來源：蘇寧財富資訊
作者：黃志龍 蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任
國傢統計局最新發佈的數據顯示，2017 年上半年 " 一二線城市控房價、三四線城市去庫存 " 的政策已經達到預期效果。
然而，值得警惕的是，過去一年全國土地市場的火熱行情，不僅進一步強化瞭地方政府的土地財政問題，還可能對一二線城市控房價、三四線城市去庫存目標產生不利影響。
地方政府土地財政有強化之勢
2016 年下半年開始，此前房地產市場銷售端的持續火爆，使得房企擴大土地儲備、補庫存的意願增強，土地市場火熱行情再度上演，地方政府支出對土地的依賴程度進一步加強。
財政部數據顯示，2017 年上半年，全國國有土地出讓收入達到瞭 1.88 萬億元，同比增幅達 34%，而同期地方本級財政收入為 5.04 萬億元，增幅為 10%，土地出讓收入占地方本級財政收入比重高達 37.3%。
從增長速度看，2016 年 7 月起，土地出讓收入增幅超越地方財政收入增速，二者的差距有不斷擴大之勢，今年 6 月末已達到 24 個百分點（參見下圖）。由此可見，土地市場火爆一定程度上緩解瞭地方財政壓力，但硬幣的另一面則是地方政府的土地財政狀況有進一步惡化之勢。
從不同等級城市來看，三、四線城市土地財政問題相對一二線城市更為突出。2017 年 1-6 月，全國 100 大中城市三線城市（70 個城市）土地成交總價高達 3585 億元，占 100 個城市土地成交總價比重為 29%，為近年來最高水平。從增長速度看，今年一、二季度，三線城市土地成交總價同比增速分別高達 91.3% 和 108.9%，遠高於一、二線城市土地成交總價增幅（參見下圖）。由此可見，土地出讓收入在三四線城市財政支出中的比重越來越高。
土地市場量價齊升，助推房地產投資平穩增長
土地出讓收入的上升，還可能削弱房地產開發投資對實體經濟的正面拉動作用。
從歷史上來看，房地產投資中，土地購置費增速明顯高於整體投資增速的情況出現過三次：
第一次是 2009 年 " 四萬億 " 經濟刺激計劃、房地產市場銷售火爆之後的 2010 年；
第二次是 2012-2013 年房價快速上漲之後的 2014 年；
第三個時期為 2016 年下半年以來至今，這一階段同樣是經歷瞭前期房價的快速上漲（參見下圖）。
相應地，2017 年 5 月和 6 月的房地產投資中，新增土地購置費的比重分別達到 20% 和 19.9%，而 2016 年下半年以來該指標平均值為 19.8%。由此進一步分析土地購置費上升的原因，可以發現，本輪土地市場呈現 " 量價齊升、價快於量 " 的態勢。具體而言，2017 年上半年全國房地產開發企業土地購置面積同比上升瞭 8.8%，土地成交價款則上升瞭 38.5%（參見下圖），成交均價 4231 元 / 平米，同比增長 27.3%，其中 6 月份更是高達 4855 元 / 平米，僅低於 2016 年 10 月的 6114 元 / 平米，處於歷史次高水平。
然而，當前房地產開發投資增速已經出現瞭連續兩個月的回落，換言之，房企土地購置費的快速增長貢獻瞭總投資增量的主體部分，若扣除土地購置費的增長，房地產投資增長對鋼材、水泥等建材的需求貢獻十分有限，這一趨勢預計在未來一年內還將延續，並對後期房地產市場產生深刻影響。
這將如何影響不同等級城市的房價？
對於不同等級城市來說，當前土地市場 " 量價齊升 " 的影響可能不盡相同。
一線城市土地市場狀況有利於控房價目標的實現。相較於二三線城市，本輪土地市場熱潮中，京滬深等一線城市表現溫和，地王現象並不多見，這不僅與一線城市大規模增加土地供應、壓低地價有關，還與當前一線城市房價基數過高、房價下跌風險更大密不可分。因此，過去一段時間內，一線城市土地市場交易情況較為平穩，這有利於一線城市控房價目標的實現。
二線城市土地市場的關鍵問題是 " 面粉價格過高 "，不利於控房價。對於二線城市而言，盡管擴大土地市場供應有利於抑制房價的上漲，緩解供需矛盾，但土地價格的大幅上漲，也將成為未來房價居高不下甚至繼續上漲的主要動力。如 2016 年 9 月，南京土地成交樓面均價達到 1.5 萬元 / 平米，土地成交溢價率居高不下，2016 年 7 月至 2017 年 6 月一年內土地累計成交額突破瞭 1500 億元。又如，過去一年中杭州土地成交樓面均價 5 個月突破 1 萬元 / 平米，廈門土地成交價格更是屢創新高。典型二線城市土地成交溢價率居高不下，顯然將不利於後期房地產調控目標的實現。
三四線城市土地市場的關鍵是 " 量價齊升 "，將進一步加大後期去庫存壓力。不可否認，三四線城市棚戶區改造創造的住房需求，加上這些城市房價相對一二線城市的性價比凸顯，使得三四線城市成為當前全國房地產銷售繼續保持平穩增長的主要動力。然而，這些城市的土地財政狀況並不樂觀，大規模的土地出讓，最終都將形成新的庫存供應，同時，土地出讓價格的大幅攀升（參見下圖），將進一步推高房價快速上漲壓力，顯然這也不利於更長遠的去庫存目標實現。
總之，由於三四線城市產業、區域和人口流入的劣勢依然存在，過去一年內三四線城市土地市場的 " 量價齊升 "，將可能使得這些城市的去庫存目標落空，其演進過程可能是：2016 年以來房價平穩上漲去庫存，到 2017 年以來土地市場量價齊升，新增住房供應增加，地價高企推升房價快速上漲，房價窪地消失，銷售回落，庫存進一步增加。
