來源：長江商學院（Weixin_CKGSB）
房產與股票投資，誰更容易判斷？
文 / 薛雲奎
買房子容易還是買股票容易？
在中國，投資的方向要麼是買房子，要麼買股票，那麼，究竟是投資房產更容易，還是投資股票更容易呢？
買房子是買的一項資產，無論它可以使用多少年，它都是有限生命的。而買股票則不然。股票是投資於企業，無論企業的壽命長短，我們都假設它可以存續千年萬年，不然，會計就無法計量一傢企業資產的價值。所以，房產是有限期的，而股票則是無限期的。在這個意義上，判斷一座房產的有效使用期限要比判斷一傢企業的有效生命年限更容易。
房產價格取決於什麼 ?
房產的價格決定於這套房子在未來有效使用期限內它的租金收入的折現。
比方說在上海，目前在市區一套象樣的房子價格在 1000 萬，而每月的租金卻隻有 2 萬，一年的租金收入 24 萬。如果說 1000 萬的資金按 5% 的利率計算的話，一年的利息就應當是 50 萬，而這套房子的租金收入卻隻有 24 萬，很顯然，這套房子的價格就有可能被高估瞭。這就是我們通常所說的房價泡沫。
那麼，為什麼還有這麼多人相信房價泡沫，這麼高的價格還要為之前赴後繼呢？
原因隻有一個，投資人會猜測它在未來所可能產生的租金收入要遠遠高於目前的每個月 2 萬。比方說 5 年以後的租金就變成瞭每個月 5 萬，或者說 10 年以後的租金就變成瞭每個月 10 萬。
這種對未來租金收入大幅度增長的預期就推高瞭當前的房價。但無論如何，一套房子的價格與它所可能產生的未來租金收入之間必然存在某種內在的邏輯關系。沒有這種邏輯關系，或者這種邏輯關系已不復存在，那麼，這樣的房產市場很快就會崩盤。
股票價格取決於什麼？
股票的價格決定於它所代表的企業在未來所可能產生的現金凈流入的折現。所謂現金凈流入也就是企業 " 買 " 所花費的現金支出與 " 賣 " 所取得的現金收入之間的差額。差額為正，就是正的現金凈流入，差額為負，就是負的現金凈流入。
這就有如房子的租金收入一樣。唯一不同的就是在通常情況下，房子的租金收入都為正，而企業的現金凈流入則有可能為負，也就是我們通常所說的企業虧損。當然，房子的租金收入通常固定或穩定的，至少想象空間有限。而企業的現金凈流入則不確定，想象空間要大很多。相比較之下，由於企業現金凈流入具有高度的不確定性。所以，投資股票要遠比股資房產復雜得多。
但是，如果我們能夠預測未來政治、經濟發展趨勢及其對商業的影響，如果我們能夠分析一傢公司未來的成長潛力，如果我們能夠信任管理層的道德與才華，如果我們能夠準確的預測公司未來的現金凈流入，……，那麼，投資企業的風險又會被大大的降低。要把這一系列的如果變成現實，需要淵博的知識和人生閱歷。所以，投資股票要遠比投資房產復雜得多。如果你在知識的層面上還沒有準備好，建議你還是遠離股市比較安全。
股票的價格取決於它所代表的企業在未來能夠賺取多少利潤？預測的準確性決定瞭公司估值的準確性。當我們把利潤作為公司的產出來衡量公司股票的價格時，我們所建立的估值模型就是通常所說的市盈率。所謂市盈率的倍數，也就是指的目前這傢公司的價格是它當前年度利潤的多少倍？
如蘋果公司，目前的市場價值是 8000 億美元，而它每年的稅後凈利潤是 500 億美元，那麼，它的市盈率倍數也就是 16 倍。
一傢公司的產出除瞭稅後凈利潤之外，還有其他許多衡量指標，如一傢公司經營活動所能夠產生的現金凈流入，有學者認為現金凈流入指標比凈利潤更幹脆，原因在於利潤還有可能通過會計的方法被操控，而現金則很難被操控。當然，也有學者采用公司分配的現金股利作為估值的依據，或者公司正常利潤之外的超常盈利能力作為估值的依據，但無論采用什麼估值模型，關鍵都離不開對公司產出預測的準確性。如果不能準確的預測公司在未來較長時期，比如說 10 年以上的產出，那麼，我們便很難對公司進行準確的估值。所以，商業分析的目標就在於更加深入的理解一傢公司，瞭解一個行業，解剖一傢企業的成長基因，相對準確地預測其未來產出，從而達到準確估值的目的。
除此之外，在公司估值的過程中，通常還會采用折現率。為什麼要使用折現率？因為資金是有時間成本的，這個折現率就是資金的成本。巴菲特一般使用無風險利率作為折現率，原因在於他認為在金融市場上隨時都可以買到國債，另一個原因也在於他認為之所以要使用折現率，也主要是為瞭找一種感覺，而並非就真的在決策中當它是一回事。因為 5% 還是 10% 的折現率，其實在計算的結果上並不會產生巨大的差異。真正的差異還在於對公司未來增長的預期。
結 論
由此我們發現，對公司估值所采用的方法與模型要遠比房產估值更具有多樣性和復雜性，這就要求投資者要具有更高程度的專業知識和技能。而財報分析，則是這些專業知識和技能中的重要基礎。
我們需要對世界有更加深刻的認知；
更何況這是一個越來越動蕩的世界；
沒有一種商業模式是長存的；
沒有一種競爭力是永恒的；
沒有一種資產是穩固的；
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