證券時報記者 童璐
安徽的第一條地鐵從省會合肥穿城而過，為位於巢湖岸邊的合肥萬達文化旅遊城（以下簡稱 " 萬達城 "）項目帶來客流。若你隨人群走出 " 萬達城 " 地鐵站，迎面就會看見一棟總建築面積達 18.8 萬平方米的文化旅遊商業綜合體萬達茂，四棟商業寫字樓簇擁其後。
萬達茂往東，坐落著包括萬達文華在內的高檔酒店集群，向南望則是當地新地標——合肥萬達樂園。假設你願乘著樂園中號稱 " 世界最高最快立環過山車 " 沖上雲霄，號稱華東最大的文化旅遊項目和八百裡巢湖景色都可盡收眼底。
但這個占地總面積 152 公頃，號稱分四期計劃總投資超過 300 億元，被王健林驕傲譽為 " 世界一流 " 的文化旅遊項目，可能即將以 5 億元註冊資金的價格易主。
根據融創中國 ( 16.72, -0.10, -0.59% ) （01918.HK）7 月 11 日早上的公告，萬達集團旗下合肥、南昌、哈爾濱、無錫等 13 個文化旅遊城項目，將和 76 傢酒店資產一起出售給融創旗下全資子公司融創房地產。交易價格參考 13 個文化旅遊項目公司的註冊資本金和目標酒店資產的賬面價值，合計 631.7 億元，融創將分 4 次付款，且其中近一半的資金將來自於萬達對融創的借款。
即使加上後續要付出的 20 年累計 130 億元的 " 咨詢費 "，融創獲得約 4973 萬平方米可售面積的成本聽上去像是 " 地板價 "。融創通過承債式收購曲線獲得二三線城市低價土地資源，同時萬達主動借錢給融創甩包袱？
盡管融創中國已通過框架協議披露主要協議，但地產大亨縱橫捭闔的謀局背後仍有諸多細節等待披露。根據融創的公告，合作事項的進一步詳情及須披露的其他資料將在今年 10 月 15 日前寄發給股東。
證券時報記者 7 月 11 日實地探訪代表性的合肥萬達城項目，試圖管窺這場 600 億破紀錄交易的冰山一角。
融創承接千億投資？
由於起步較早，合肥萬達城的項目進展在萬達全部 16 個文旅城（本次出讓 13 個文旅城）項目中應該屬於較快的一類。除瞭目前投入的一期樂園和萬達茂項目外，記者尚未在網傳的萬達城二期海洋樂園的規劃位置處看到建築施工的跡象。目前在整個合肥萬達城在建項目中，施工進度較快的即為配套住宅，明年即將交付第四期高層住宅。
在 7 月 10 日萬達的公告中，文旅項目交割後將仍按照政府批準的規劃內容進行開發建設，項目持有物業的建設仍由萬達實施管控，運營管理仍由萬達負責。融創次日發佈的公告似乎更靈活一些：新發展的文化旅遊項目的產品定位、建設節奏、目標成本由萬達來制定方案和計劃，但將由融創方審批。
目前萬達在全國已佈局的文旅城項目總計投資超過 5400 億元，且項目計劃竣工期大多集中在 2020 年 -2021 年，但工程進度並不相同。
出售資產有啥標準？
萬達集團給出的中期目標是，預計到 2020 年，公司將建成 15 個萬達城，擁有 51 個不同類型的主題公園。而截至目前萬達在全國已經佈局瞭 16 個文化旅遊地產項目，選擇目前運營狀況較好的合肥、南昌萬達城及 7 月 4 日才正式啟動的昆明文旅城等項目打包出讓，萬達剩餘的 3 個文旅項目將何去何從？
酒店資產亦是有選擇性剝離。融創公告瞭包括北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華在內的 76 傢將以凈資產作價 335.95 億元轉讓給融創。
公告中雖披露瞭目標酒店資產的開業時間、客房數和面積、酒店地址等內容，但並沒有透露酒店的流水和出租情況。證券時報記者發現，坐落於合肥萬達城中開業不久的萬達文華、萬達嘉華酒店都不在出售范圍，反而出售瞭位於合肥老城區的萬達威斯汀酒店。
可售面積包含已售？
融創並不掩飾交易背後對土地的渴求，交易是以合理的成本為融創補充大量優質土地儲備和物業資產。目標項目公司主要從事 13 個文化旅遊項目的開發，項目總建築面積合計約為 5897 萬平方米，自持面積約為 924 萬平方米，可售面積約為 4973 萬平方米，可售面積約占總建築面積的 84%。
但以合肥萬達城為例，項目涵蓋高層住宅、別墅、商業、寫字樓等多種物業類型，各種物業的構成比例和銷售情況都有所不同。融創本次披露合肥萬達城總建築面積 422.53 萬平方米，銷售部分建築面積 353.46 萬平方米，持有部分建築面積僅為 69.07 萬平方米。
這數據比 2015 年萬達商業 IPO 申請書中規劃的合肥萬達面積增加不少。根據 2015 年 11 月萬達商業的招股書，合肥萬達城項目占地面積 153.37 萬平方米，規劃總建築面積 344.14 萬平方米。截至 2015 年 6 月底，合肥萬達城項目全部累計已售物業面積占當時全部可售面積的 50.99%。
