去年以來 , 樓市政策不斷收緊 , 對於購房人來說最大的影響就是買房的門檻更高瞭 , 而對於賣房一方的開發商、中介、銀行來說 , 購房客源少瞭 , 整體的收益受到很大影響 , 所以這段時間有些開發商、中介會采取一些特殊手段彌補損失 , 總結發現 , 今年出現瞭下面幾類買房 " 新潛規則 "。
1、全款優先 , 公積金貸款靠邊站
一直以來 , 公積金貸款因為放款周期長 , 被很多開發商嫌棄 , 今年在一些城市 , 不僅是公積金被嫌棄 , 貸款的首付成數也能決定購房人能否買房 , 甚至是能否買到好房。比如在品牌房企的樓盤裡 ,3 成首付隻能選擇 20 層以下樓層單位 , 而首付 7 成和付全款可以選擇 30 層以上或者更好的高層住房 , 更誇張的是 , 相比 3 成首付 ,7 成首付和全款購房可以獲得更高的優惠折扣。部分樓盤項目會專門針對全款購房者推出房源 , 接受貸款的項目會根據首付比例的高低來決定買房先後。
全款付款對於開發商來說能更快的回籠資金 , 購房流程也比較簡單 , 貸款如果是高首付的話也能勉強接受 , 這麼看來 , 可憐的公積金不僅是被嫌棄瞭 , 是根本不帶它玩。
2、貸款利率高者放款快
隨著房貸利率的不斷提高 , 不少購房人覺得買房壓力驟增 , 同時也有人反映 , 銀行在放款的時候 , 能接受高利率的人放款速度更快 , 以前的話隻要征信良好 , 收入可觀 , 放款速度都會控制在兩周以內 , 現在一個月速度算快的瞭 , 等上兩三個月算正常呢。
實際上 , 房貸利率上浮 , 一部分是因為整體政策的要求 , 另一方面是部分銀行調整的結果。央媽今年給各大銀行都規定瞭放貸限額 , 每年就給你這些錢 , 以北京（樓盤）為例 , 央行營管部主任周學東在央行主管的半月刊《中國金融》2017 年第 11 期上撰文透露 , 對北京地區全部銀行嚴控個人購房貸款新增額占全部新增貸款的比重 , 並將全年調控目標確定為 25% 左右的合理水平。貸款額度的收緊意味著銀行從住房貸款業務上獲得的受益也會減少 , 提高房貸利率可以理解為銀行彌補收益減少的手段。
3、開發商捆綁銷售車位
前兩天 , 上海出臺瞭 " 一價清 " 政策 , 明確要求開發商不能捆綁銷售車位 , 不能以車位隻售不租為由拒絕出租 , 對未出售的車位等附屬設施應當出租給本小區的業主 , 對商品房、車位及其附屬設施要明碼標價 , 還要向政府申請備案。這其實是針對一些開發商為瞭獲得更多收益 , 將車位與住房捆綁銷售的行為給予打擊 , 不僅是上海 , 其他一些城市也出現過類似情況 , 小區內部的車位隻賣不租 , 不買的話不讓停車 , 真是將獲得收益的手段推向新高度。
不僅是上海 , 杭州最近也調查瞭一部分涉嫌捆綁銷售車位的房企 , 暫停其網簽資格 , 隨著影響的不斷擴大 , 估計還會有其他城市效仿。
4、變相收取 " 號頭費 "
去年 , 合肥出臺政策要求已經取得預售許可的房源不能以 " 價外加價 " 的方式超出備案價格銷售。開發商倒是想到另外一個方式變相收買房產 , 那就是號頭費 , 購房人先繳部分 " 號頭費 " 作為定金 , 經紀人帶著購房人到售樓處與開發商簽訂購房合同 , 隨後購房人將剩餘 " 號頭費 " 交給中介機構 , 並按照購房合同要求繳納首付 , 辦理房貸手續。
狡猾的開發商 , 把中介機構作為第三方收取 " 號頭費 ", 收費情況也不會被寫進合同 , 並且隻接受現金支付 , 不接受轉賬、不開收據 , 等於是沒有任何憑證 , 監管部門取證也比較困難。如果購房交易達成後 , 購房者就 " 號頭費 " 提起維權訴訟 , 法院依法對此作出裁決 ," 號頭費 " 需要退還 , 同時購房合同也會被認定無效 , 所購房屋要還給開發商。在房價持續上漲的情況下 , 購房者損失反而更大。
小編認為 , 無論是全款優先還是車位捆綁銷售 , 開發商都抓住瞭購房人急於買房的心理 , 論聰明不如開發商 , 作為買房人隻能硬著頭皮往上沖 , 不過沖之前還是多權衡一下利弊吧。
