文 / 朱麗娜
近年來，內地開發商在香港土地市場越發活躍。
統計資料顯示，自 2015 年以來，香港地政總署共推出 46 幅住宅地皮，其中 16 幅均由內地地產商收入囊中。大部分內地地產商於 20 世紀末樓市泡沫破滅後退出香港住宅土地市場，直至 2011 年逐漸重返。
" 今年情況更加明顯，今年迄今為止推出的六幅住宅地皮，其中五幅由內地開發商中標。以可建樓面面積計算，內地開發商投得的土地面積占比高達 95.9%，可見他們來港投地已成氣候，他們對香港樓市充滿信心。" 中原測量師行董事總經理黎堅輝在 8 月 16 日的記者會表示。
相比香港本土老牌開發商，內地發展商主要聚焦香港特區政府的土地招標。" 十多年前，有內地發展商咨詢如何將農地轉換用途，但這個過程十分復雜，涉及重新規劃、地權問題等。其後，他們也曾有意參與舊樓收購的重建項目，但這類項目通常耗時較長，需要達到 80%-90% 的收購比例才能進行強拍。相比之下，政府招標的土地業權清晰，而且一般的發展規模也較大，因此受到內地發展商的追捧。" 黎堅輝坦言。
" 香港房地產市場高度透明，比較少政府幹預，很多內地開發商將香港市場視為海外發展的踏腳石，因此近年來在香港土地市場十分活躍。" 高力國際高級分析師鄧仲楠向 21 世紀經濟報道記者表示。他並透露，目前香港住宅開發的利潤率大約為 30%，遠遠高出內地市場約 10% 的利潤水平。
內地地產商主導港府土地招標
隨著眾多的內地開發商湧入香港市場 " 跑馬圈地 "，香港本土老牌發展商在土地市場的壟斷地位正不斷面臨挑戰。
" 近數十年來，由於內地經濟的飛速發展孕育瞭一批建設能力、運用資金以及管理效率均可以與香港本地大型發展商媲美的地產發展商，今年有些內地龍頭發展商的樓盤銷售金額有望達到數千億元人民幣，而相比之下，香港龍頭開發商每年的銷售收入仍徘徊在數百億港元。" 中原集團主席施永青 8 月 16 日接受媒體訪問時坦言。
在施永青看來，以實力計，內地發展商已遠遠超過香港本地發展商，而且前者更願意冒險借錢，及利潤要求較低，變相運用資金的能力相對更強，" 香港大型發展商的負債比率通常在 20%-30% 左右。一般地產商去競標投地時以剩餘法來計算出價，首先將建成後的樓盤銷售價格扣除成本、預期利潤等，事實上各個發展商的成本差距不大，因此內地開發商寧願放棄一部分利潤，可以在購地價格方面更進取。"
" 內地發展商目前已主導香港政府的土地競投，上半年超過八成的土地由內地發展商購入，銀行收緊對發展商的貸款，對內地及本地大型發展商未必有大影響，最受壓的是本地中小型地產商。本地發展商在上半年加快農地轉換用途，上半年轉換的土地可以提供約 6000 個住宅單位。" 星展唯高達香港房地產業分析師研究部董事丘卓文說道。
對於香港發展商應對內地同行投地的策略，丘卓文認為，部分地產商將會考慮增加商業項目的比重，而且商業物業大多是長期持有，更適合他們的發展方向，比如新世界發展，亦有發展商開拓非地產業務，如李嘉誠旗下的長實地產。
然而，施永青指出，由於房地產市場整體而言是一個地區市場，" 香港本土龍頭開發商已經在香港大部分核心區域掌控大量的存量地產，而且他們持有大量的農地儲備，因此未來仍將占據重要的地位。"
未來 12 個月樓價或微跌 5%
" 今年樓市仍將維持上升市的趨勢，全年的升幅大約在 12%-15%，但進入第三季度樓市可能有所放緩，但到第四季度將重拾升勢。" 施永青表示。
不過，丘卓文認為，香港住宅市場基本因素惡化，" 住宅供款負擔比重升至 57%-59％，傢庭每年中位數收入對樓價比例升至 1 ∶ 16，相當於每個傢庭要將 16 年的收入用作支付樓價，兩項指標均超過 10 年來的高位。"
丘卓文續稱，由於缺乏經濟危機等因素的沖擊，樓價大幅調整的機會微乎其微，目前住宅租金仍然上升，物業租賃收益率依然超過 3%，綜合前述惡化因素，估計樓價在未來 12 個月的跌幅在 5% 左右。
" 雖然香港樓價高企，我們相信單憑加息不會令市場逆轉，市場上仍積壓有大量住屋需求未能得到滿足。香港住宅成交量自 2010 年下半年開始未能追上結婚及本地出生人數，目前比率為 0.5，較歷史平均比率低 45%。在目前的形勢下，我們預期樓價未來 30 個月上升 15％。" 仲量聯行研究部副董事車永筠向 21 世紀經濟報道記者表示。
