8 月 7 日— 8 月 10 日，由觀點地產主辦的 2017 博鰲房地產論壇在海南舉行，今天島君精選瞭三位重量嘉賓的演講內容，試圖從中解讀當前中國房地產的政策導向與最新趨勢。
著名經濟學傢、國民經濟研究所所長樊綱指出，有些開發商相信房價能漲，拿到高價地還能掙錢，但沒有預期到限購政策出來。假如政府對房價飆升坐視不理，大概兩三年時間，房地產市場就會出大問題。同時他也呼籲加快實行房產稅，讓樓市長治久安。
住房和城鄉建設部原辦公廳主任、中國房地產業協會原副會長朱中一認為，雖然增速下滑將是未來房地產業的常態，但從供需角度看，未來還有起碼十年的發展空間。
香港恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗從 " 去地產化 " 延展，談及中國企業的多元化問題，他提出瞭一個警告：世界經濟史證明，所謂的多元化的公司沒有一傢可以長久，早晚都會分崩離散。
編 輯 | 葉正新
來 源 | 正和島（ID：zhenghedao）
我現在繼續呼籲，要趕快實行房產稅
▲ 經濟學傢、國民經濟研究所所長樊綱
這次（論壇）給我出的題目是 " 政策預期 "，看到這個題目就想到瞭去年的一個話題，大傢說房價貴是因為地價貴。當時我問，地價貴不是你們舉牌拍出來的嗎？你怪誰？然後有人就說，當時我舉牌拍地，我相信房價能漲，這個地價還能掙錢，但我沒預期到政府又變瞭政策，政府又出來限購瞭。
這就是政策預期問題。你怎麼能假定政府看著這個房價飆升下去而坐視不管呢？如果去年沒有這些政策出臺的話，我們現在仍然沉浸在房地產的狂歡當中，房價在飆升，我們在不斷買房，大概用兩三年的時間，然後就是大崩盤，房地產崩盤、金融崩盤。
但是反過來講，這些都屬於短期政策，現在要討論的是長效機制，今天早上我們談到瞭房產稅的事，房產稅不僅是個長效機制，提上議程也是一個非常漫長的過程。這是第 17 屆瞭，我記得我第一屆參加的時候就講瞭房產稅的問題，每次都講，講瞭十幾年。城鎮化的問題也是講瞭很久，一直提不上日程，這也是一種政策預期。在最近一次工作會議上，領導人還提到瞭要加快出臺房地產稅，因此現在有些事情也開始逐步明朗。
前幾年有些經濟學傢論證中國以後就是低中（速度）增長瞭，不要再想什麼 7%、8% 以上的高增長，其中一個重要原因就是需求沒有瞭。你看看中國各種區域的人群的住房自有率確實很高，農村可能是最高的，達到瞭 80%，小城鎮 80%，中等城市 80%，大城市也有 80%，這麼一看確實好像住房需求沒瞭，但是我們正處在城市化進程當中，我們正處在經濟發展、收入增長的過程當中。
這裡再強調一下城市化的問題。農民要進城，在小城市買個房子，小城市的人要到中等城市，在地級市買個房子，地級市的人要到省會買個房子，省會的人到北上廣深買房子。過去 30 多年城市化進程當中的人口遷移，主要進瞭大城市，這就是城市化帶來的住房需求，它是一種合理需求。
投資需求在一定意義上也是合理的，那些人買瞭房不是自己住，而是出租給別人住，也是合理的。如果你純粹為瞭未來的房價飆升，完全不住，放在那裡等著升值，從房地產的角度來講確實是缺乏合理性。
在需求側最重要的長效機制就是房地產稅，就是住房的保有成本。你租出去瞭，不是你持有瞭，這個成本就降低瞭。但是無論如何，你有這個地產，你要付這個成本，然後逼著你要去租，你不租的話，你就會不斷地虧損，提高你的保有的成本，這就是房地產稅的最基本的原理。
房產稅是跟著房價走的，有的國傢是跟著租金走的，無論如何，房價漲瞭，租金漲瞭，當市場的需求高的時候，你要付出的稅也就跟著漲瞭，這時候人們就會調整自己的需求，有的國傢房地產稅一出，他要交的房產稅比自己的工資都多瞭，他一定要賣大房子，換小房子，增加市場供應，這是一個內在的穩定器。
