前兩天，萬科董事局主席鬱亮在接受新華社采訪的時候，給我們打瞭一個啞謎：他說，2017 年對於中國房地產來說，意義堪比 1998 年。
鬱亮的原話是：
我覺得這次房地產行業的調控，有點像回到 1998 年左右。那時候住房改革剛剛開始，啟動瞭房地產的市場化，建立瞭不同類型的住房保障體系，包括保障房、經濟適用房、商品房等。那一輪改革對中國實體經濟發展帶來巨大作用，釋放老百姓的居住需求，拉動內需增長。
啥意思？語焉不詳，但充滿瞭想象空間。
1998 年，中國樓市發生瞭什麼？那年的 3 月，朱鎔基總理在 " 兩會新聞發佈會 " 上宣佈：
住房的建設將要成為中國經濟新的增長點，我們必須把現行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，讓人民群眾自己買房子。整個房改方案已醞釀三年多。我們準備今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化。
也就是說，1998 年是中國樓市走向市場化的分水嶺。此前，樓市基本上是 " 公有制 "，政府建房、國有企業建房，職工以極低的價格租住。那時，中國基本上不存在 " 住不起房子 " 的情況，而隻存在 " 分不到房子 " 的情況，住房矛盾非常突出。
市場化改革之後，房子成為商品，開發商出現瞭。於是，中國城鎮化開始提速，" 城鎮化 + 房地產 + 大基建 " 逐步成為中國經濟的最重要推動力量。中國過去 20 年基礎設施、城市面貌的大變化，都是依賴這個模式。
到瞭今天，這個模式有點玩不下去瞭。一是絕大多數中小城市，房屋已經過剩，而人口增長緩慢或者流失；二是房價跑得遠比收入快，老百姓追不上瞭；三是樓市積累瞭明顯的泡沫，以及民怨。
所以，從去年開始，國傢開始提出 " 房子是用來住的，不是用來炒的 "，以及醞釀建立 " 長效機制 "。
剛開始，很多人以為這隻是一次普通的樓市調控，過後，該怎樣還會怎麼。
但是，他們想錯瞭。
雄安新區的出現，是第一個重磅炸彈。在雄安新區，商品房很有可能不會出現，或者是被嚴格限制的配角。那裡的房子，將來可能不賦予私人產權，而隻能租用。租用的價格也未必是市場價，可跟是 " 內部價 "。不是隨便什麼人都可以過去租房子，你必須在當地有工作。
隨後，廈門開啟瞭限售的先例，二三十個城市跟進。在一些城市，甚至出現瞭 " 追溯性限售 "。也就是說，不僅僅新政頒佈後買的商品房被限售，此前一兩年買的也被限售。
有人說，這侵犯瞭私人財產權的完整性。但問題是，政府對房子的看法可能發生瞭變化——房子這種特殊的商品，可以被理解為類似柴米油鹽的 " 生活必需品 "。
當生活必需品價格出現劇烈波動，影響到民生的時候，政府有沒有權力幹預？當然有！
再往後，100% 的自持項目開始在土地拍賣市場上出現，直到上海直接把轉讓的土地性質定位為 " 租賃住房 "。
這兩天，更具爆炸性的消息來瞭——國傢圈定瞭廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市，搞住房租賃的試點。9 部委聯名下發瞭《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。在這份文件裡，明確提出瞭兩條：
1、《通知》要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋用於租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。
2、為解決住房租賃市場中存在的虛假房源、信息不透明等問題，引導存量出租住房規范經營，增強群眾租房的安全感和穩定感，讓群眾安心租房，《通知》要求人口凈流入的大中城市搭建政府住房租賃交易服務平臺，通過平臺提供便捷的租賃信息發佈服務，保障租賃雙方特別是承租人的合法權益。
也就是說，國有企業、政府將強勢介入租賃行業、設立 " 住房租賃交易服務平臺 "。而之前，這些領域都是完全市場化的。
其實在這個通知下發之前，上海公佈的住房 " 十三五規劃 " 裡，就明確提出瞭：" 落實市、區責任，以區為主，發揮區屬國有企業功能，增加政府持有的租賃住房比例，起到托底保障和市場 " 壓艙石 "" 穩定器 " 的作用。"
而在上海的住房 " 十三五 " 規劃裡明確提出，未來 5 年新增 170 萬套住房，其中商品住房約 45 萬套；租賃住房約 70 萬套；各類保障性住房約 55 萬套。
如果我們假設，國有企業提供的租賃住房占 " 新增租賃住房 " 的 40%，則 70 萬套租賃住房裡國企控制的套數是 28 萬套；再加上政府的各類保障房 55 萬套，則政府、國企控制的新增住房，將占到全部新增住房的一半左右。
而深圳公佈的住房 " 十三五規劃 " 裡，提出新增住房 65 萬套，其中 35 萬套為保障性住房，30 萬套為商品住房。即便這 30 萬套商品住房裡，不考慮國有房企買下做租賃住房的，35:30 的比例，也決定瞭政府控制的房源超過瞭市場化的房源。
很顯然：在人口有顯著流入的大中城市，未來新增住房的結構的確將發生重大轉折，政府控制的保障房、國企控制的租賃住房的比例，將超過半數。" 公有制 " 主導住房市場的局面，肯定會出現。
所以，我們完全可以說：住房正在重返 " 公有制 "。從這個意義上說，2017 年的確是住房的歷史性轉折之年，鬱亮雖然沒有點透，但他點明瞭。
這，恐怕就是王石在萬科股權之爭中，堅決不允許私人企業當萬科第一大股東的重要原因。引入深圳地鐵，戴上紅帽子的萬科，將在未來的拿地、海外並購中獲得很多先機。
萬達、復星等企業都在為海外投資而煩惱，但萬科為何能領銜 790 億收購新加坡的全球性物流地產企業普洛斯？（至少到目前沒有被叫停）
當然，" 公有制主導 " 不意味著 " 公有制包辦 "，無論是租房市場還是買房市場，市場化的模式仍然存在，這叫並行不悖。
我的猜測是：
在住房過剩的大多數中小城市，基本上還是市場主導；
在住房供不應求的大中城市，公有制將發揮主導作用。
其實，什麼 " 制 " 不重要，重要的是讓老百姓滿意，讓大傢都有 " 獲得感 "。
