編者按
【 租房也能上名校？廣州出臺的租購同權新政引來各方熱議。與之密切相關的是，住建部近來復函要求南京、成都、武漢等 10 個城市加快住房租賃市場試點，既涉及住房租賃需求側改革，也涉及供給側改革。
實際上，相比廣州首次在全國范圍內提出租購同權，深圳、上海等一線城市其實早有探索。但欣喜之餘，也出現瞭一些必須直面的問題——租購同權能否大規模推廣，難點到底在哪裡？專業租賃企業又應如何規避風險？】
每經記者 魏瓊 每經編輯 陳俊傑
競自持出讓土地正如火如荼開展，廣州又出臺新政保障租購同權，前所未有的租賃時代或將來臨。
近日，廣州市發佈瞭《加快發展住房租賃市場工作方案》，16 條新政從商改租、入學、稅收、水電等領域，對發展住房租賃市場派出大禮包。
新政內容涉及面廣，政策力度大，方圓地產首席市場分析師鄧浩志直言，" 猶如重磅炸彈，將深遠影響廣州房地產市場。"
保障租購同權
新政對租房市場做出瞭詳細的闡述，從多個方面保障租購同權。新政提及租房就近入學、公積金提取額度提高、中低收入公積金繳存者，可優先租賃公共租賃住房、允許將商業用房等按規定改造成租賃住房等各項細則。
在易居企業集團克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉看來，新政是對去年廣東省商改住條例細則的落實，同時圍繞著打造 " 租購並舉 " 的一個住房體系，對於壯大租賃市場具有重要意義。
新政中，租房人子女可就近入學這一內容成為關註的焦點，在廣州等大城市，教育和醫療等資源的稀缺一直是外來人口的 " 心頭病 "。去年廣州明確 " 辦理《廣東省居住證》滿一年的來穗人員，可向所在區為子女申請積分入學 "，但是租房者的子女還是無法享受到購房入學的同等待遇。
租購同權新政出臺能否解決這一現實問題？中原地產廣州項目部總經理黃韜分析指出，對於廣州這一類特大城市而言，配套落實的方向是對的，但落實過程中要考慮到教育資源的分配問題。
目前廣州教育資源相對稀缺，名校更是傢長爭搶的 " 香餑餑 "，黃韜認為，租房就近入學或許會增加名校的招生范圍和壓力，這一點短期內難以解決，是一個循序漸進的過程。
鄧浩志也表達瞭類似的觀點，在中心區教育資源稀缺的情況下，相關政策執行會有難度，租房就近入學無疑會加劇優質學位的資源爭奪。鄧浩志認為，或許這一政策在廣州的外圍區域執行的可能性更大。
絕殺高房價？
中國的住房體系，經歷瞭福利分房、商品房，以及通過保障房形式來保障居者有其屋的不同時代。
鄧浩志認為，租房逐步跟買房享有同等權利，是發展的趨勢，未來政府解決租房的問題思路或許會有一個大方向性的改變。國傢對房地產的調控思路正發生深刻變化，解決高房價的思路將更加多元化，通過大幅提升租賃住房的供應量，實行租購同權，從而降低買房需求，從需求端緩解房價上漲壓力。
" 長遠來看，租購同權肯定會降低大眾的購房熱情。" 華南城市研究會副會長孫不熟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房屋炒作的素材和動力都會減少，房價會逐步回歸理性。
不過，孫不熟進一步分析稱，一些郊區房稀缺性不強，買傢的支撐面也不大，租購同權會讓這類房的含金量大打折扣。但對於大城市核心區的房屋來說，沖擊不會太大，畢竟這些地區的房具備強烈的資產屬性，即使失去瞭 " 學位 " 這個巨大的附加值，仍然會有其他的附加值來補充，比如租金收入，比如資產保值的功能等。
需要註意的是，廣州市為保障租購同權政策的實施，將通過租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃、允許將商業用房等按規定改造成租賃住房以及允許出租人改造住房後出租等方式增加租賃住房供應。
增加租賃住房用地供應，未來土地競配建、競自持或成新常態。以競自持方式獲取土地的方式風靡全國，廣州也率先試點出讓多宗自持地塊。根據新政要求，未來廣州將變更土地拍賣方式，土地溢價率超過一定比例後，由競價轉為競自持租賃住房面積。
明源地產研究院首席研究員劉策告訴記者，租購同權對於租賃市場的發展無疑具有標志性的意義，發展租賃市場將吸引更多實力開發商進入自持物業領域，並帶來更多政策的關註，從而倒逼開發商轉變開發理念。
劉策同時表示，增加土地供應是發展租賃物業的一個基礎方面，但更大量的租賃物業來自存量市場，如何盤活存量也是迎接租賃時代政府和開發商需要解決的關鍵課題。
案例分析
深圳比廣州早兩年試水 租購同權多重障礙亟待破解
每經記者 杜冉樂 實習記者 吳抒穎 每經編輯 陳俊傑
7 月 17 日，廣州市政府出臺新政保障租購同權，涉及賦予符合條件的房屋承租人子女享有就近入學的權益等多項內容。這意味著不用買學區房 , 也有入讀該區名校的機會。
記者註意到，這雖是 " 租購同權 " 概念在全國范圍內首次被提出，但實際上，早在 2015 年深圳的公辦小學就已向租房客敞開瞭大門。
深圳試水在前，廣州推動在後。那麼，針對社會關註度很高的就近入學權益，在實際操作過程中可能面臨哪些問題呢？
深圳 " 同權 " 的困難
以深圳為例，2015 年起，深圳市小一初一學位申請已經全面實行積分入學辦法。其中小一學位申請主要根據申請人在學區的住房和入戶情況，再按申請人在學校地段居住時間長短、是否獨生子女等情況進行量化。
具體到區而言，福田區 2017 年公辦小學的積分入學制度，兒童為福田戶籍、且父母在學校報名地段租房或能提供其他有效住房證明的情形，可獲得 65 分基礎分，按備案過的租賃憑證每滿 1 個月加 0.1 分，累計不超過 10 分。
而如果父母在學校報名地段購房、且兒童入戶在該房產的，可獲得 80 分基礎分，按房產證發證日期每滿 1 個月加 0.1 分，累計不超過 10 分。
同等條件下，租房與購房之間上限相差高達 15 分。實際上，《每日經濟新聞》記者統計深圳南山、羅湖等各區，租房與購房之間的分值也均有較大差別。
一名在深圳租房的學生傢長告訴記者，按照條件，他的孩子在深圳入讀小學並不難，但如果要入讀排名較高的學校，分差太大基本實現不瞭。
除瞭政策本身帶來的差別，在實際操作的過程中，租房客也可能會遇到來自房東方面的阻礙。據《南方都市報》，由於深圳采取學位鎖定制，不少 " 名校 " 片區的業主將房產分為學位及房子兩塊出租，單純的出租房產會浪費房產的學位，不少業主並不願配合租房客辦理租賃合同。
即使 " 同權 " 很難，但在業內人士看來，深圳的入學政策其實已經算是探索得比較好瞭。深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉博士表示，深圳的入學政策，戶籍和房產的影響相對較小，是相對較好的做法。
廣州也有繞不開的 " 坎 "
相較深圳全部采用積分入學的方式，廣州目前的入學政策對有房產的戶籍兒童傾斜更多。以越秀區為例，申請入學的適齡兒童如實際居住在戶籍所在地且房產為兒童父或母全權所有，就由對口小學接收。
對於租住戶，越秀區規定，手續完備、且在租住合同有效期內的租住戶，並且該住房為適齡兒童與父母在廣州市的唯一居住地的，可以安排對應地段入學；私人出租屋還有沒有房管局認可的則是統籌入學。
值得一提的是，除越秀和荔灣區，廣州其他區租住戶基本是統籌安排學位。
李宇嘉告訴記者，廣州目前的入學政策相對 " 死板 "，沒有戶籍且沒有房產的兒童在廣州入讀小學會受到諸多限制，後續仍存在改進的空間。
