有人問王健林：想進入房地產行業，能不能給一些忠告？
王健林說，現在進入房地產不要做純住宅地產，不如搞養老地產。養老地產可以協議出讓土地，還有一定的稅收支持。
這個對話發生在 4 年前。如今，養老已經成為眾多房企尋求轉型時追逐的風口。然而，淘金者一窩蜂湧入才發現，養老這個看似與房地產很 " 近親 " 的行業，卻有著完全不同的玩兒法。
保利地產董事長宋廣菊曾坦承，養老地產這種長期投入、持有運營型的地產模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預估不足，都可能造成風險。而高力國際最新發佈的一份養老地產報告則將這一行業的 " 兇險 " 展露無遺。
據這份報告統計，截至去年底，全國自持經營類養老地產的空置率達到 35%-45%，而一般養老院入住率至少要達到 75%-85% 才能盈虧平衡。
熱情的淘金者
無疑，中國的人口紅利正在向養老產業轉移。" 十三五規劃 " 確定的我國養老目標是 " 城市日間照料社區全覆蓋，農村覆蓋率超過 50%，每千名老人擁有養老床位 35 到 45 張 "。但當前，城市日間照料社區覆蓋率為 70%，農村覆蓋率僅有 37%。到 2020 年我國養老床位數量應在 800 萬張以上，整體床位缺口高於 200 萬張。
資料來源：高力國際
面對龐大的養老地產市場，各傢房企的嗅覺顯然都異常靈敏。據高力國際不完全統計，目前進入養老房地產行業的上市公司已超過 35 傢，非上市房地產公司超過 80 傢，非上市保險公司超過 20 傢。包括萬科、萬達集團、保利地產、首創置業、綠地集團、復星、遠洋地產等大型房企都已進入，項目多數以持有經營型持續照護社區和出售型醫養社區為主。
已進入養老行業掘金的主要企業列表
據萬科相關人士提供給 36 氪的數據顯示，截止到去年年底，萬科養老地產在全國 11 大城市佈局，在運營項目 101 個。其中，已開業帶床位項目 15 個，總床位數達 2600 張，日間照料中心 86 個。此外，還有 43 個項目處於籌建之中。
遠洋集團 2012 年推出旗下高品質養老服務品牌—— " 椿萱茂 "，產品聚焦大型 CLRC 長者社區、中型 CB 老年公寓和小型 CC 養老照料中心，提供包括照料服務、失智照護服務、專業護理服務以及健康養生、康復服務、臨終關懷以及日間照料和居傢等養老服務。
2013 年，遠洋與美國養老服務運營商 Emeritus 合作，開發和經營瞭北京第一個中美合資的養老公寓—— 遠洋 • 椿萱茂 ( 北京亦莊）老年公寓。四年過去，椿萱茂已在北京東西南北開業運營有四傢老年公寓，並進入瞭上海、廣州、大連、武漢、蘇州等城市。目前，遠洋的養老業務推行輕重資產並行戰略，北京璞灣長者社區（順義後沙峪）、上海虹灣長者社區 ( 江橋 ) 、北京玉蜓橋照料中心將成為該戰略下率先推出的幾個項目。屆時，將形成老年公寓、照料中心與長者社區並行的產品模式。
同樣，保利集團 2012 年進入養老地產，目前正在推進 " 機構、社區、居傢 " 三位一體的養老服務品牌連鎖，旗下包括養老機構 " 和熹會 "、社區居傢養老 " 和院健康生活館 " 和適老用品 " 保利和品 " 三大平臺。
此外，還有朗詩、越秀、花樣年等房企，也都在養老地產領域有佈局。其中，越秀集團計劃未來 10 年，在廣州、長三角和華中區域開展 50 個養老項目。除瞭直接接入養老地產，不少房企還因此涉獵醫療產業，使其成為產權型養老地產項目的核心競爭優勢之一。
據高力國際不完全統計數據顯示，目前，投資醫療醫院的地產商已超過 20 傢。其中包括，2016 年萬達宣佈投資 150 億人民幣引入英國國際醫院集團 ( IHG ) ， 在上海、成都及青島修建三座綜合性醫院；珠江投資建立 " 珠江國際生命健康城 "；富力地產聯合加州大學洛杉磯分析醫療中心在國內創辦新型國際醫院；" 太陽城 " 集團建立太陽城醫院；泰康集團在泰康之傢養老社區引進 " 三甲醫院臨床診療 + 社區配建二級康復醫院 +CCRC 持續關愛養老社區 " 的三層次醫養服務體系等等。
