春節期間，北哥承諾過今年要給大傢普及更多投資理財的基礎知識，立瞭 FLAG 當然要有所行動，所以從今天開始，我們就將開啟一個專題模塊——房地產投資專題。之所以選擇先講房地產，主要有兩個原因：第一，房地產不管是在過去、現在還是未來，都是我國居民傢庭財富的核心組成和投資首選；第二，在眾多投資品類中，大傢對房地產市場最關心，但是也存在很多的誤解。所以這個房地產投資專題就是要給大傢普及一些基礎常識，幫助大傢形成正確的房地產投資觀念，從而指導大傢做出正確的房地產投資決策，實現傢庭財富的保值增值。
本來計劃將房地產投資專題分為三期，今天開始的第一期主要給大傢講解中國房價的真實水平，主要回答的是房子還值不值得買的問題；第二篇，主要是針對如何買房給大傢提供一些有價值的參考意見；第三篇則主要是選擇一部分大傢都非常關心的問題進行解答，特別是會重點批判那些想當然的錯誤答案。但是寫完第一篇才發現，每一個知識點展開都有太多內容，都是一篇很長的文章，當然我還是會盡量精簡，但是如果三期實在講不完，我們就會往後續。對於這個專題，北哥認為，不管你近期有沒有投資房地產的打算，都一定要認真閱讀，北哥也保證，你看完這幾期的內容後一定會有收獲。
房地產專題（一）
中國的房價真有那麼高嗎？
（提示：本文全長約 5000字，如果你沒有時間，可以直接拖到最後，看北哥敲黑板劃重點的結論部分。）
在進入討論之前，我想先做一個小調查，大傢認為現在房價高嗎？因為不同地區房價不好比較，所以你就考慮你所居住的城市即可。大傢投完票就能看到其他人的投票結果。
當然，我事先並不知道大傢的答案，我猜大部分人可能會覺得房價偏高。那麼真實的情況是什麼樣的呢？我們不妨先來思考兩個問題（其實是一個問題）：一、是不是每個人都應該買房子；二、是不是每個人都應該買得起房子？
我們現在很多人在討論房價，判斷房價高低與否的時候，都是建立在自己應該買房且應該買得起房的基礎上來說的。他們說房價高，判斷的依據是自己一個月掙多少錢，一年掙多少錢，傢裡所有人一年一共掙多少錢，自己傢裡存瞭多少錢，然後用這些數據跟房價對比，以此判斷房價的高低。回想一下，你剛才投票的時候，是不是也是按照這個標準在計算的呢？我想有很大一部分人是，但是這裡北哥要跟你說，這樣的判斷方法是錯誤的，用這樣的方法來判斷房價的高低，結論也必然是錯誤的。
為什麼說這麼判斷是錯誤的呢？因為前提就是不現實的。現實情況是，這個世界上從來沒有哪個國傢和地區規定，每個人都應該買房，每個人都應該買得起房。而且事實上，不論是在發達國傢，還是發展中國傢，都不是每個人都買得起房，更不是每個人都買瞭房。以美國為例，擁有住房的人口比例隻占六成左右，而在紐約這樣的大都市，擁有住房的人口更是不到四成。居住是每個人的必需品，但房屋的產權並不是必需的。一個人獲得居住權的方式除瞭買房之外，還可以是自己租房、政府保障、單位福利以及傢人朋友分享等等。我想，我們國傢提出的 " 房子是用來住的 "，說的也不是讓每個人都買得起房，而是要創造條件讓每一個人都有房子可住。那麼，在這樣的前提下再去判斷房價的高低與否，才是更加科學和理性的。
接下來我們就來開啟房價的正確打開方式，看看我們國傢的真實房價水平是怎麼樣的。上面我們說過瞭，不同地區不同城市的房價水平差異很大，我們也不可能把每一個城市都分析一下，以下分析主要都是針對以北上廣深為代表的一線核心城市，舉例的時候會以北京為主，對三四五六線城市的房地產投資，我們會在之後的文章中有所涉及。
以下我們以北京為例，來討論一下房價的真實水平。要討論房價高低與否，首先要瞭解現在的真實房價是多少。為瞭體現數據的客觀準確性，我們查找瞭鏈傢、安居客以及房天下三傢市場主流平臺的最新數據，供大傢參考。
從上面的數據大致可以看出，目前北京市的平均房價大約在 6 萬 / 平米左右，當然這是一個交易價格，因為現在的交易量不是很大，所以價格可能也會有一定的失真，但是如果我們沒有更好的統計方法，這就是最準確的數據。事實上，我覺得也差不瞭太多，至少不會影響我們最後的結論。