但目前尚不清楚融創披露的 353.46 萬平方米銷售部分建築面積是否包含此前萬達城已售，或是已售未回款的面積，也未披露可銷售建築面積中的物業構成類型。來自克而瑞的數據顯示，合肥萬達城至今的成交面積為 186.5 萬平方米，成交金額為 204.43 億元，成交 2.16 萬套，還有 23.95 萬平方米的庫存。
配套住宅姓王還是姓孫？
萬達城無錫展示中心形似 " 茶壺 " 雖遭吐槽，合肥萬達在湖邊建設的一座高 18 米、直徑 61 米，面積 4200 多平方米的紅色鼓形建築卻很受歡迎。" 中國鼓 " 現在承擔著銷售萬達配套商業和住宅的任務，目前所剩房源寥寥，前來咨詢購買的顧客也並不算多。
盡管融創公告表示萬達文化旅遊項目包括萬達文化旅遊城和配套可供銷售住宅等業態的綜合地產項目，但似乎仍未直接表明該部分住宅業態將 " 姓孫 "。在土拍受限，樓市尚未降溫的合肥，住宅依然是炙手可熱的優質資產，商業和酒店項目則乏人問津。
合肥萬達城的一位置業顧問向證券時報記者介紹，目前萬達城在售的四期普通住宅均價 1.9 萬元 / 平方米（比合肥 7 月住宅成交 1.27 萬元的均價高出約 50%），公寓住宅價格在 1.5 萬元 / 平方米左右；商鋪銷售價格為 2.5 萬元 / 平方米。後期萬達城即將推出的第五期住宅項目，" 預計是洋房，銷售價格會在 3 萬元 / 平方米以上 "。該置業顧問表示，這些配套住宅項目仍將由萬達銷售和管理，轉讓給融創的主要僅是周邊的文化旅遊項目，但亦表示不清楚具體高層決策。
萬達 " 跳樓價 " 甩賣？
盡管不少人大呼王健林 " 跳樓價甩賣 " 瞭文旅和酒店資產，但截至目前，作為交易重點的項目經營情況還是個謎。雖然合肥 2013 年萬達一期 7200 元 / 平方米左右的房價，3 年時間樓價一路上揚，萬達城新房住宅價格已經漲瞭 1 倍以上，但賺錢的是住宅，商業和旅遊項目建設需要大量的資金。
" 目前看到的隻是權益成本，真實負債還不清楚，很難評價這筆交易。" 某新財富地產分析師表示，" 不太可能以白菜價格出售，目前行業並沒有出現大幅折價出讓的情況。"
融創和萬達將在 7 月 31 日前完成盡職調查和簽訂正式協議，留給雙方盡調的時間並不多。在確認目標項目公司註冊資本金實繳到位且目標酒店資產賬面價值不變的前提下，雙方將不調整交易價款。
有房地產業內人士向證券時報記者表示，旅遊和商業地產項目運營前期虧損在所難免，若以凈資產計算，賬面會有負的未分配利潤，萬達項目未來數年可能持續虧損。以註冊資本賬面值來轉讓，並同時承擔項目公司的負債，對雙方來說，可能都意味著 " 我不賺你錢，但我也不會虧錢 "。
不過，據融創公告，上述 13 個文旅城項目雖然進度不同，但融創將就每個項目每年向萬達需支付 5000 萬元的管理咨詢費，合同期限為 20 年。這意味著融創每年將向萬達支付 6.5 億元，連續支付 20 年，總共約 130 億元。
目前尚無法獲知 13 個項目的經營情況。微妙的是，就在今年 5-6 月份，包括合肥萬達城投資有限公司在內的多傢文旅項目公司都發生瞭工商資料變更，合肥、哈爾濱萬達城投資公司註冊資本均由 2 億元增加至 5 億元，桂林、無錫萬達城投資公司註冊資本 6 月底分別由 1 億元、4 億元增加至 5 億元。這一系列公司的法人代表均為萬達商業地產總裁齊界。
股東和政府是否放行？
盡管融創已經向萬達交納瞭 25 億元的定金，且萬達更開出瞭 " 在萬達收到第三筆付款後 5 個工作日，萬達將通過指定銀行向融創發放 296 億元三年期貸款，隨後融創向萬達支付 295.75 億最後一筆收購款 " 的付款優厚條件，但作為上市公司，融創本次交易仍需獲得股東大會的放行。
另一個微妙的關系則是和當地政府。雖然萬達文旅城項目易主不更名，有分析人士表示，在不清楚目前萬達與各政府當初簽訂的投資協議中的權責規定，也需要關註萬達的拿地進程。換句話說，以 " 文旅 " 聚勢，以 " 商業 " 增值，找準當地政府痛點快速開發的萬達式手法，易主後融創能否玩得轉？
目前尚不知悉包括合肥市政府在內的 13 個地方政府部門如何看待萬達文旅城的易主計劃。在 2013 年 -2015 年間，萬達分別以 7.33 億元、9.16 億元、6.11 億元和 5.26 億元的底價分多次摘得位於巢湖岸邊的巨無霸地塊，交易單價約合 110 萬元 / 畝，地塊中最低樓面價為 532.26 元 / 平方米。2015 年合肥土地市場成交均價為 571.27 萬元 / 畝，2014 年均價為 374.38 萬元 / 畝。
近期進行的濟南萬達城項目的拿地則堪稱火速。今年 6 月 30 日，萬達商業以 66.75 億元底價獲得瞭濟南 16 宗地塊，共 1495 畝，其中有 11 宗為居住地塊，根據財新的計算，萬達平均拿地樓面價在 2800 元 / 平方米左右，僅占該區域房價的 21.5%。