尷尬的供應方
通過對近 40 傢國內領先的養老地產開發商在全國近 150 個項目的調研，高力國際發現，在市場總供應體量中，50.24% 來自於大體量項目（建築面積大於 150 萬平方米），如京津冀最大項目燕達國際健康城建築面積 180 萬平方米、長三角的綠地孝賢島建築面積 300 萬平方米、孝賢坊 200 萬平方米；廣西北海的世紀愛項目規模則為 261 萬平方米。
小體量項目（建築面積小於 10 萬平方米）隻占目前市場總供應量的 5.14%。雖然總體供應占比少，但項目數量眾多，占到養老市場整體數量的 50.5% 。
從自持經營類養老地產項目的收費看，京津冀區域的月均收費區間較廣，從 2850 元到 30750 元不等，市場月平均收費為 8000 元；長三角區域項目的月平均收費空間相對較為集中，同時整體市場月平均收費水平居全國最高，達 8300 元；川渝區域由於優質項目較少，市場產品較為單一且多數集中於旅遊類養老地產項目，因此自持經營類收費水平也較其他集群偏低。
此外，從不同類別養老項目的市場接受度來看，整體優質銷售類養老地產項目去化率平均在 80% 以上，自持經營類養老地產項目的空置率則在 35%-45% 之間，而一般養老院入住率要達到 75%-85% 才能盈虧平衡。
相比而言，高端項目相比於中低端項目入住率普遍較高。比如京津冀集群的泰康之傢、和熹會、上海親和源、廣州祈福護老公寓等入住率都在 95% 以上。遠洋從 2014 年遠洋椿萱茂亦莊項目到 2016 年的青塔項目，老年人對於入住養老公寓的接受度明顯提高。
高力國際認為，較高空置率並不意味著城市過度建設或者供給過剩。因為整個養老產業還處於早期階段，從消費市場來說，中國養老市場還處於早期市場階段，尚未培養出成熟的消費觀念，多數人還沒有對養老產業，比如照護式養老模式，形成有效的認知。由此，很大一部分消費潛力並未傳導到養老市場。
從供給角度看，當前養老機構運營商和養老地產開發商針對中國市場都還在摸索階段，他們希望通過借鑒國外成熟養老產業經驗落地中國，但現實是，中國無論在經濟、文化還是消費結構以及社會支付能力方面都和發達國傢的養老市場有很大不同。
亟待破除的
總體而言，盈利模式仍然是當下養老地產面臨的問題。養老地產的投資回報周期普遍被認為比較長（8-10 年），即使在發達國傢產業已經成熟的情況下，也需要 5-7 年。國內目前大部分養老地產還處在基本沒有盈利甚至虧損的狀態。但好消息是，一些經營比較久的養老地產，如遠洋的青塔老年公寓，今年已經開始盈利。
當前行業最大的壁壘更多來自政策因素，比如融資支持、養老用地供應、營利性養老機構稅費、津補貼、監管等問題尚未完全破解，政策體系需進一步完善。由於各地養老產業政策有待落地且各有不同，市場參與者大都處於摸索階段，基本不存在大規模跨區域擴張，也難以形成規模經濟，進而無法形成很強的成本優勢。
此外，政府通常為土地資源和核心運營資源等要素的持有者，能否和政府合作實現資源要素的有效流動，也是壁壘之一。正因為此，PPP 模式在養老領域備受推崇。
比如中南建設在濟寧的養老地產 PPP 項目，落地投資規模達 6.66 億元。其中，醫療區建設項目總投資 5.49 億元，老年護養區總投資 1.17 億元。土地采取劃撥方式給政府代表方濟寧中西醫結合醫院。在合作周期 22 年內，該項目采取 BOT （建設 - 經營 - 轉讓）形式。
項目建成後，醫療區核心醫療業務部分（不含停車場、超市、餐廳等附屬經營性設施）由政府方指定機構中西醫醫院獨立進行運營管理，項目公司自行負責老年護養區的運營管理、醫療區附屬經營性設施（停車場、超市、餐廳等）和醫療區的物業管理等工作，並於合作期滿後由項目公司將項目資產及權益無償移交給政府方或政府方指定機構。