隻知道 6 萬元的均價，我們還是不能判斷它到底是高是低，因為我們還需要一個比較的標準。北哥覺得，比較的標準大致可以選取兩種：第一種方法是拿北京的房價跟國際同類型的城市比，比如人們最愛拿中國的房價跟日本和美國比，按照這樣的標準，我們就要選擇日本的東京和美國的紐約；第二種拿房價跟人們的收入水平比（房價收入比）。剛才我們說過瞭，不是跟你自己的收入水平比，而是跟頭部那 40% 左右買得起房的人的收入水平比，而且不是跟現在的收入水平比，而是要考慮未來數十年的收入水平，因為買房實際上買的是未來——未來幾十年的居住權，未來幾十年的投資回報等。那麼接下來我們就分別按照這兩個標準來比較一下，看看中國的房價到底時高是低。
首先，我們來比較一下北京和東京、紐約的房價絕對值。以下是 2017 年三個城市的平均房價，數據可能略有偏差，但不影響結論。
從上面這幾個簡單的數據我們也可以看出，在絕對數值上，北京現在的房價水平是略低於東京，遠低於紐約（一半）。所以即使單純考慮絕對值，中國一線城市的房價在全世界范圍內也不是最高的。這裡還要再糾正一個大部分人都信以為真的錯誤觀念——那就是很多人都說的現在北京等中國一線城市的房價，跟 1990 年的日本房價一樣，處於泡沫頂峰。北哥想問您一句，您知道 1990 年日本東京的房子多少錢一平米嗎？8萬美元！對，你沒看錯，即使放到現在這個價格也比北京和紐約的房價都要高出數倍，什麼叫高房價，什麼叫泡沫，這才是高房價泡沫，而北京現在的房價水平，是不是差得還遠呢？
關於房價的絕對數據，大傢肯定會有一個疑問，那就是每個國傢的物價水平是不一樣的，直接比較高低是沒有意義的。所以這就必須引出我們下面要討論的一個大傢更為關心的數據——房價收入比。畢竟不管房子多少錢，大傢都是要用自己的收入來購買的，因此隻有把房價跟收入放在一起看，才更有參考意義。接下來我們就把收入的因素加進來，再來進行比較。
很多人曾經跟北哥說過，現在北京的平均房價是 6 萬元，北京人均年收入大約是 1 萬元；紐約的平均房價是 13 萬元，紐約人均年收入大約是 30000 元（以上數據為瞭便於計算全部取整數，對結果無影響），那麼隻要學過小學數學也可以算出來，北京的房價收入要比紐約高出一半左右，難道這不能說明北京房價比紐約貴嗎？
這麼簡單計算其實也是不對的，他們忽略瞭兩個至關重要的因素。第一個因素就是我們前面說過的，房子不是所有人都能買得起的，所以紐約隻有 3 成的人買房，因此我們絕不能按照所有人的工資水平來計算房價收入比，而是要計算中高收入人群的收入。第二個因素是計算房價收入比不能隻比現在的工資，還要考慮未來的通貨膨脹和收入增長，因為買房子實際上買的是未來的居住權和增值潛力。從通脹的角度看，最近這些年，美國的通脹率隻有不到 1%，而我們國傢的真實通貨膨脹接近兩位數（這個計算方法不是今天要講解的，所以不做展開）。而工資收入的增長，中國更是甩出美國一大截。北哥此前就在美國公司上班，他們的年均工資增速也就是剛剛跑贏美國的通脹（1%），很多員工甚至多年都不漲工資，而大傢想想中國這些年的收入增速，特別是中高收入人群的增速基本都在兩位數以上——這也是為什麼這些年很多出國的人都紛紛回國工作的原因。在考慮瞭這兩個因素之後，我們再來計算一下北京的房價收入比。
那麼我們來看看在北京，現在工作 5-10 年的中高收入人群掙多少錢？這部分因為沒有特別準確的統計數據，所以我們舉兩個北哥相對比較熟悉也比較有代表性的行業。一個是互聯網行業，一名工作 5-10 年的資深程序員，工資折算成月薪至少 3 萬以上，如果是在 BAT 等大公司則要更高。如果說互聯網屬於相對高收入行業，那我們再舉一個傳統行業——媒體行業，一名記者，工作 5-10 年以後，工資加上其他隱性收入，至少也在一萬以上。那麼我們取個簡單平均，把月薪2萬作為目前中高收入人員的平均工資標準，相信大傢應該不會有什麼意見，畢竟現在在北京，保姆和快遞小哥月薪都已經至少 7、8 千瞭。
