轉自：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）；作者：葫蘆娃
伴隨全國商品住宅市場進入 " 四限時代 "，諸多投資客開始蠢蠢欲動，把目標瞄準瞭商鋪市場。
最近咨詢商鋪的人也越來越多，都在問某個所謂金鋪能不能買。
且不說能不能買，我有幾個觀點想跟大傢分享一下。
1
中國 80% 以上的城市，商業全都是過剩的！
怎麼評判一個城市或者地區的商業是否過剩？
國際上有一個統一的標準，就是人均商業面積警戒線——
人均占有商業面積 1.2㎡。一般情況下，在這個警戒線以內，商業供需是均衡的，一旦超過這個警戒線，商業就過剩瞭。
美英澳加這幾個發達國傢的人均商業面積基本都在 1-1.3 上下徘徊。
你們會說，中國多麼牛，豈是歐洲、澳洲這些經濟逐步下滑的老派貴族們可以比擬的。
Ok，這個觀點我認，中國畢竟是世界第二大經濟體，未來還有極大可能是世界第一大經濟體，那就姑且把中國的警戒線提高 25%。
姑且認定，中國人均商業面積警戒線為 1.5㎡。
即便如此，中國 80% 以上的城市，商業面積仍然嚴重過剩！
在 1.5㎡/ 人的安全警戒線下，我們看到——
除瞭北上廣深等超一線城市勉強符合標準之外，幾乎所有其他城市全都超標。
比如沈陽、合肥、呼和浩特、銀川等幾個二線城市，人均商業面積達到 4㎡以上！
也就是說，中國 80%，甚至是 90% 以上城市的商業體量都是超標的，都是過剩的，甚至超出發達國傢 1 倍以上。
中國的商業供應遠大於實際需求 1 倍以上！
不如舉個實際的例子，拿我最熟悉的鄭州市中原區來說——
鄭州市中原區常住人口 76 萬左右，按照人均 1.5㎡的商業面積需求，中原區需要最大的商業體量大概在 114 萬㎡。
然而，現實情況是——
中原區單單幾個中大型商圈的體量之和已經突破 133 萬㎡；
其他區域的社區底商按照 8%-10% 的配建比例算，社區底商和臨街商鋪的體量又將突破 50 萬㎡；
綜合一下，保守估計整個中原區的商業體量在 180-200 萬㎡。
鄭州市中原區需求商業體量 114 萬㎡，實際商業體量將近 200 萬㎡。
市場供應是實際需求的 2 倍！
於是，我們看到——
盛潤 20 萬㎡的時代廣場半死不活，萬達金街的租戶入不敷出飽受摧殘，中原區的萬八平米小盒子商業死瞭一批又一批……
在我看來，這些商業的成批死去是正常的！它們該死！
市場需求幾乎恒定，商業卻成倍數的爆棚激增。伴隨時間的推移，爆棚的總會最終走向毀滅，快速的出生，必然快速的死亡。
那麼，我們去想一下，為什麼？造成中國商業過剩的原因是什麼？
2
好大喜功的超前規劃是我想到的第一個原因。
城市化、都市圈化是目前中國城市進化的主旋律、大趨勢，這個大趨勢正如野馬狂奔一般不可逆的向前飛奔。在城市化、都市圈化的過程中，城市就必然會面臨 " 城市升級和城市擴張 "。
在升級和擴張過程中，越來越多的城市得瞭一種病，這種病叫 " 綜合體成癮綜合癥 "，或者叫 " 商業成癮綜合癥 "。
因為城市功能需要升級，城市形象需要升級，城市定位需要升級，而這些升級的支撐是什麼——
是商業，是大體量商業，是定位高端，光怪陸離的各種商業。
住宅什麼的都是扯，隻有商業才是出形象的法寶。
於是，在城市規劃階段，大量的商業用地出現瞭！
對於房企來說，想不想在舊城改造中分得一杯羹，想不想在城市進化的過程中賺上一筆。想，當然想，做夢都想。
怎麼辦？
迎合需求啊，迎合規劃需求，迎合城市形象需求！做商業！隻有這樣，才能參與進來，隻有這樣才能拿到商業用地旁邊的住宅用地。
於是，在項目落地階段，各種綜合體出現瞭，各種商業廣場出現瞭！
我的上一份工作是在咨詢公司從事房地產項目的前期產品策略定位。在四年的時間裡，我參與瞭近 100 個房地產項目的前期產品策略定位，其中超 7 成的項目都要求配建大體量的商業綜合體。
是必須配建！不考慮實際市場需求的必須配建！因為商業出形象啊！至於需求什麼的，先搞起來再說嘛！
於是，我們作為一個為五鬥米折腰的咨詢公司，狼狽為奸的勾搭著一個設計公司，發瞭瘋的為各種開發商搞定各種脫離市場真實需求，但形象高大上、逼格沖天的項目定位方案和規劃設計方案。
開發商拿著這些脫離需求，但足夠好大喜功的方案，沖殺在拿地的第一線。
你們會說，開發商傻麼？明知道商業過剩還這麼搶著拿地。
開發商當然不傻，開發商看中的是商業用地背後的那一片住宅用地而已。