回報機制擬采用 " 可行性缺口補助 " 的形式，合作期內，項目公司通過醫療區附屬經營性設施（停車場、超市、餐廳等）和老年護養區的運營、醫療區物業管理（若有）和政府可行性缺口補助獲得合理收益。 項目進入運營期後，政府方開始支付可行性缺口補助 , 用來保證中南建設的合理回報。
這種形式中，政府扮演土地資源和核心運營資源等要素持有者。企業通過扮演融資渠道、建設者和運營者的角色實現收益。政府和社會企業實現資源互補，解決市場要素流動的壁壘。
另外，養老地產的創新發展上則更多受制於養老產業鏈整體技術創新，比如社會技術、智慧養老軟硬件等。
因為市場總體盈利模式不清晰，養老地產前期融資成本高、投資量相對較大，相比於其它地產項目的持有運營成本在各方面都要遠高。加之不少資本都在觀望，也給養老地產融資帶來一定壓力。此外，對於相對保守的中老年群體來說，會傾向於把知名開發商當成一種保證。因此知名品牌更容易形成品牌優勢。
破局的三把利劍
那麼，面對這種種問題，未來養老地產走向哪裡？高力國際認為，可以從三個方面破局：創新、融合、回歸。
比如用零售地產思維、互聯網思維或產業服務及城市運營思維，對養老地產進行創新。不是做成一個大號的超級養老院，而是需要真正在客群、體驗、文化、消費行為、空間功能等各方面做創新。或許，一些養老項目可以成為生活綜合體，就像購物中心已經改變瞭很多城市消費者的生活方式一樣。
在養老地產這個開放式平臺上可以進行泛養老產業的資源整合，同時深入挖掘消費者的參與、體驗和共建，像購物中心體驗式消費和特色小鎮多主題參與一樣，形成養老項目開發商、運營商、養老產業運營商、二級運營商、養老資源接入和終端消費者及用戶之間的良性互動。
尤其大型養老地產項目可以利用規模優勢，在綜合服務上組建更大、更全面的體系，有效降低成本，提供更好的附加服務和產業接入，向醫療、健康、食品、傢政、介護、人文體教、環保、旅遊等領域延伸和融合，衍生更多附加值。
融合增益也是未來養老地產破局方向之一。參與主體之間的融合、養老產業和地產之間的融合、養老產業和資源之間的互相融合、養老地產和技術驅動之間的融合以及養老地產商業模式之間的融合，甚至這五大融合方向之間也都存在融合的發展空間。
比如美國的 HCP，作為服務於醫療保健領域的房地產投資信托公司 , 便融合瞭旗下老年人住宅、生命科學地產、診所、醫院及專業護理院等各領域，輕資產運營平均毛利率高達 56％。國內的比如萬科幸福傢，嵌入瞭托兒所，滿足瞭老少共同照看的需求。
回歸到老年人的原始需求，如何讓人生下半場可以有更高質量的生活訴求則是必然趨勢。養老地產容易產生兩個極端，一是做成住宅，脫離瞭養老服務需求；一是做成瞭醫療，把養老當成臨終關懷。老年地產的核心應該是溫馨體貼的適老化空間和應用設計、科學高效的健康管理、良好有序的傢庭親情回歸、充實有趣的心理疏導和行為管理、科學豐富的營養飲食以及高效嚴謹的應急反應體系。
這其中，養老地產的傢庭消費屬性，即親情和傢庭的回歸至關重要。從某種程度上講，養老地產和兒童業態有相似之處，都是典型的傢庭消費。中國的傢庭觀念很重，作為直接的贍養者，子女也是參與養老的主體和養老地產項目的供養主體
這種養老地產的傢庭消費，也符合過去獨生子女政策造成的多數老人傢庭 "4+2+1" 結構中，對老人和子女同時照護的困境，以老年人對於隔代子孫的親情互動需求尤為突出。因此，圍繞子女贍老和傢庭消費進行一系列服務創新，讓傢長與兒童同樂，註重服務細節及品質，市場接受程度則會相對更高一些。
當然，回歸到養老需求，更重要的還是要解決目標客群定位問題。對於健康老人，需求不是生命維系而是有意義、健康快樂的高質量老年生活。定義好不同的目標客群，自然會形成對不同消費市場的定義，與之對應的則是不同的盈利模式。
