就在上海剛剛推出兩宗 " 隻租不售 " 宅地之後，日前，廣州樓市出臺重磅消息，推行 " 租購同權 "，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。
一石激起千層浪，全國人民都驚呆瞭！
消息一出即引起廣泛關註， 如果其他城市陸續效仿，房價會不會也跟著降下來呢？不管是承租人子女，還是業主子女，真的能統統就近入學，享受同等權利？
廣州打響第一槍，租售同權
7 月 17 號，在廣州市政府官網上，赫然發佈瞭一個通知，即《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》。新政共有 16 條，從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行瞭大力扶持。
其中第一條提出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校 ( 含政府補貼的民辦學校學位 ) 就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對東方財富網表示，廣州在租賃市場的發展方面，相對超前，這也暗示瞭此次廣州租賃市場的改革實際上帶有 " 打前陣 " 的政策含義，即率先在全國進行較早的租賃市場改革，所以廣州作為地方性的租賃市場改革，很多政策內容會成為後續中央制定租賃市場規范性條例的模板，也有望成為全國積極推進的一個重要的可借鑒的模板。
租購難同權
那麼，租售真的能夠同權嗎？
首先，我們得看看入學的原則是什麼？就近入學是中國義務教育的原則，" 就近入學 " 的 " 就近 " 是指離你傢相對就近。但是存在著中、小學學校佈局及各中學招收學生人數不同等因素影響，所以有時候教育局會根據情況來進行調配，但是最終還是盡量將學區的學生盡量分配到離小區最近的學校入學，都叫 " 就近入學 "。
《義務教育法實施細則》第二十六條規定：實施義務教育學校的設置，由設區的市級或者縣級人民政府統籌規劃，合理佈局。小學的設置應當有利於適齡兒童、少年就近入學。
所以，目前各地的入學標準基本都是：第一順位：房戶合一，也就是監護人是房主 + 戶主，第二順位是房主， 第三順位後才是租房。
中原地產首席分析師張大偉指出， 從過去的政策看，廣州的政策其實並無新意，租房也是可以上學的，隻是前提是學區有餘量的情況下，租戶才可以上學，而且是如果學區房，租戶上優質學校的可能性並不存在。
從全國看，大小城市通過租賃都是可以獲得上學資格的，但就學的基本原則是就近入學，所以一般都是優先滿足房戶合一，其次是有房，這樣避免有人通過租房集中到優質學區資源。
比如北京在非熱點學區，外地戶籍通過租房具備瞭五證後，是可以上學的。但在西城、海淀、東城等熱點學區，一般隻能保證房戶合一的第一順位入學。所以從學區房角度看，租賃不可以與有產權同權，因為這會導致學區房租賃需求爆發，也不可能滿足這種學位的爆發需求。
比如深圳龍華區，第一類就是本地戶籍和買瞭房的，積分最多，其它條件的排位都靠後，在教育資源本來就有限的情況下，有房的都不一定能排到好學校，更別說排名五六類的租房人瞭。
廣州市民董先生對東方財富網表示，" 名校資源搶都搶不到，怎麼可能輪得到租客？"
還有這些細節要推敲
剛購置瞭一套廣州番禺區學區房的周女士對東方財富網表示，" 我覺得名校不可能輪得到租客，現在都要求入戶學區房對應地段 1 年甚至三年，那如果是租客，門檻應該是租多少年？這些都是問題，所以根本就不可能做得到租購同權的。"
嚴躍進指出，在具體落實的時候，還是有很多細節要推敲。比如說一線城市教育資源是比較緊張的，如果租賃房屋可以就近入學或者按相關規定到指定學區入學，那麼是否會引起相關房屋房源租金的上漲，或者說有炒作的現象。這也要求在後續細則制定中繼續探討此類問題。另外對於類似積分入學等安排，也要考慮一個時間差的問題，畢竟積分是需要一定時間積累的，對於租賃者來說，如果積分沒有達標，但後續預計會達標，這個時候也要有應急做法，畢竟教育的入學時間是剛性的，沒法等的。
