解構中國樓市：沒有炒房，才會有住房
房子是用來住的，不是用來炒的——中國的房子終於要回歸本源。
瘋漲的房價、狂熱的房市、浮躁的人心，那火熱卻泛黃的記憶最終定格在瞭 2016 年 9 月 30 日。彼時，一系列劍指引導樓市平穩發展、讓住房回歸居住屬性的政策紛紛落地。此後，從中央到各級省市，隨著相關政策的不斷出臺與完善，中國房地產市場正在歷經一場史上范圍最廣、力度最強的行業調整。
樓市投資投機的瘋狂不滅、百姓居住房屋的需求不得，因城施策的天網便連綿不絕。據第一財經不完全統計，截至 2017 年 6 月，全國已超過 60 個地級市、30 個縣級市出臺樓市政策，堪稱 " 天羅地網 "。
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。無論是限購、限貸、限價、限售、限商的 " 五限 " 制度，還是對開發商、地產中介的嚴格監管，或是土地、舊改、租房等多渠道供應政策，以及資金端去杠桿、控制貨幣流向、建立健全長效機制等手段，均是為此目標保駕護航——房子是用來住的，不是用來炒的。
沒有炒房客的樓市：
交易穩中有降
當第一財經記者找到他後，他的第一句話便是：" 我已經不炒房瞭。" 林先生（化名）從 2003 年就開始專業炒房，其退出的理由是 " 房價翻瞭一番，門檻高瞭，空間小瞭 "。
那群曾經揚言讓 " 不動產動起來 " 的炒房客，如今已大量地退出瞭投資圈或者說是炒房圈。
隨著這場從上至下的樓市大調整的大步前行，投機行為得到瞭有效的遏制，炒房客們也隨之蟄伏，房地產市場開始進入瞭平穩運行的常態。如同中指院在上半年樓市總結報告中所言，2017 年上半年中國宏觀經濟保持平穩運行態勢，房地產市場在 " 房住不炒 " 的政策指引下，熱點城市投機性需求得到迅速抑制。
2017 年上半年，熱點城市交易穩中有降。統計局數據顯示，15 個一線和熱點二線城市房價自去年 9 月以來，無大起大落，保持瞭良好的穩定性。而第一太平戴維斯提供給第一財經的數據顯示，上述 15 城新建商品住宅成交面積同比均有不同程度的下滑。其中，北京、上海、深圳下滑幅度均在 50% 左右；而合肥、無錫則分別下滑 74%、70%；福州的降幅也達六成。
" 現在首付比例那麼高，炒房可以用的杠桿越來越少，那炒房本身也沒有太大的意義。" 一位從事房地產投資人士告訴第一財經記者。
不過，讓炒房者們望而卻步的，可不僅僅是 " 無錢可貸 " 這麼簡單，在購房資格、資金門檻、交易時間、交易品類等方面的監管嚴控也給炒房行為帶來瞭極為巨大的壓力。
2016 年國慶前後，北京、深圳等一線城市率先出臺限購、限貸、限價新政，提高購房門檻，意在凍結市場，此後多個環一線的二三線城市跟進；到瞭 2017 年，政策再次升級，延伸到三四線城市，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等多個市、區相繼出臺或升級限購、限貸政策。
幾乎同步，在限購、限貸、限價的手段之外，限商與限售政策也被制定：從北京開始，各地相繼發文清理整頓商辦類項目，嚴格限制瞭其改居住用途以及轉讓、分割銷售等方面的條件；而限售制度也在各熱點城市，明確瞭新購買住房需取得產權證後滿一定年限方可上市交易。
至此，限購、限貸、限價、限售、限商 " 五限 " 已齊，從一二線到三四線，國內樓市全面進入深度調整時期。炒房者徹底進入無房可炒、無錢可貸、無人接盤的 " 三無 " 境地。
活躍在深圳房地產投資圈、已小有名氣的郎先生（化名）在與記者的交流中表示，不方便透露手中持有的房產數量。不過，他也坦言，已經一年多沒有交易瞭。
一位從事二手房交易並與職業炒房者有較多接觸的林輝（化名）看來：這一輪上漲之後，炒房的門檻已經大幅提高，加上政策對交易時間進行瞭嚴格限制，投資房產的空間變得十分狹窄，普通人投資房產的意願大幅下降。
回歸居住本源的房屋、沒有瘋狂轉手買賣的市場，這樣的現狀或許才是樓市的最常態。而在這樣的常態下，除瞭炒房客之外，最難以適應的恐怕便是開發商與房產中介瞭。
鏈傢地產此前發表聲明稱，截至今年 5 月，已累計關閉近 87 傢門店。其預計，北京今年約有 400 餘傢中介店面關閉，占比將超過 7%。而記者走訪多傢房產中介後也發現，門店幾乎沒有客戶。" 這個月沒有開單，有同事都離職瞭。" 一位業務人員吐槽。
形成鮮明對比的是，這些路邊密密麻麻的房產中介曾是此前樓市火熱的最大受益者。而事實上，一部分的地產中介與開發商，在上一輪的樓市投機瘋狂之中扮演瞭推波助瀾的角色：追求利潤與去庫存的開發商、高度依賴交易量的房產中介，在各自利益的驅動下，不惜采取違規行為，煽動消費者購房，推高房價、刺激成交量，真正成為炒房者的 " 羽翼 "。
壟斷房源，操縱市場價格；
造謠生事，誤導市場預期；
提供虛假證明，擾亂市場秩序 ……
這些行為不僅損害瞭消費者權益、助長瞭炒房客的氣焰，也誤導瞭市場的正常預期。
政策迅速出手，雷霆萬鈞。去年 10 月開始，住建部陸續數次集中通報違規房企和中介機構的名單，其中包括世茂、保利、華潤置地、我愛我傢、美聯等知名企業。第一財經不完全統計發現，至今總計 100 多傢房企或中介機構因違規行為被住建部通報。
除瞭在銷售、宣傳、交易等環節的嚴厲審查，金融對房地產的 " 輸血 " 也受到瞭更嚴厲的監管，央行、銀監會、證監會等就已經紛紛出臺新規，強化資金來源渠道監管，嚴控資金大規模湧入房地產市場。" 我們經常收到房地產的融資項目，但是從去年 10 月開始交易所的非標、公司債審批開始趨緊，目前能夠發出來的融資項目非常少。" 一位金融評級機構人士告訴第一財經記者。
中原地產研究中心統計數據顯示，2017 年上半年房企融資數據繼續走低，合計包括私募債、公司債、中期票據等（不包括股權融資）的融資 1771.8 億。而 2016 年上半年同期發行融資額度高達 6735.94 億，同比減少幅度達到瞭 74%。
隨著對炒房行為 " 羽翼 " 的整肅，此前樓市瘋狂之時賺得盆滿缽滿的開發商和地產中介迎來瞭新的課題：當炒房行為被肅清、房地產的交易量和價格恢復到常態之後，如何面對新的市場。
" 我們的樓盤開盤都沒有完成 100% 去化，以前這裡的房子找關系都買不到，目前看來市場還是在回落。" 一位不願透露姓名的南京開發商人士告訴記者，很多開發商開始不斷跑量。房子也開始越來越難賣。
在華南，已經有開發商開始打折促銷；在華東，多傢房企開始不斷提出去庫存的舉措。易居智庫研究總監嚴躍進表示，7 月份房企的推盤節奏和銷售節奏都在放緩，加之傳統淡季效應的出現，銷售規模的下滑在所難免。
而諸如萬科這樣的企業，早已在轉型的途中，自提出 " 城市配套服務商 " 戰略後，其在商業、長租公寓、醫養、度假、教育、物流等方面進行探索，嘗試將服務延伸到各個領域，以適應全新的市場周期。
記者采訪結束與林先生告別，他最後透露，現在炒房政策限制極多，已經無法回到從前瞭，還不如資本市場。
" 但之前賣房炒股的人，被當成是段子一樣開玩笑？" 記者反問道。
" 那是段子。"
房子回歸本源：
堅持住房的居住屬性
" 這是我們上海公司給我做的調研報告，那麼多公司都在做長租公寓，我們也考慮要戰略進入。" 邵偉（化名）見到記者，笑著說道。在他面前的是一份長租公寓的調研材料。
作為一傢知名房企的高管，邵偉正在思考企業的下一步戰略：長租公寓，什麼時候進入，怎麼進入，開始提上他們公司的議程。
開發商戰略思路的轉變意味著市場的風向變化。事實上，如同包括保障房、人才房等在內的住房保障體系制度的建立與完善一樣，大力發展房地產租賃市場也是在下遊房屋供給側滿足住房需求的有效方式之一。
鏈傢研究院院長楊現領對第一財經表示，一個完善的樓市市場格局應該是三足鼎立的，新房、存量房和租賃住房同時為解決城市住房問題起作用。
7 月 18 日，八部門聯合印發關於大力發展住房租賃產業的通知，風向始變。隨後，廣州、深圳、南京等 12 個城市被選取作為首批開展住房租賃試點的城市。
楊現領對第一財經記者表示，租賃市場是中國房地產市場 " 最後的紅利 "，如果能通過租賃解決城市居住問題，留住更多人才，那麼房地產市場的紅利將轉化為城市發展的紅利。一線城市未來有 40% 人口的住房問題可通過租賃解決。