2 萬還隻是現在的收入水平，前面我們說過瞭，算收入必須要考慮未來的增長。因為我們房屋未來的使用年限是 50-70 年的，且按揭貸款的還款年限通常也是在 20 年以上，所以我們取未來 10 年的收入水平作為計算的依據。按照我們這些年的實際情況預計，假設未來 10 年工資的平均增速為 8%，我們簡單計算一下就可以算出十年以後的收入水平。十年後一名普通中高收入人群的年收入約等於 ( 2*12 ) * ( 1+8% ) ^10=52 萬。假設夫妻雙方都工作的話，一個普通傢庭的收入就應該是104萬，當然，這還沒有考慮部分傢庭父母的支持。
那麼按照這個收入水平，我們不妨再來計算一下北京的房價收入比。剛才我們知道瞭北京的平均房價是 6 萬 / 平米，那麼假設你買一個一百平米的房子，總價是600萬。按照未來十年的收入每年104萬計算，房價收入比不到6倍。請問，你還覺得房價收入比高嗎？我想，腦子正常的人應該都不會覺得瞭吧。
好瞭，討論到這裡，我相信大傢對於房價收入比，已經中國的房價水平應該會有跟以前不一樣的看法瞭。
文章有點長，所以接下來北哥就要給大傢來敲黑板劃重點，總結一下今天的主要內容。
敲黑板劃重點
今天我們主要就討論一個問題，中國的房價高不高？為瞭回答這個問題，我以北京為例進行瞭論證。從第三方平臺的數據我們得知，北京目前的平均房價約為6 萬 / 平米，這個數據從絕對值上依然低於東京，甚至大幅低於美國紐約。有人喜歡把中國目前的房價跟日本 90 年的房價進行對比，但是北哥告訴你，東京在 1990 年的時候房價已經達到瞭 8 萬美元。是的，你沒有看錯，比現在紐約的房價還高四倍，要說泡沫，那才是泡沫。東京的房價連續下跌瞭 20 多年，目前依然比北京還要高。當然，有人說絕對值比較沒有意義，畢竟每個國傢的物價水平不一樣。所以，我們又從收入的角度進行瞭論證和計算。不過在計算之前，我們明確瞭兩個非常重要的前提，也是糾正瞭大傢最常犯的兩個錯誤：一個是計算收入不能計算所有人的平均收入，因為從來沒有哪個國傢規定所有人都應該買得起房子，實際上在紐約這樣的大城市，擁有自住房的人隻有三成左右，所以要計算收入也應該計算中高收入人群的收入；第二個誤區是不能以目前的收入水平作為計算標準，因為買房子是購買未來幾十年的居住權和增值潛力，所以計算收入也應該以未來的收入作為標準。在這兩個前提下，我們計算出北京買得起房的中高收入人群未來 10 年後的傢庭收入在 100 萬以上。而按照 6 萬 / 平米的均價，一套 100 平米的房子總價約在 600 萬，所以房價收入比實際上不到 6 倍。這個數字放在哪個國傢都不能算高。
既然我們已經通過計算得出瞭北京房價不高的結論，那麼我們該不該買房呢？這應該也是大部分粉絲最關心的問題。我想結論也是很明顯的。隻要我們國傢政治經濟環境依然保持穩定，那麼在北京等大城市，從中長期看，投資房產依然是一個明智的選擇。不過，我在今年 2 月 2 日的文章《幹貨分享 | 2018，做聰明的投資者！》一文裡也說過瞭（感興趣的朋友可以點擊鏈接進行閱讀），房地產價格也是波動變化的，即使長期趨勢看漲，也並不表示短期不會下跌。從去年年初開始，北哥就預測房價在未來一年多時間裡大概率會下跌，所以也在第一時間建議大傢等等再出手，事實也證明瞭北哥的預測是準確的：從去年第二季度開始到現在，北京房價已經出現瞭明顯的下跌，目前依然還看不到扭轉的趨勢。所以，對於買房，北哥的建議是如果你是以投資為目的，我建議你可以再等等。當然，如果你是剛需，我覺得遲買不如早買，一方面房價大幅回調的可能性很小，另一方面，如果不是炒房短期也不會賣掉，而長期看房價也還是會繼續上漲的。對於沒有房子的人來說，早買早享受，對吧！
關於房價，今天就先說到這裡。一開始以為會寫得很快，但動手才發現，要說的東西太多，而我的時間又完全不能保障，所以斷斷續續寫完保證周五晚上不開天窗已經非常不容易瞭。如果我的表達不清楚導致大傢在閱讀的時候存在困難，請給北哥留言，我將會盡量給大傢解答。此外，之前說好的分三期講完整個房地產專題，目前來看可能也比較困難，每一個知識點鋪開都能像今天這篇一樣寫 5000 字，所以接下來兩期，我會挑重要的先說，爭取每周說一個大的知識點，三期說不完再往下續，還好我們也沒有一個規定的截止時間，希望大傢可以持續關註，一定會有所收獲。
