7 折房 "。不久前，共有產權住房新政征求意見，未來自住房將升級為 " 共有產權住房 "。但對比兩類政策性住房的申購條件，此前自住房中 " 單身年滿 25 歲優先 " 變成瞭 " 單身年滿 30 歲才能申請 "。
市住建委相關負責人解釋，不滿 30 周歲單身傢庭可 " 先租後買 "，形成梯度消費。而在對外征求意見的租房新政中，也賦予瞭租戶更多公共權益，引導 " 先租後買 " 的梯度消費，來解決住房需求。" 先租後買 " 在北京的保障房體系上，可以理解為：30 歲前先租公租房，30 歲後再買共有產權住房。
記者獲悉，引導在住房上健康的 " 消費觀 "，也是此次劃定 " 單身 30 歲年齡大限 " 的主要考慮之一，希望剛需能夠 " 先租後買 "。"30 歲前年輕人買房，也大多是靠父母，給傢庭背負沉重的壓力；而等到 30 歲之後，年輕人手裡有一定積蓄瞭，也就有一定能力貸款買房瞭。" 這位負責人說。
" 年輕人應該根據自己的實際能力去買房，30 歲以後再買房也是許多國傢的常規。" 顧雲昌說，從北京上個月出臺的兩項新政來看，主要是供給側改革，也透露著一個信號：對於住房需求的解決，不能一蹴而就。
是否想租房還看房價預期
房價預期正成為剛需在租房和買房之間繞不過的隱憂。" 過去大約 10 年，由於城市化、貨幣量等多方面原因，北京房價出現的幾乎 10 倍的增長，這在世界都是少見的。這恰恰也‘逼’年輕人不得不買房。" 顧雲昌分析說，但在未來，雖然不能明確北京房價是否會跌，但價格增長會相對放慢。
而對於年輕人，還有另一筆賬要算。
北京市房地產法學會副會長趙秀池認為，在高房價的背景下，租房是更劃算的。理論上說，房地產市場如果運行良好，租售比應該在 1 ∶ 300 至 1 ∶ 200 之間。也就是說，如果把房子拿出去租，最多 300 個月、也就是 25 年內就能收回買房成本。
但以朝陽區北苑一套 70 平方米的房子為例，這套房子售價大約 400 萬元左右，如果以合理的 1：300 計算，滿足合理條件的租金應為 1.3 萬元。理論情況下，如果房租高於 1.3 萬元，那就是買房劃算；如果房租低於 1.3 萬元，那就是租房子劃算。從該區域每月五六千元的租金來看，顯然租房子比買房子劃算很多。
除瞭在共有產權住房、租房上出臺新政，北京在集體土地租賃房、企業自持租賃房上也開始有所突破。
專傢分析，引導年輕人、特別是夾心層 " 先租後買 "，最根本的是要讓房地產市場更穩定，年輕人對於房價上漲的預期減少瞭，自然不會過於恐慌、急著買房；反過來看，買房的需求降低後，也更有益於樓市的平穩運行。