當然，在供給側，若隻在下遊房屋供給與管理層面對滿足住房需求上下功夫，還是遠遠不夠的。回到源頭，在其 " 活水 " 土地之上進行管控與放量更是解決住房問題的重中之重。
在今年 4 月，住建部和國土資源部聯合發佈的通知，明確要求部分熱點城市要增加住宅用地特別是商品住房用地供應規模之後，各城市正積極落實執行土地供應的政策，效果顯著。
深圳 2017 年全年計劃新建商品住房 8 萬套，將近去年的兩倍；上海也提出在 " 十三五 " 期間新增住房供應總套數 170 萬套，比 " 十二五 " 增加 60% 左右；北京方面，相關數據顯示，2017 年上半年共供應 65 宗土地，同比上漲 261.1%，其中，居住類用地就占 41 宗。
" 土地供應增加將有助於理性拿地，手裡有糧、心裡不慌。" 一位開發商人士對第一財經表示。
此外，政府層面也在不斷介入土地管理，通過自持（鼓勵房企自持部分住宅用以租賃）、限售（取得不動產權證一定年限不得買賣）土地來平抑地價，避免地王的產生，為廣大住房者提供切實的保障。
顯而易見的是，在城市土地不斷放量、土地供應極為有限的情況之下，一味地尋求土地增量開發顯然是不切實際的。政府需要尋求其他渠道實現多維度的供應保障，開發商們則通過對存量市場實施再開發，提升其功能與價值。
以深圳為例，其政府明確 " 十三五 " 期間，計劃完成各類城市更新用地規模 30 平方公裡，完成約 20 個城中村住宅改造項目，滿足 50 萬人的現代化住房需求；而恒大也在去年底宣佈將與灣廈股份公司一起推進灣廈的城市更新項目。
值得一提的是，從政府到開發商，為更好地落實百姓的住房需求，除瞭實現 " 有房可住 "，也都在不遺餘力地在讓百姓 " 住得更好 " 進行攻堅。
這是在創建美麗新傢園唄。" 第一財經記者一踏入三佳花苑，門口一位老大爺說道。這裡，正在進行老舊小區的改造，而主導這一場改造的正是七寶鎮政府以及上海萬科。
據悉，政府出資，針對老舊小區功能、設施和物業管理等方面的不足，進行瞭大規模的改造與提升。隨著平整道路、分離雨污水管、增設車位、管線統一入地等各項措施的落地呈現，以及萬科物業的入駐管理，三佳花苑正呈現出煥然一新的面貌。" 之前我們的水管老堵，改造後確實很方便，另外小區裡也整潔瞭、車也不用亂停瞭。" 社區居民對第一財經記者表示。
事實上，無論是治理改造的難易程度，還是居住百姓的配合程度，對於萬科而言，並非一樁易事：施工方面，建築年久失修，從管道到粉刷墻面，到管線電纜的佈設等都不同於新建小區，存在一定的困難；重點是如何不影響居民的正常起居，雖然隻有三個月的工作量，也難免因開挖、腳手架、風塵等施工造成不便。" 百姓希望上午晚些施工，下午早些結束，而這段時間又是最熱的，工人也難以承受，這需要雙方的相互理解。" 項目負責人表示。
另一方面，低廉的物業費難以支撐高昂的勞動力成本，而如何盈虧平衡便成為萬科物業的探索目標之一。記者調查時發現，在物業管理方面，若是三個保安一人 8 小時輪班，相比現在的物業費收入而言，就已經虧本瞭。
雖然困難擺於眼前，但是政府和萬科這樣的企業，都在努力為百姓 " 有房可住 " 並且 " 住得更好 " 保駕護航，據悉，在七寶鎮，這樣的舊改項目就有約 90 個。
與之類似的是，萬科近年還參與瞭原上海生物制品研究所廠區的改造更新，探索城市核心區域文物建築、歷史保護建築和工業遺存的融合，把公共空間還給市民；而在張江，一個液晶顯示器廠也被改造成一個巨大的眾創空間，現已逐步投入運營，佈局科創產業的同時，其中的長租公寓也為周邊的人才解決瞭不少住房需求。
加快形成長效機制：
促進房地產市場穩定發展
" 房子是用來住的，不是用來炒的 " ——這句話業內稱之為 " 房住不炒 "。為瞭落實 " 房住不炒 " 的目標，從去年的 9 月至今，在這短短的 10 個多月的時間裡，我們看到瞭市場前行的動力與激情，看到瞭政策義無反顧的決心與力量。
雖然，現在的房地產市場之中仍有不規范行為，比如有房企收取各種額外費用，捆綁銷售，繞開政策限制，變相漲價等情況時有發生，但無論是炒房者的後退，還是住房者的前進，這個市場在發展中還是具有明顯的信號與導向意義。