那麼，租購同權應如何實現？多名業內人士表示，實現的關鍵在於優質教育資源的不斷增加。鏈傢研究院院長楊現領分析認為，學區房房價過高的問題，核心的癥結在於教育資源供給不足，使得學區成為稀缺資源，解決這個問題的關鍵是通過市場化、民營化的機制釋放教育供給能力。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志也指出，由於租房對學位保障不足，於是社會出現瞭大量因入學而被迫產生購房需求的現象，租房若能保障學位，則購房壓力與迫切度能有所緩解。但要註意的是，廣州優質學位資源目前仍比較稀缺。
政策方向
十大城市加快住房租賃試點 搭建交易平臺成重中之重
每經記者 杜冉樂 實習記者 董青枝 每經編輯 陳俊傑
廣州推出租房新政保障租購同權，正引起外界熱議。與此同時，住建部近來復函要求南京、武漢、成都等 10 個城市加快住房租賃試點。
據測算，我國約有 1.6 億人在城鎮租房居住，其中以年輕人為主，主要是外來務工人員、新就業大學生等。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，" 購租並舉 " 正成為我國房地產長效機制的一部分。
試點住房租賃
7 月 17 日，廣州發佈新政，提出租房人子女可就近入學、提高公積金租房提取額度、落實稅收優惠等政策，加快構建租購並舉的住房體系。
7 月 10 日，成都市房管局消息稱，成都市從本月起進一步加快推進住房租賃工作，以建立完善租售並舉的住房制度，滿足新市民住房需求、吸引優秀人才安居，促進房地產市場平穩健康發展。
而《江蘇省加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》將於今年制定下發，支持南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚州等 6 個城市開展培育和發展住房租賃市場工作試點，搭建住房租賃信息政府服務平臺，培育專業化住房租賃機構，推進住房租賃規模化經營。
其實早在去年 6 月初，國務院辦公廳就印發瞭《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，實行購租並舉，培育和發展住房租賃市場。明確到 2020 年基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。
何倩茹認為，《意見》旨在規范住房租賃市場發展，促進我國住房市場由以售為主向租售並舉轉變，而且也是建立房地產市場長效機制的一部分，因此目前各個城市均在落實這個工作，以後肯定有城市繼續跟進。
同策咨詢研究部總監張宏偉分析稱，短期內租房不是目的，租房之後再購房才是最終目的。起碼對於還在推進城鎮化的一些城市來講，通過購租並舉和租購同權進一步吸引更多的人，尤其是各類人才落地生根，最終實現就業和購房居住，保證城市的產業和經濟持續增長，這才是關鍵。
構建交易平臺
如今我國租賃市場需求上升，但住房租賃市場發展還不能完全適應經濟社會發展的需要，存在供應總量不平衡、供應結構不合理、制度措施不完善等問題。為瞭保障市場健康平穩，構建全市統一住房租賃交易平臺成為必然。
廣州將成立廣州住房租賃發展投資有限公司（暫定名），負責統籌該市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業化、社會化供應和管理。並且建立健全房屋租賃信息服務平臺。推廣線上線下租賃服務一體化，實現現代租賃產業鏈條信息的全方面交互，保障住房租賃市場供需信息透明、交易規則透明、各方信用透明。
另外，成都市已經構建起全市統一的住房租賃交易服務平臺，包括住房租賃信用管理體系。在全市統一的住房租賃交易服務平臺中，建立經紀機構、住房租賃企業及從業人員等各類住房租賃市場主體的信用管理體系，建立 " 紅名單 " 和 " 黑名單 " 制度，通過多部門信息共享，在成都信用網公示，形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。