房產稅呼籲瞭十幾年，我現在繼續呼籲，要趕快實行房產稅。
實行瞭房產稅（房價）會不會暴跌？我認為不會，因為我們現在的房地產狀況是在這麼多行政手段的調控下，我們的需求被嚴重抑制的。你要一旦實行這種長效機制，你就可以把這些東西都放開，當這些東西放開的時候，那些合理的需求足以彌補你用這個辦法擠掉的那些不太合理的需求，房地產仍然能平穩發展。
所以為什麼叫長效機制呢？長效機制就是為瞭能長治久安，就是為瞭使我們的機制更好地根據市場機制運行，我們要讓市場機制真正良好地運行下去
房地產至少還有 10 年好日子
▲ 住房和城鄉建設部原辦公廳主任、中國房地產業協會原副會長 朱中一
改革開放以來，特別是 1998 年進一步深化住房制度改革以來，我國的房地產業得到瞭快速發展，絕大多數的居民已基本解決瞭住房問題，今後我國房地產業的發展必將進入到增速下降、結構調整和品質提升的常態時期。盡管增速下降瞭，但由於城鎮化還在持續推進的原因，所以房地產市場的總規模仍然是很大的。
1. 城鎮化持續推進是房地產業發展的最大空間
2016 年底我國常住人口的城鎮化率為 57.35%，戶籍人口的城鎮化率為 41.2%，規劃到 2020 年要分別達到 60% 和 45%。至於要達到發達國傢 70% 以上的水平，則需要更長的時間。
人口凈流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供應，增加公共租賃房的供應。這方面北京、上海、深圳等城市最近都公佈瞭十三五的住房發展規劃，北京的規劃中還專門提到瞭建一批共有產權房。坦誠地說，共有產權房是 2009 年左右，我當時帶瞭一批記者到江蘇淮安總結的，後來有些地方開始試行。
另外，像北京、廣州、成都、武漢等城市，根據國傢的要求，還出臺瞭《加快發展租賃住房的意見》，相信在今後的若幹年中，租賃市場會有比較大的發展。
2. 城市的更新改造，也是一個潛在很大的市場
2016 年，按常住人口 79298 萬和人均住房建築面積 36.6 平方米來推算，我國城鎮的存量住房已經達到瞭 290 億平方米，如果到城鎮化達到 70% 的時候，估算下來，存量的住房肯定會超過 360 億平方米。
如果從現在起，每年按 2% 的面積進行更新、改造，或者是拆舊建新，每年需要更新改造的量也不少於 7 億平方米，這是一個很大的市場。
在城鎮存量住房不斷增加和城鎮化進程放緩以後，城市由以往的新區開發為主轉到改造、盤活存量和有效增加增量相結合，這是必然的趨勢，二手房的交易占比會不斷提高。
2016 年，北京、上海、廣州、深圳、南京、福州、寧波、蘇州、石傢莊等 9 個城市二手房的交易量已經超過瞭新房的交易量。今後隨著住房租賃市場的發展和規范，租房的比例也會提高，開發企業、中介機構，甚至物業管理企業都可以找到配套服務和運營的商機。
3. 新經濟業態的發展和居民消費升級的需要，給房地產企業提供瞭新的空間
這裡既包括順應產城融合和新業態發展需要的產業園區地產、眾創空間、物流中心，也包括順應居民消費升級需要的旅遊地產、養老地產、文化地產，以及商業欠發達地區的商業地產等。
這方面的投資根據這幾年的估算，一般占房地產總投資的 35% 左右。從供需關系來看，房地產起碼在未來 10 年仍然有較大的發展空間，現在的關鍵是如何通過供給側的改革和轉型發展，使供給適應需求，這是政府和企業都要考慮的問題。
多元化的企業早晚會分崩離析
▲ 香港恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長 陳啟宗
今天講全球化的地產，我覺得有點不合適。所以我想還是跟著朱中一會長和樊綱教授講講 " 去地產化 " 的話題。
