如果說，上個月廣州的 " 租售同權 " 和上海的 " 隻租不售 " 還沒有給人們一點刺激的話，那麼昨天，北京住建部發佈的 " 共有產權住房 "，可謂是給想買房又買不起房的人一針強心劑。
就在昨天，北京市住建部發佈瞭《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，並向社會公開征求意見。《辦法》表示，共有產權房將代替自住房，在各區的該項目中，必須劃分 30% 的房源給新北京人。市住建委有關負責人表示，共有產權住房是對原自住型商品房政策的進一步調整、優化、升級、規范，不論從建設品質、管理水平、供應規模上均會進一步提高。
對於這個看似讓大傢產生 " 我好像也能買得起房 " 的政策，我們又瞭解多少呢？
1. 何為 " 共有產權房 "？
所謂共有產權住房，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。
簡單的說，就是政府為瞭減輕購房壓力，降低購房價格，但是作為置換，政府需要跟你共同擁有這套房子的產權。房屋的使用權完全歸購房人所有，以此來滿足傢庭自主的需求。
根據媒體整理的 " 共有產權房 " 的政策要點，先全面的瞭解一下這個政策的要點：
第一，新房新辦法、老房老辦法，以銷售為時間節點。
第二，各區的房源，都要有 30% 劃給新北京人。在重點功能區、產業園區范圍內還將有人才共有產權房項目。
第三，單身人士申購需年滿 30 歲。
第四，有過住房轉出記錄的傢庭，不能再申購共有產權房。如果離婚瞭，需要 3 年之後再申購。有違建不更正的，也不能申請共有產權房。
第五，再申請自住房不在市住建委平臺上瞭，改成區裡報名、區裡監督搖號、區裡定優先組順序。
第六，選瞭房又不要的行為發生兩次以上，3 年內別申請瞭。
第七，個人和政府指定持有機構分別拿多少比例的房子，看預定售價和搖號選房時的同區域同品質商品房均價比。
第八，持有不滿 5 年的隻能代持機構回購。
第九，持有滿 5 年的，同等價格下代持機構優先買；也可以按原有比例賣給有共有產權住房購買條件的傢庭；還可以轉成商品房銷售給代持機構分成；滿 5 年後也可以買瞭政府份額後變成商品房。
第十，物業費和公維，再加上暖氣費之類的，共有產權雙方誰住房誰承擔，也就是購房人承擔。
第十一，出租指定平臺，中介不能代理共有產權房的出租出售。
第十二，弄虛作假，10 年禁止申請保障房和政策房。
2. 共有產權房能否減輕購房者的壓力？
事實上，共有產權這個概念在今年 4 月，住建部、國土部發佈《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》裡就有提到。《通知》提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應。在該《通知》中，共有產權房和公租房被放在瞭同一位置，那麼住建部認定共有產權房也是保障性住房的一種。
在我國，保障性住房一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。按照以往方式，經濟適用房、自住房是政府壓低瞭地價，為解決低收入人口的住房問題而做出的安排，這在一定程度上使政府的獲得的土地出讓金減少瞭。與其他保障性住房相比，共有產權房是通過與政府合資購房的方式獲得住房。
對於房屋的產權而言，主要有四個部分，使用權、占有權、處置權和收益權。經適房作為保障性住房，居住滿五年之後，就可以擁有完全產權，如果想要獲得收益權，隻需交納 10% 的土地出讓金即可。
而購買共有產權房，購房者隻能獲得產權中的使用權，如果想要占有整個產權，則需要向政府贖回，但是購房者也可直接按照市價購買代持機構（即政府）所持份額。也就是說，如果想要贖回整個產權是按照市場價來贖回的。當然，共有產權房是可以出租、可以出售的，不過在出租時所得收益需要按照產權所持的比例，與政府均分；若要出售，首先要得到政府的首肯，然後才能將手中所持份額出售給具有同樣條件，能夠有資格申請共有產權的人或傢庭。
雖然，共有產權房代替瞭自住房，但是從上述分析來看，共有產權房並沒有代替自住房成為保障性住房的一種，而自住房房價永遠不超過 2.2 萬 / 平米的時代也一去不復返瞭。
3、能否解決住房問題
能否解決北京的住房問題，主要看供求關系，也就是北京市能提供多少共有產權房，而又有多少在申請這類住房。目前，還不能查到任何相關數據，不過，根據 2017 年北京住建部的 2017 年住房保障工作的主要目標顯示，2017 年北京住建部建設籌集保障性住房 5 萬套，完成 1.5 萬套自住型商品住房供地。假設 2017 年住房保障目標能全部完成，代替自住房的共有產權房不過 1.5 萬套。在分到各區，數量可謂少之又少。
據瞭解，此前，北京自住房每個項目的申請人數都不少於 10 萬人，而每個項目的供應量卻隻有 400-500，完全是供不應求的狀態。而如果僅僅就目前的數量來看，此次共有產權房對能否解決北京住房問題，無疑仍舊是大海裡扔瞭根針。此外，實行共有產權房的期限是多久，也是影響該問題的另一重要因素。
當然，我們不能完全否定共有產權房對房地產市場的作用，各項政策的實施也可以看出政府對穩定房價做出的努力。就這一點而言，還是值得肯定的。
4. 能否帶動北京房價下跌？
買得起房固然好，但北京的房價會因為這個政策降溫麼？
杠桿遊戲（ID: ZhangYinyin0903）作者張銀銀認為，" 共有產權 " 的概念，並不能緩解北京土地供應緊張的問題，因而供需結構調整更趨尖銳，北京房價很可能不會下降。
回到 " 共有產權 " 上來，主要也是在土地上。宇宙中心的首都，土地寸土寸金，在同樣住宅供地量的情況下，" 共有產權 " 土地的增加，就意味著商品房供地的減少。
北京每年的住宅供地計劃其實不算少，但是有些年份會完不成。別說是 2017 年北京市商品住宅計劃供地，比 2016 年腰斬，並且是北京建設用地供應計劃連續第 6 年減少。實際上，每年的供地計劃，北京也很少能完成。
有媒體就統計過，2014 年北京市計劃供地總量為 5150 公頃，實際完成建設用地 3161 公頃，完成瞭計劃的 61.4%；2015 年，北京市計劃供應國有建設用地 4600 公頃，實際完成 2300 公頃，完成計劃的 50%；2016 年更慘，該市國有建設用地計劃供應總量 4100 公頃，住宅用地 1200 公頃。中介機構統計數據顯示，完成度剛剛超過 18.2%，宅地完成度稍高，也僅僅達到 25% 左右的水平。
這對商品房市場也是有一定影響的，僧多粥少的局面似乎緩解不瞭。無論是什麼樣的房子，多建總比不建好，增加土地供應是關鍵。
當然，北京五環以內的可用建設用地確實越來越緊張，甚至六環內也越來越少。而拆遷、舊城改造，難度大、成本高，是個問題。可以說，好拆的大多都已經拆瞭。北京相關部門要完成供地計劃壓力大，可操作性本身是個問題。
還有一個問題是，政府與購買者共享產權，聽起來像是政府將為購房者負擔一部分差價，但政府的這個差價怎麼算？