在過去的幾年時間裡，出現瞭一個完美的鏈條——
我們的城市規劃得瞭一種叫做 " 商業成癮綜合癥 " 的病，規劃瞭大量的商業用地；
我們的開發商為瞭住宅取地，對癥下藥，給出瞭 " 逼格滿滿的商業綜合體 " 的藥方，建瞭各種光怪陸離的商業；
最終，我們的商業過剩瞭。
3
純粹的利益驅使是我想到的另一個原因。
除瞭所謂瞭商業綜合體之外，我們在各個城市看到瞭大量的住宅底商、臨街商鋪。這些住宅底商和臨街商鋪也是最受諸多投資客青睞的投資品。
我們去想一下，這些街鋪又是怎麼出現的？
可能很多人都知道，絕大多數的住宅小區允許配建不超過 8% 的配套商業，而這些商業也都存在於住宅下部的底商。
但可能很多人都不知道開發商規劃這些底商和街鋪的初衷。
我舉個例子吧。
我曾做過武漢一個房地產項目的前期產品策略，開發商最明確的要求有一點——
必須給我鋪滿 8% 的臨街底商！
但經過我們對市場的摸排調研，我們發現該區域的商業需求是飽和的，甚至是過剩的。
這個項目對面另一住宅社區的底商運營極其慘淡，社區入住 2 年，商鋪開業率不足 50%，而且絕大多數的商鋪人流量極少，營業額也很慘淡，絕大多數的商傢都入不敷出，勉強維持。
我們把這一現象反映給開發商之後，開發商依然堅持當初的判斷，並且給我們算瞭一筆賬。
這個區域的住宅售價是 1.7 萬 /㎡，而我們這個項目撐破天住宅也就賣到 1.8 萬 /㎡，但是這個區域的單層臨街商鋪卻可以賣到 4 萬 /㎡，就算咱們賣 3.5 萬 /㎡也是賺的。
這 8% 的體量蓋成住宅，也就是 2.16 億的貨值，如果蓋成商業。就是 4.2 億的貨值。這麼一算，商業能比住宅多賣 2 個億！
至於你們所說的飽和、過剩什麼的，那都是賣完之後的事兒瞭。
這下明白瞭吧，所謂的臨街金鋪，其實完全就是純粹利益驅使的產物。
在上億的利潤差額面前，所謂的需求全是扯淡。
4
管殺不管埋的商業運營邏輯，扼死商業破局的最後一絲希望。
如果說這些過剩的商業體量能夠達到絕大多數自持運營，那麼中國的商業破局還勉強有那麼一絲希望。
但遺憾的是這些商業，大都是以銷售的目的出現在市場上。
不過，這也在我的意料之中，因為這些商業出現的初衷本不是從需求出發，而更多的是從城市形象出發，從純粹利潤出發。
中國 80% 的開發商壓根不懂商業運營。
這些開發商最大的目標就是把這些商業變現，在面對商業時，大致都是這麼一副嘴臉——
" 我們是城改項目，資金壓力大，政府要求必須配建大體量商業，我們原則不自持，我們的商業要最大程度可售化，我要最大程度減少自持比例，最好能把所有的商業全變成可售物業，全賣瞭；
既然不自持，就不要考慮主力店，至於主力店的前置規劃條件，那是個屁，先賣再說；交通動線算個蛋，多規劃內街才是王道，起碼看上去，鋪鋪臨街才好賣；什麼業態規劃組合，狗屁，先把單鋪面積做到最小，這樣總價才低，才好銷售；至於人文、文化、空間交流，別搞笑瞭，隨便弄個廣場和標志建築物，讓我好講故事就行 " ……
這樣一些完全從銷售角度出發，毫無動線支撐，缺乏中庭靈魂，客戶引流引導能力極差的商業，就這麼一間間的進入瞭市場。
中國 90% 的商鋪投資客同樣也不懂商業運營。
投資客接盤之後，拿到高價入手的商鋪，第一反應就是——
" 我哪能管什麼業態組合、業態平衡，我花瞭大價錢買來的鋪子，當然是誰給的租金高，誰能最快進場，我租給誰 "。
於是，租金高企、缺乏業態規劃、業態重復率極高的鋪位成片出現，又成片死去。
最後，熬死瞭幾撥租客，熬死瞭一片商業，熬哭瞭幾撥房東。
最後，短視的房東用殺雞取卵的方式殺死瞭自己。
目前中國，絕大多數的商業都是以純銷售、不自持的形態出現，用管殺不管埋的運營模式扼死瞭商業破局的最後一絲希望。
5
人均商業占有面積是國際紅線 2 倍以上 ,；
半數以上商業都是脫離實際需求，而純粹從城市形象、榨取利潤出發；
80% 的房企不懂商業運營，90% 的房東不懂商業運營，他們的目標就是殺雞取卵般的快速變現。
然後，你們問我，商鋪能不能投資？
那我隻好做出如下回答——
5-10 年內，全國投資型商鋪將死去 1/2，未來也許不再是一鋪養三代，而是三代養一鋪；
在這個過程中，也許有的人會得到收益，但更多的人會開著保時捷，投資進場，最後推著捷安特，潸然離場。
你願意賭，我不攔著。
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