財經決策第一號：ENNweekly（« 長按可復制）
來源：華爾街見聞
當前市場普遍認為，中國租金收益率太低，一線城市大多隻有 1.5% 的租金收益率，且租金上漲乏力，漲幅持續低於房價漲幅。
但長江證券分析師謝皓宇、蒲東君在報告中駁斥上述觀點，指出 1.5% 的租金收益率並不低，考慮到產業結構升級，未來租金將快速上漲，且漲幅超過房價，將復制紐約的經驗。
未來一二線城市租金回報率將提升
目前租金回報率提升隻需出現在一二線城市，特別是一線城市。
因為租金回報率在大部分二線和三線城市已經達到 3% — 4% 的水平，所以不需要提升，需要提升的就是一線和某些二線城市的租金回報率。
租金回報率的提升表現在，要麼租金上漲，要麼房價下跌。
一方面，從目前一二線城市的城市化進程以及產業結構來看，房價從長遠來看還是會保持繼續上漲的趨勢，即便美國 1960 年完成城鎮化進程進入存量房時代，房價也還是保持上漲態勢。
另一方面，一線城市人口會因為產業結構調整出現再次流入，帶來住房需求增加，推動租金和租金收益率的上漲。
紐約租金漲幅超過房價是常態
長江證券以紐約的歷史經驗為例，闡明產業結構調整將推動租金和房價上漲。其指出，在接近 10 年的逆城市化以及之後的再城市化過程中，伴隨著產業升級和調整，紐約的租金和房價從 1980 年開始上漲，且租金漲幅超過房價是常態：
紐約經歷瞭近 10 年的逆城市化（1970-1980 年）、然後到再城市化（1980 年以後）的過程。在多年的變化中，紐約的人口增速經歷瞭四個階段，也就是在第三階段的 1970-1980 年間，人口出現持續性外流且 10 年外流瞭 82 萬人。不過 1980 年之後，人口再次回流，到 1990 年回流瞭 25 萬。直到現在人口依然保持低位平穩增長。
紐約從 1980 年開始，伴隨產業升級和調整，產業就業人口開始回流，同時帶來的是產業增加值和租金的上漲，至今名義租金上漲瞭 450%，名義房價上漲瞭 547%，而且租金漲幅超過房價漲幅是常態。
紐約新舊產業成功交替後，服務業在產業中占絕對優勢，其中高端服務業尤其是金融服務業也成為其支柱產業，占比 GDP17%。早在 1970 年，紐約的服務業占比就已率先攀升至 76%，1980 年服務業徹底取代制造業成為整個美國的主導產業，到 2000 年占比更是高達 90%。在 1980 年後紐約後工業化時代，以計算機、金融業、出版、印刷等產業為基礎的服務業構成瞭紐約市的新經濟基礎的同時，租金也一直保持上行通道。
中國一線城市將復制紐約經驗
回到中國房地產市場，長江證券表示，以北京為代表的一線城市類似於 20 世紀 50 年代的紐約，且更具潛力。預計隨著第三產業比重的加大，以及非首都核心功能的疏解，租金和收入都將持續上升，租金回報率也將回歸至合理水平：
對比紐約，北京目前處於逆城市化產業外遷導致人口流出的初期，也就類似紐約的 1950 年。因為紐約和北京人口流動路徑存在相似之處，既然現在北京處在人口流出的初期，那下一步必然是產業結構的調整和升級，新舊產業的替代會伴隨人口的流入，帶來租金的上浮，也就對標紐約的 1980 年之後。
報告稱，一線城市以工業化進程最快的北京為例，對比數據發現，無論是房價增速還是租金增速，現在的北京都比紐約更有潛力：
一是因為北京的產業結構調整才剛開始，收入結構調整也還沒到位；
二是因為北京的城市化進程發展比紐約晚 40 年左右，紐約在 20 世紀 80 年代就已完成瞭工業化。
與紐約相比，北京作為世界城市的產業基礎還未形成，產業轉型仍然在進行中，甚至還有很長的路要走。
從長期來看，第三產業比重還將加大，第二產業質量要提升，疏解非首都核心功能及相關產業要不斷加強，這些都會帶動租金和收入的進一步上升，使租金回報率回歸到一個合理水平。