記者還瞭解到，揚州已著手建立政府住房租賃監管平臺，徐州市房管局下設住房租賃管理處，常州多年前已在全國率先采用政府收儲市場房源做公租房的做法。
而早在 2015 年 1 月，《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》出臺，就提出建立住房租賃信息政府服務平臺。
何倩茹分析稱，建立住房租賃交易平臺，可以使得市場的房源、客源更加透明，交易也變得更為公開、公平。但其個人認為這個平臺的搭建不會少瞭中介企業這一個環節，而且中介企業在這個平臺上，仍將起著串聯服務租賃雙方的工作，必不可少。
資本動作
租房時代或開啟 長租公寓迎來新風口
" 那肯定對我們是好消息。" 在廣州租房新政 " 租賃 16 條 " 被提出後，一名在華南地區運營長租公寓的人士向《每日經濟新聞》記者表示。
新政出臺，部分尚未進駐廣州市場的品牌公寓聞風而動，企望在這座 " 先鋒城市 " 的公寓市場上分一杯羹。更有業內人士表示，我國租賃時代或將到來。由此可以思考的是，在國傢政策向著租賃行為傾斜時，" 長租公寓 " 這種模式，或許將站上新的風口。
長租公寓迎利好
《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》被認為是地方發展住房租賃市場一次最為全面、系統的工作部署。
具體細則，既包括租賃住房用地納入年度土地供應計劃、成立廣州住房租賃發展投資有限公司等宏觀政策；也包括房屋出租稅收減免、允許滿足條件的租房人群子女入讀義務教育學校等微觀措施。
優趣文化創意有限公司 CEO 李聞喜向《每日經濟新聞》記者表示，廣州的這些措施保障瞭租房者享有公共服務配套的權益，對於租房者而言，租購同權也體現瞭政府的人文關懷。
除瞭最引人關註的租購同權，《工作方案》中的另一條 " 允許將商業用房等按規定改造成租賃住房 "，被視為是長租公寓的一大利好。
多名公寓品牌運營方告訴記者，他們更希望這一模式在全國推進，" 上海、深圳之前都發生過拆除‘廠房改公寓 ' 的情況，這其實與國傢對於租賃行為的扶持有點出入。而廣州這一次走在前頭，希望能為租賃行業帶來正面的影響。"
" 租賃將會是未來的一種趨勢。但以往租房的體驗並不好，長租公寓將為沒有能力買房的人們提供另外一種可行的方式。" 李聞喜稱。
實際上，不光廣州，上海、深圳、北京等一線城市也已先後出臺瞭加快租賃住房發展的相關政策，且政策的強度、執行的力度均超越以往，顯示出各地推進購租並舉的決心。
品牌公寓聞風動
" 到廣州去設立南方總部，為廣州的行為點贊。" 樂乎公寓創始人羅意十分看好廣州對於租賃行為的扶持，在廣州提出租購同權後，他在朋友圈寫下這麼一段話。
《每日經濟新聞》記者向深圳、北京的多個品牌公寓運營方瞭解，不少長租公寓的運營方均表示，" 廣州作為一線城市，我們肯定會關註。"
也有品牌公寓運營方表示，他們會持續關註廣州進一步出臺的細則，至於是否落地項目，則仍有待評估。" 如果真的能夠做到租購同權，那勢必價格會被抬得非常高。"
實際上，在此之前，長租公寓這一領域已經吸引不少開發商和中介機構的關註。萬科董事會主席、首席執行官鬱亮近日也公開表示，北上廣深等城市住房租賃市場需求很大，目前已經開辦長租公寓 1.2 萬 ~1.8 萬間，計劃今年做到 10 萬間。
萬科的長租公寓品牌在廣州也有所佈局。《每日經濟新聞》記者從萬科泊寓的官網瞭解到，目前泊寓在廣州已經有 14 個項目，分佈於越秀、天河、白雲、番禺、海珠和荔灣等主要城區。
除此以外，世聯紅璞公寓在廣州也已有較大規模；龍湖冠寓則將廣州視為重點發展城市，寄望在廣州開疆拓土。
