標叔你好！
最近，我有一件很急的事情要決策，就是要不要換學區房。我們傢小孩明年要在上海上小學瞭，現在住的地方對口的是一所普通小學，房子市價約 500 萬元。如果是換一套對口名牌小學的房子，在面積相當的情況下，要 700 萬元。由於我們之前買房用過貸款，即使是換房也要算第二套，房貸利率要上浮 10%，挺不合算的。也有人建議說 200 萬元差價都夠孩子留學瞭，就不用換房瞭。我究竟該不該換房呢？
讀者：小梁
小梁你好！
雖然說現在學歷越來越不值錢，可是學區房越來越值錢，你知道是什麼原因嗎？因為優質的教育資源依然稀缺，知名高校的畢業生還是很值錢。要想進入名牌大學，就要從名牌小學讀起，而進入名牌小學最便捷的通道就是購買學區房，這也是為什麼學區房比非學區房價格要高的原因。
從你的情況看，孩子還沒上小學，未來究竟是在國內念書，還是去海外留學，都還沒定，因此先在國內上名牌小學應該是你優先的選擇。
從房貸成本上看，目前，上海一手房貸款利率大多為基準利率的 95 折，有些銀行甚至已經提高到基準利率瞭。如果是借 200 萬元商業貸款，期限為 20 年，按 1.1 倍基準利率計算，每月的還款額約為 13696 元；如果是 95 折優惠利率，每月還款降低到 12873 元，可以少還 823 元，一年差不多 1 萬元。這個差值可以看成是你為孩子享受優質教育資源付出的成本，從這個角度看，成本並不算高。
如果你們能夠進入優質的民辦小學，當然就不需要購買學區房瞭。但要進入這樣小學競爭是很激烈的，並不是每個孩子都能成功。即使進瞭民辦學校，每年的學費也不止 1 萬元。因此，購買學區房應該是不錯的選擇。
再從投資的角度來分析，未來學區房的漲幅一定會超過非學區房。假設不換學區房，你目前住的 500 萬元的房子以每年 3% 的漲幅上漲，一年給你帶來的財富增加值是 15 萬元。而如果換成 700 萬元的學區房，房價的漲幅比非學區房高 1%，一年你的財富能增加 28 萬元，完全可以覆蓋多支出的 1 萬元房貸還款。從安全性的角度來看，就算上海房價出現一定幅度的調整，學區房的跌幅一定也比較小，下跌後回升的速度也一定較快。
等孩子長大瞭，打算出國留學的時候，你也可以將學區房拋掉，換成其他較便宜的房子，差額部分肯定比現在的 200 萬元多，能支持孩子到更好的學校讀書。
當然，在購買學區房以前，一定要弄清楚那套房是真學區房，還是假學區房。現在上海的部分熱門學區，學區房每 5 年才能獲得一次讀名校的機會，不瞭解清楚也可能出現買瞭也上不瞭學的情況。
另外，對於學區邊緣的房產也要格外留意，因為學區每年會有調整，處於邊緣的房產很可能因為學區重新劃分而失去就讀資格。
在全球范圍，學區房都是值得投資的優質資產，何況你又有現實需求，在資金有保障的前提下，該換就換吧。
標叔
2017 年 7 月 10 日
