上半年熱點地區房價委頓 下半年住房租賃要發威
■本報見習記者 杜雨萌
盡管去年以北京 "9 · 30" 新政為首的新一輪全國范圍樓市調控取得瞭一定效果，但市場的短暫冷卻並沒有嚇退今年樓市的火熱成交，尤其是在今年春節過後，以北京為代表的熱點城市房價再攀新高。在此背景下，監管層對於任性上漲的房地產市場再度揮下調控重拳。
1 出新招：調控祭出組合拳 促進住房回歸居住屬性
從去年的 "9 · 30" 新政到今年的 "3 · 17" 新政，以北京為首的調控熱潮正在席卷全國。從各地調控手段來看，仍以約束信貸和購房資格為主，與此同時，在創新性地加入 " 限商 " 與 " 限售 " 兩種手段後，樓市調控正式進入 " 五限時代 "。
1.1 3 月 26 日，北京市發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確規定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人。
1.2 3 月 22 日，北京市住建委會同北京市規劃國土委發佈《關於加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產登記管理的通知》規定，" 過道 " 將在不動產權證附記欄中予以記載，旨在遏制 " 過道學區房 "；緊接著第二天，北京市規劃國土委等部門公開表示，不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，將執行 " 三不政策 "。
1.3 3 月 24 日，廈門市發佈樓市調控新舉措，新政規定廈門市本市戶籍成年單身（含離異）人士限購 1 套住房；通過贈與方式轉讓住房後，再次購買住房需滿 3 年；新購住房需取得產權證後滿 2 年方可上市交易。
1.4 5 月 3 日，上海市發佈《關於進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構主持的搖號方式公開銷售。
1.5 5 月中旬，河北省政府辦公廳印發《關於進一步促進全省房地產市場平穩健康發展的實施意見》提出，外地人在環首都、環雄安購房須提供 3 年社保或納稅證明。
1.6 6 月 3 日廊坊市出臺《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》提出，要把房價穩定在 2016 年 10 月份水平。
此輪房地產市場調控自 "317" 以來，基本將所有市場化住房都納入到限購范圍，使商品住房限購政策得到進一步完善。與此同時，多維度的政策組合拳，不僅招招劍指投資投機炒房，讓投資客再無政策漏洞可鉆，同時，也在促進住房回歸居住屬性。
2 收信貸：全面加碼信貸調控 圍堵離婚買房漏洞
始於 2016 年的這一輪樓市爆發，一方面與人口流動導致一線城市供求關系緊張有關，另一方面，信貸政策加杠桿的刺激同樣釋放大量需求。因而這一輪調控除瞭在限購資格上予以收緊外，信貸政策的收緊同樣必不可少。
2.1 人民銀行南京分行與江蘇銀監局 3 月 16 日聯合下發通知，調整南京市非主城區（高淳、溧水、六合三區）住房信貸政策，擁有 2 套以上住房的居民傢庭在郊區買房也將被限貸甚至停貸。
2.2 3 月 17 日，北京市住建委、人民銀行營管部、北京銀監局、北京公積金中心四部門聯合發佈《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，認房又認貸的同時，將購買普通自住房的首付款比例提高至不低於 60%，非普通自住宅首付款比例提高至不低於 80%，同時，要求暫停發放貸款期限 25 年（不含 25 年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。
2.3 3 月 24 日，央行等部門聯合出臺《關於北京地區住房信貸業務風險管理的通知》，明確離婚 1 年內申請房貸按二套房執行。
2.4 4 月 5 日，河北廊坊市對文安縣轄區實行限購，要求非本地戶籍居民傢庭須自申請購房之日起前 2 年內在文安縣累計繳納 12 個月及以上個人所得稅或社會保險（城鎮社會保險），限購 1 套住房且購房首付款比例不低於 50%，包括新建商品房和二手住房。
除實行差別化信貸政策外，貸款利率的上調也進一步加大瞭購房者的購房成本和壓力。以北京為例，今年上半年銀行對於商貸首套與二套房，不僅取消瞭利率折扣優惠，且二套房利率還出現瞭上浮。據悉，自 5 月份開始，二套房的貸款利率基本上都是基準利率再上浮 20%。
3 效應顯：樓市降溫明顯 熱點城市房價持續下滑
作為房地產傳統銷售中的黃金月份，3 月份不僅數據冷卻，並且在全國因地制宜、因城施策等調控政策作用下，這一冷清態勢一直被延續，一線城市及熱點二線城市房價，自此之後全面回落。
3.1 上半年，北京市完成房地產開發投資 1563.8 億元，同比下降 6.4%；全市商品房新開工面積為 997.1 萬平方米，同比下降 25%；全市商品房銷售面積為 427.4 萬平方米，同比下降 35%。統計局發佈的 4 月份 70 個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，一線城市新建商品住宅價格環跌 2.8%；二線城市新建商品住宅價格環跌 1.0%；三線城市新建商品住宅價格環增 0.4%。（詳見圖 1）
3.2 上半年，上海市房地產開發投資 1753.81 億元，比去年同期增長 4.1%；商品房新開工面積 1206.82 萬平方米，增長 10.3%；商品房銷售面積 712.51 萬平方米，下降 40.6%。
3.3 7 月 18 日，國傢統計局發佈 6 月份 70 個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，6 月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降 0.1% 和 0.2%。
整體來看，一二線熱點城市房價基本被全面控制，過去漲幅較快的熱點城市，近來已成為價格下調的主力。在各類調控政策的約束下，熱點城市房地產市場降溫明顯。
4 展未來：新房供應在路上 租賃市場發展迎春天
上半年，在樓市 " 限 " 字當頭的背景下，各地主要是在需求端進行調控。如今，在需求端調控效果逐漸顯現之際，以增加土地供應和發展租賃市場為主的供給端調控正在逐步展開。
4.1 北京樓市未來 5 年規劃內，將有 150 萬套住房湧入北京房地產市場。
4.2 上海在 " 十三五 " 期間，計劃新增住房供應約 170 萬套。
4.3 深圳市規劃和國土資源委員會發佈的《深圳市住房建設規劃 2017 年度實施計劃》提出，今年計劃新增安排建設商品住房 8 萬套。
4.4 7 月 4 日，上海國土局發佈兩宗土地出讓的公告，要求競得人須 100% 自持 70 年。意味著這兩宗土地所開發的物業，隻能用於出租，而不得出售。
4.5 7 月 18 日， 廣州市政府印發《關於廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》提出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。
4.6 7 月 20 日，住房和城鄉建設部會同國傢發改委、財政部、國土資源部等部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。並選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市作為首批開展住房租賃試點。
與需求端調控相比，樓市供給端的調控可持續性更長，同時有助於培養一個更加成熟的房地產市場，真正實現租售並舉。作為房地產長效機制中的一個重要舉措，隨著租賃市場的發展壯大，短期來看，能在一定程度上扭轉市場中對於房價繼續上漲的預期，長期來看，有利於市場平穩健康發展。