去年 2 月，中央政治局會議提出 " 加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制 "；今年 3 月 5 日，政府工作報告草案中明確提出 " 加快建立和完善促進房地產市場穩定健康發展的長效機制 "；而到瞭今年 4 月 25 日，中央政治局再次召開會議提出 " 要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制 " ——從 " 研究建立 " 到 " 建立完善 " 再到 " 形成 "，對於如何長久地落實 " 房住不炒 " 基調，如何長久地穩定中國樓市的發展，" 長效機制 " 是其中難以避開的重要一環。
今年 5 月 26 日，全國人大財經委副主任委員黃奇帆在復旦大學的講座上對長效機制的建立完善提出瞭自己的思考。他認為當前有五項基礎性制度尤為重要：土地、金融、稅收、租賃市場、地票制度。他表示：" 我們必須圍繞房地產的功能定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套政策措施，才能實現房地產市場長期平穩健康發展。"
圍繞 " 房住不炒 " 的定位，不斷完善一套涵蓋土地、金融、財稅、投資等方面的基礎性制度，讓房地產回歸 " 居住屬性 " 的任務依然仍重道遠：
土地方面，首先要控制用地總量，根據各地區人口、產業、資本等各方面的因素因城施策，該去庫存的堅決去庫存，該加大供應的堅決加大供應；其次，對用地結構比例進行控制，對商業住宅、基礎設施、工業用地等各種用地途徑按需分配，達到一個合理的比例；最後，土地價格是控制房價上漲的重要途徑，必須圍繞健康的住房市場，堅決堵住樓市決堤的第一道關口。
房屋方面，統計局數據顯示，全國居民人均住房建築面積已達到 40.8 平方米，房屋短缺問題大為緩解。不過在這一現狀之上，住房制度需要在保障制度和租賃制度等方面再繼續加強建設。習近平總書記曾就加快推進我國住房保障和供應體系建設強調指出，到 2020 年，以公租房為主體的保障性住房覆蓋面要達到 20% 左右。
此外，最近的種種跡象也表明，我國部分城市住房供應正從 " 重售輕租 " 轉向 " 購租並舉 "，有利於保障 " 承租者市民待遇 "，促進中低收入者、新就業無房戶解決安居問題。
而在購租並舉之外，各地政府也在積極尋求其他長效機制來引導樓市平穩發展。以北京為例，近日，北京市住建委同市發改委、市財政局、市規劃國土委聯合起草瞭《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，提出房屋的共有產權。簡單來說就是政府和產權人各持一定的產權比例，但使用權屬於購房人，這樣購房人就可以通過相對較少的資金獲得使用權和一定比例的產權。
金融方面，此前房地產吸納瞭大量金融資源，對實體經濟融資產生 " 擠出效應 "。此後，隨著政策的加碼，嚴控大量資本進入房地產行業，以上現象有所緩解。但是從拿地、開發再到銷售，各環節仍需重塑規則，改變融資結構，確保良好的資金流動性。黃奇帆也表示，提高開發商的準入門檻，讓有資本金實力的開發商參與土地批租，有利於遏制炒地現象。
長期以來，稅收制度則被業內人士認為是長效機制需求側中較核心的一環。黃奇帆認為，需要形成差別化的稅率體系並研究征收房產稅及土地增值稅，保障老百姓住有所居。而國民經濟研究所所長樊綱則大力支持房地產稅，其曾表示，當市場的需求高的時候，要付出的稅也就跟著漲瞭，這時人們就會調整自己的需求，房產稅也就發揮瞭它穩定器的作用。
中國房地產業協會原副會長朱中一在 2017 博鰲房地產論壇上表示，今後，隨著長效機制的建立和基礎性制度的完善，現行的一些行政性的措施也會逐步地與長效機制銜接。屆時，體現住房居住屬性的住房制度、購租並舉的住房體系，以及與之配套的金融、財稅、法制等制度將不斷完善，房地產市場一定會朝著更加平穩健康的方向發展。
雨過天晴，砥礪前行，在最牽動人心的房地產市場中，一個全新的秩序正在展開。歷史啟示未來，在這次阻擊炒房、攻堅住房的戰役中，帶給百姓、政府以及決策者的是更長遠的思考，以及行動。
（第一財經記者張歆晨、徐燕燕對此文亦有貢獻）
