文 / 巴九靈
最近，國傢統計局發佈瞭一份統計數據。小巴做瞭筆記，很重要的兩點是：
① 6 月，15 個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，9 個城市環比下降或持平。
② 6 月，70 個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅連續回落，一線城市房價環比下降。
小巴又看到另一份中國指數研究院發佈的數據顯示，6 月重點監測品牌房企累計新增土地面積 1073.25 萬平方米，環比增加 119.95%；規劃建築面積為 2357.23 萬平方米，環比增加 130.00%；拿地成本 1277.6 億元，環比增加 122.8%。
簡單翻譯就是：一線城市的房價環比下降，但龍頭房企的拿地熱情很高漲，拿地的金額也在上升。
小巴就搞不懂瞭，明明調控政策這麼嚴，大環境偏向於房產降溫，可開發商為何如此積極拿地？開放商投資主要考慮哪些因素？我們投資房產可以有所借鑒嗎？來聽聽大頭的分析。
丁建剛
浙報傳媒地產研究院院長
" 開發商清楚房產市場的真實溫度
個人投資者更需關註金融貨幣政策 "
由於限價政策，今年以來所有統計的房價數據，都是勾兌出來的，不具有任何真實的市場意義。
但開發商當然清楚市場的真實溫度，所以拿地依然積極。當然也不排除部分央企國企財大氣粗，對投資的結果，並不需要負責任。
近年，開發商的投資方向有些反復。幾年前，開發商的共識是，要回一線二線城市。但去年到今年，一線二線遭遇最嚴厲的調控，限購限貸限價限售 …… 所以部分開發商又重回三四線城市。
但具體的判斷並不一致。特別是浙江省的三四線城市，提前兩年完成瞭去庫存任務。過去幾年，浙江的三線城市，由於庫存較多，開發商不敢拿地，這次去庫存之後，很多三線城市呈現出嚴重供不應求，甚至出現搶房的現象。所以，這兩年，提前佈局三四線城市的企業，也嘗到瞭甜頭。
在城市群中，長三角和珠三角是開發商的首選。特別是長三角，已經分不出一線、二線、三線、四線城市的概念。比如嘉興、嘉善本屬於三線、四線，但熱度堪比一線、二線。
具體到開發商投資哪個城市，一般會考慮：人口是否凈流入、經濟產業支撐、人均收入以及和同類城市的比較等因素。
中國的房地產市場有極大的特殊性，土地獨傢壟斷，金融貨幣政策由政府掌控。雖然和實際供求關系也有一些聯系，但更多表現為金融屬性。
預期決定市場未來。個人投資房產，更大的方面還是要看政府的政策，特別是近期金融貨幣政策，可能是決定未來一段時間房地產市場走勢的最重要的影響因素。
齊俊傑
投資人、財經專欄作傢
" 再苦再難開發商也要咬牙堅持
個人投資者要註意流動性和資金鏈 "
當前，一線樓市降溫瞭，二線持平，三四線城市還在升溫，特別是一直不怎麼漲的城市，這波補漲的趨勢很明顯。
至於在樓市調控並未松動的當前，開發商拿地依舊積極，是反復強化的認知導致的。歷次調控都不徹底，每次都是一放松樓市就開始暴漲，喊瞭幾次 " 狼來瞭 "，就沒人信樓市會真跌。
反而是之前那些在調控中逆勢激進拿地的開發商都獲得瞭好處，而那些按照周期保守收縮的都被踢出局瞭。所以盡管樓市風向已經逆轉，但開發商仍然堅信未來會放開。他們在賭這次調控跟以往沒什麼不同。
另外，生意就是這樣，你沒活可幹，你的位置就被別人取代，慢慢就出局瞭。所以再苦再難，也要咬牙堅持，很多開發商甚至已經算到這幾年不賺錢，甚至要賠錢瞭。他們就當賠錢維護個關系，希望以後能有補償。
對於個人投資者而言，要註意流動性和資金鏈，加息周期之中，最重要的就是清債，而房貸恰恰就是期限最長的債務。如果債務杠桿過大、資金鏈過緊，明年加息可能會讓你還不起房貸。
另外，如果抱著炒房心態的，流動性要考慮，盡管房子還很值錢，但未必到時候賣得掉。如果賣不掉，房子再值錢又有什麼用呢。就拿王健林來說，77 傢酒店，一共才賣瞭 199 億給富力。估計老王心裡也苦，但沒辦法，誰讓他缺錢呢！
馬英樞
商業地產人
美國格理集團高級顧問
前 CBRE 杭州公司董事總經理
" 說樓市降溫為時尚早，開發商面臨兩難處境 "
數據顯示，6 月，一線城市房價環比下降。這個數據不足以說明一線城市的房價已被控制住、樓市已降溫。
環比下降，其實真實的可能性有好幾種，比如是否為開發商主動降價，還是由其他原因導致。據我所知，目前很多地方政府在控制房價方面，采取嚴控預售證備案價的措施。那麼就不是供求關系所導致的房價下降。
而開發商目前也面臨著兩難處境：調控依舊嚴厲，甚至已經蔓延至三四線城市，但迫於生存需要也得有土地的儲備。
不幸的是，拿地過程中，還會面臨各種政策的變動，所以開發商拿地積極，並不能完全解釋成 " 全面跟調控做對抗 "，也有一部分的商業行為在其中。當然，對於熱點城市和熱點區域的房價走勢，開發商依舊保持樂觀的態度。
另外，數據顯示，開發商拿地成本環比上升 122.8%，開放商累計新增土地面積環比增加 119.95%，前者百分比高於後者，說明地價在上漲。
開放商去哪裡拿地：
▷短期看，會受到政策的影響。從幾輪的調控來看，在一二三四線城市之間輪回。開始在一線城市，等一線城市限購之後，去二三四線城市，等到二三四線城市的庫存量太大，賣不動瞭，又回到一線城市，等到一線城市樓市過於火爆，又去二三四線城市。
▷中長期來看，還是集中在一線城市和熱點區域。直白點說，就是哪兒房子好賣，開發商就對哪兒的土地興趣更大。經歷瞭過去一兩年的波折，開發商也會更理性地看待問題。