好多人以為我是中國房地產問題的半個專傢，其實昨天來之前，我從來沒聽過 " 去地產化 " 這個詞，所以我不懂什麼是去地產化，到現在還不到 24 小時，我就變成瞭 " 專傢 "，要跟大傢講講去地產化。
" 你要賺大錢，你卻又多元化，你就沒戲瞭 "
在內地好多詞真是有點莫名其妙，地產化是可以 " 去 " 的嗎？馬克思說，經濟發展的幾個要素是人力、資金、土地。土地是改不瞭的，怎麼可以 " 去地產化 "？當然，我聽人講瞭以後才明白過來，所謂的 " 去地產化 " 就是多元化，不隻是買買土地或者蓋房子。但在這裡我要警告各位，去地產化或者說多元化，它很有問題。
我看過一些文章，說美國、澳大利亞等國傢裡面，你找最富有的一兩百人，大概有 1/3 到一半的富人，他的財富累積是跟房地產有關的。歷史也告訴我們，靠房地產賺錢是最好的方法之一，去地產化就是你不大願意再賺錢瞭。
你搞多元化有什麼方法？昨天我聽瞭各種新的模式，比如說現在流行的旅遊地產，我對這些做法是持保留意見的，我還沒有看到全世界搞所謂的旅遊地產賺瞭大錢的。做其它的行業都可以賺錢，但是我們做房地產都不是想賺小錢的，想賺小錢的人不會來搞房地產，來搞房地產的人都是要賺大錢的。你要賺大錢，你卻又多元化，你就沒戲瞭。
世界各地的經濟歷史告訴我們，所謂的多元化的公司沒有一傢可以長久。我記得我年輕的時候，在 50 年代到 70 年代，那個階段美國最火的公司都是多元化企業，現在沒有一傢存在，除瞭通用電氣之外。這些多元化的公司能成功的機會小之又小，早晚都會分崩離散。
要長線的成功，還是短線的威風？
當然我也理解，為什麼今天中國內地那麼多的商界朋友都要搞多元化，因為以往 30 年，中國經濟是大發展期，機遇多得不得瞭，可以說遍地是黃金，你不抓好像是對不起自己，你不抓好像是笨蛋，但是你要小心，歷史上搞多元化的沒有一個是能夠長遠成功的。希望大傢不要那麼高估自己，認為一定是我，恐怕最終不是你，而且你可能下場不那麼好。
中國那麼大，那麼多機遇，不抓真是不對。但是你要註意一件事，我認識好多在內地的商人，非常優秀，但是最優秀的都不到國外去，到國外也是多元化的一部分。他為什麼不到國外去呢？因為要逐鹿中原，要先把中國這個大市場打下來，在中國制勝瞭，慢慢再到外國去。
現在我們看到有兩種人是往海外走的，一種是專業的公司，像五礦集團，他們沒辦法，他們是搞礦業的，中國的礦產就那麼多，所以他們必須要到海外去，這是可以理解的，他們不多元化，就搞礦業。另外一種人是不知道自己在做什麼的，有東西就買，追逐多元化和追逐規模，這些人成功的機會少之又少，這幫人早晚會失敗而回。
一切的問題都在於你要的是什麼。你想做什麼，20 年之後、30 年之後，當你退休的時候，你怎麼才是最高興、最快樂的？
簡單來說兩個選擇，你是想長線的賺很多錢的成功，還是想短線的威風？基本上那些瘋子都是尋求短線的威風，而犧牲瞭長遠成功的可能性。而瘋子的下場絕大部分是失敗的。所以我奉勸所有的商界的朋友們，無論你是高管，還是老板，最重要的就是你的心態，你搞清楚你到底想要什麼。
在中國做生意很奇怪的一點，就像一個足球隊隻有前鋒沒有後衛。好多公司都是這樣，每個企業傢都是打前鋒的，都是要攻的，要賺錢的，這也很好，但是後方沒有人守門，早晚你要失敗而回。
賺錢是光榮的，隻要你賺得幹幹凈凈。但在大傢想賺錢的同時，也要想一想怎麼不死去，死瞭就沒戲瞭。我父親曾經跟我說，你懂得賺錢之前你要先知道一件事，就是怎麼不要虧本。
賺錢是很快樂的，但是虧本是很痛苦的，所以你在要賺錢的同時，你要先問一個問題，我怎麼才能夠不死去、不虧本，那才是長遠制勝之道。
也希望內地的朋友們調整一下自己的心態，不要追逐短線的威風，要為自己、為後代、為國傢、為人民追逐長線的成功。祝你們長線成功！
（本文圖片來自觀點地產 2017 博鰲房地產論壇，內容未經演講者本人審閱；頭圖來自視覺中國，未經授權，請勿轉載）
