自去年 10 月至今，深圳房價已連續 10 個月下降，由最高的 61600 元 / 平方米跌到 54446 元 / 平方米，每平方米累計下跌 7154 元。盡管深圳一二手房市場投機氛圍已經退潮，但多數市民認為，深圳房價小幅陰跌，遠沒有達到自己所能承受的區域。
與此同時，深圳市規土委數據顯示，2017 年上半年全市一手住宅的網簽量為 10502 套，與去年下半年環比下降 39%，與去年上半年同比下降 55%。總體來看，深圳房地產市場已處於 " 量價齊跌 " 的趨勢，市場成交降溫尤其明顯。
而筆者認為，2016 年 1-10 月深圳房價之所以出現大幅上漲，遠遠領先於其他一線城市主要原因有三：其一，與房貸政策寬松有關，激起瞭深圳投資性熱潮。其二，與深圳緊靠香港，香港房價上漲受阻，投機客便流向深圳推高房價。其三，深圳土地資源有限，當時地方政府采取限量供應措施，地價快速飆升，也在很大程度上推高瞭房價。
而北京作為一線城市也出現瞭類擬情況，朝陽、海淀、大興、通州、昌平等多個小區，房源報價和成交價的下調也在繼續。相比於 4 月，7 月通州區二手房成交均價以 12.68% 的降幅位居首位。此外，西城、海淀、大興分別以 11.45%、9.01%、8.92% 的降幅位居其後。
對此，多數專傢認為，受房地產調控的影響，一線城市房地產成交量出現快速萎縮。而少數二手房房東原先明顯虛高的報價，在市場難以成交下，以及限購帶來的觀望氛圍，業主急售從而下調報價。在二手房買賣過程中，經過討價還價後成交很正常，這個成交價才是最真實的，而少數房源報價的大幅回落並不能反映二手房市場的均價。
與一二手房地產市場持續低迷相比，北、上、廣、深的房屋租賃市場卻波瀾不驚。今年上半年以來，一線城市平均租金整體呈現穩中有降的態勢。2 月到 5 月，租金持續下降，直到 6 月租金才基本持平。而到瞭 7 月，受到傳統畢業季租賃需求增多的影響，租金才略有回升。預計 8 月底 9 月初租賃高峰過後，房屋租賃市場成交也會有所萎縮。
面對一線城市已出現 " 量價齊跌 " 的趨勢。很多人認為，大城市房價即使出現微跌，也是象征性的。目前熱點城市的房地產正處於調控之中，而各地方政府對房地產壓得有多狠，未來房價就會彈得有多高。要想讓一線城市房價出現較大調整可能性為零。但是，筆者認為，房地產趨勢已經徹底改變，若再沉緬於過去的 " 房價不會大跌 " 思維模式中，就會吃虧的。
首先，一線城市由之前的限購、限貸、限售階段，逐步開始收緊個人住房貸款。比如今年上半年，北京市個人住房貸款發放金額持續回落，6 月全市銀行業金融機構發放個人住房貸款 158.46 億元，較 3 月份 239.21 億元減少 80.75 億元，下降 33.75%，創 "3 · 17 新政 " 以來新低。
此外官方數據還顯示，上海市個人住房貸款上半年新增 1189.23 億元，同比少增 743.54 億元。與 2016 年全年新增的 3352.4 億元相比，上半年也僅投放瞭去年的 35% 額度。在深圳，上半年住戶部門貸款增加 1245.13 億元，也僅占 2016 年 4193.98 億元住戶部門貸款的 29.7%。
同樣呈現信貸額度收緊趨勢的還有深圳、廣州等一線城市。深圳四大行已經全部取消首套房貸利率優惠，將利率恢復至基準，房貸利率上浮同時放款速度也有所減慢。更糟糕的是，很多銀行今年 70% 至 80% 的信貸額度已經用光。業內人士表示，預計下半年房貸額度會更加緊張，利率也會隨著上行。
再者，通過加大土地供應的方式來平抑高房價。7 月 11 日，深圳市規土委印發的《深圳市 2017 年度城市建設與土地利用實施計劃》顯示，深圳今年建設用地計劃供應量為 1350 公頃。其中居住用地占比從 2016 年的 9.3% 大幅提高至 16.1%。同時，深圳計劃 2017 年，新建商品住房 8 萬套、建築面積 720 萬平方米。
對此，筆者認為，商品房和土地供給增加，對於穩定市場預期，促進房價平穩起到積極作用。因為隨著商品房和土地供應的增加，緩解瞭賣買雙方的 " 供需緊張 " 矛盾。目前，市場各方均處於濃鬱的觀望之中，未來以深圳為代表的一線城市的地價還將處於緩慢下調的過程。
最後，中央近期提出 " 租售並舉 " 新舉措，致力於發展各地的房地產租賃市場，通過規范房屋租賃市場，並擴大房屋租賃市場的供給，讓更多的人選擇租房住，一線城市買房需求就會萎縮。
7 月末，上海市推出二塊地塊，張江地塊方面，成交樓面單價為 5569 元 / 平方米；嘉定地塊方面：成交樓面單價為 5950 元 / 平方米。地價較周邊區域 " 狂瀉 " 瞭 84%，這是因為開發商拿地建房後，隻能用於出租，不能當作商品房出售。此舉也正式開啟瞭 " 隻租不售 " 的模式。
對此，筆者認為，發展一二線城市的房產租賃市場，加大對公租房、廉租房的供給力度，使更多在一線城市打拼的年輕人有房住，解決其居住問題乃當務之急。如此一來，人們無需在一線城市裡購房，隻要住上開發商提供的租賃房就可安居。而對於開發商來說，把房子用來出租，雖然不再像開發住宅地產那樣賺快錢，但長期而又穩定的房租收入也給他們提供瞭轉型的新思路。
一線城市房價目前呈現微跌態勢。很多人認為這是虛跌，未來房價還有大幅反彈的可能。但筆者認為，隨著房貸開始整體收緊、土地和商品房加大供應，再加上各地又積極發展房地產租賃市場，通過 " 租售並舉 " 來滿足不同層次的人群的需求。一線城市的房地產市場真的變天瞭，房價出現大級別回調已無可避免。
平說財經（微信 ID: BZZCAIJING ) 原創時評。