租賃市場將迎來爆炸式增長？
值得關註的一個信號是，就在本月初，上海市國土局官網發佈瞭分別位於嘉定區和浦東新區的兩宗地塊的掛牌出讓公告。特別之處在於，這兩宗地塊的土地用途均為租賃住房，也就是說所建物業隻能用於出租，而不得出售。要求競得人須 100% 自持 70 年，這也是上海在全國首次推出租賃住房用地。
此前，北京、佛山等地在土拍中均出現全自持地塊，但上述地塊大多采取 " 限地價、限房價、競自持面積 " 等方式出讓。而此次上海在土地出讓中，直接明確瞭土地用途為租賃住房，引導房企發力租賃住房市場意圖明顯。
而此次廣州又率先在全國范圍內進行租賃市場改革，推行 " 租購同權 "。
有市場預估，中國即將進入前所未有的租賃大時代，租賃市場將迎來爆炸式增長。
對此，嚴躍進指出，對於北京等幾個城市的租賃市場來說，政策方面當前最明顯的主要是發展自持型租賃物業，這也是當前租賃市場發展有較為明顯的動作。實際效果還要看時間的推進，但租賃市場的市場認可程度確實是在提高的，這個是值得肯定的。
其實，目前已有不少房企或機構涉足住房租賃市場。像萬科、碧桂園、龍湖、世聯地產等已經涉足長租公寓市場，試圖在租賃時代到來前占得有利位置。克而瑞數據也顯示，行業 TOP30 房企中已有 1/3 房企通過不同方式參與到長租公寓領域。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，租房逐步跟買房享有同等權利，是未來發展的趨勢。未來政府解決住房的問題思路可能會有一個大方向性的改變。就可能是除瞭商品房買賣之外，更重要一個是扶持租賃市場，讓更多的人采用租房的方式，因為租房畢竟來說價格更廉價。
國傢對房地產的調控思路正發生深刻變化，解決高房價的思路將更加多元化，通過大幅提升租賃住房的供應量，實行購租同權，從而降低買房需求，從需求端緩解房價上漲壓力。
新政會使得房價下跌嗎？
那麼，在這樣的背景下，房價是否會下跌呢？
嚴躍進指出，對於房價的影響來看，理論上是會有的，畢竟涉及到分流部分購房需求。當然實際情況要看具體的推進過程，很多市區的租賃房源是私人房源，推進是有難度的，但類似長租公寓或自持型公寓項目反而是有較好的機會的，從這個角度看，後續對於此類房源是可以和入學等進行掛鉤的。
另外若後續積極推進，房價也會有一個下跌的可能，至少是一種很有力的力量，這也是當前房地產市場全面深化改革的重要導向。學區房炒作的現象會減少，但要警惕租賃型房源價格炒作的現象。
7 月 18 日，國傢統計局發佈瞭 2017 年 6 月份 70 個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，樓市調控效果顯著，70 個大中城市中一二線城市房價同比漲幅連續回落，一線城市房價環比下降。
( 數據來源：東方財富 Choice 數據 )
統計局指出，6 月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續 9 個月回落，二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續 7 個月回落。
本輪樓市發展經過 2 年，從 2015 年初的一線城市拉動，到 2016 年的二線城市拉動，進入 2017 年，市場再次出現逆轉分化，一線熱點城市在調控的影響下，出現瞭明顯的下調，特別是二手房價格。北京等部分熱點城市下滑明顯。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，一線城市新房和二手房價環比出現瞭兩年以來的首次下降，政策高壓下熱點市場依然會維持平靜，年內難獲喘息機會。同比方面，僅三線城市隨商品房熱銷房價同比增速有所抬升，一二線城市增速均繼續下降，各線城市間增速呈收斂態勢。
