文 / 新浪財經意見領袖專欄作傢 張宏偉
租的人還是要買，再加上買賣交易供不應求，房產價格還會上漲，投資回報還會持續穩定上漲，未來十年這個趨勢不會改變。
近日，樓市的熱點轉為租賃型住房。
從政策面來看，住建部已會同有關部門選取瞭廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市，作為首批開展住房租賃試點的單位。
幾乎同時，廣州發佈 " 購租同權 " 新政，無錫發佈租賃滿 5 年可落戶等措施，大傢似乎對於租賃型市場充滿期待。前期筆者寫過一篇《購租難同權！！別動不動就顛覆影響！！》，就 " 購租同權 " 提出瞭自己的一點觀點。時至今日，筆者對 " 購租同權 " 有些更深入的理解。
" 購租同權 " 應該從以下三個方面新的理解：
首先，從實際意義上來看， " 購租 " 不可能 100% 同權，尤其是資源緊張的優質教育資源，除瞭這些稀缺資源，某種程度上可以同權。其實，在非稀缺資源領域，租房本來也可以享受一定公共配套服務，這些不必政策重申；
其次，" 購租同權 " 本質在於先租後買，租是先期人口導入策略，租瞭一段時間後，有瞭工作能力有瞭支付能力，自然會向購買住房邁進，從中國人的傳統觀念來看，" 安得廣廈千萬間 " 指的就是一個傢庭要有自己的住房才會安居樂業。從這個角度來看，" 購租同權 " 本質在於先租後買，租是導入人口，買是最終安定基礎，也是最終實現租售同權的基礎。
第三、今年以來，包括武漢、長沙、成都、西安、濟南、南京、杭州、鄭州、青島、廈門、天津、重慶等新一線城市、二線城市，都加入瞭 " 人才爭奪戰 "。" 購租同權 " 與各地刺激落戶的戶籍政策結合，背後反映出各大城市對於人口尤其是人才的爭奪，留住人口尤其是人才城市才具有競爭力，這是政策最重要的意義。
另外，對於住建部租賃型市場大幅對於租金價格會產生什麼樣影響？租賃市場推進會否影響房價？會否影響住宅市場的投資回報率？
租賃市場是一個以使用價值（比如租金高低、房間精裝修怎麼樣、交通環境等）為判斷標準，當供應量多瞭之後（具體各城市要看供應多少，供求是否平衡），租金勢必會低，單純算租金意義上的投資回報的話肯定也會低。但是，住宅投資回報還有另外一個方面，就是資產的保值增值，也就是房價漲的高與低，決定這個是它的居住屬性和投資屬性。在核心一二線城市，由於供不應求的市場導致投資屬性突顯，投資屬性拉動價格上漲，投資回報也會上升，並且可以對沖由於租金下跌帶來的投資回報損失。筆者認為，這個大趨勢未來十年內都不會變。
另外，筆者認為，租賃市場政府推進的力度和結果也不會好到哪裡去。主要是從租賃用地角度來看的。
以上海為例，隻租不售的租賃用地，基本在張江、漕河涇、嘉定新城、臨港等這樣產業園區集聚的地方，目的是解決園區內的青年人才的居住問題，定向目的較為明確。筆者認為，這種方式是短期內讓這些人租留下來，但是長期來看，一旦這些租賃人群有購買力，還會去購買房產，所以租是暫時的，買是最終目的，這個傳統觀念不會變，對房價還會有進一步支撐。但是，對租賃市場來講會有影響。此外，嘉定、張江地塊基本被嘉定新城、張江國有平臺公司拿下瞭，外面市場化的企業目前來看還沒有機會，肥水不流外人田，後期預計還會有這樣的地塊，預計大部分仍然在會這些公司手裡。總體來看，雖然這樣的地塊還會更多，但是絕對量上不會太多。
從其他城市土地供應的角度來看 很難大范圍效仿上海的做法，上海是犧牲地價做這些事情（雖然是肥水不流外人田），上海可以用其他收入彌補土地出讓金的損失，其他城市還是要土地出讓金的，還要城鎮化的，騰挪的空間不多。所以，租賃用地供應這塊是個難題，從這個角度來看，源頭上不會增加多少量。
總之，在大部分核心一二線城市，租賃住房增加，租金價格可能會受影響，租金意義上的投資回報率會降低，但是，租的人還是要買，再加上買賣交易供不應求，房產價格還會上漲，投資回報還會持續穩定上漲，未來十年這個趨勢不會改變。
( 本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉 )
