2018 年，樓市不會太好過。從近期房企釋放的兩個重要信號，就可見一斑。
第一信號來自股市，地產股。
今年以來，短短兩個月裡，地產股高低起伏，大開大合，令人緊張不已。
地產股 2018 前兩個月漲跌
從上表統計的數據可以看到，2018 年 1 月份，在各房企公佈的業績刺激下，地產股掀起瞭一波漲勢。進入 2 月份後，又集體跳水，跌幅皆在兩位數。
這一波下跌是多重原因所致。
首先是 2 月初，由美股重挫道指暴跌引起的股市震蕩傳導到 A 股和 H 股，高歌猛進的地產股偃旗息鼓，恐慌性情緒延續至春節前的最後幾個交易日。
其次，房企的銷售業績環比下跌，股票遭結構減持也是原因之一，這也是上面說到的第二個信號。
2 月份數據顯示：
1、碧桂園單月的銷售金額為 546.8 億元，環比下跌 20.94%，銷售面積 606 萬平方米，環比下跌 19.84%；
2、中國恒大實現合約銷售金額約為 481.4 億元，環比下跌 25.20%，合約銷售面積約為 486.6 萬平方米，環比下跌 21.3%；
3、萬科實現合同銷售金額 356 億元，下降 47.63%；合同銷售面積 240.2 萬平方米，環比下跌 45.95%；
4、綠城集團銷售金額為 42 億元，銷售面積 18 萬平方米，環比分別下降 51.7% 和 64%；
5、新城實現合同銷售金額約 87.50 億元，銷售面積約 74.59 萬平方米，環比分別下跌 15% 和 24%。
碧桂園、恒大、萬科、綠城、新城控股 2 月份銷售面積環比 1 月份皆出現瞭下跌。當然，考慮到 2 月份的春節假期，銷售面積低於 1 月份也是情理之中的事情。
但機構集體減持房企股票，則顯得意味深長。
據第一財經披露，2 月 6 日、2 月 7 日和 2 月 14 日，平安在二級市場三次減持碧桂園股票，分別減持碧桂園 340 萬、910 萬和 1882 萬股，共套現 4.546 億港元。平安對碧桂園的持股量由此前的 10% 降低至 8.96%。
此外，沙河股份、中交地產、華聯控股、中弘股份、嘉凱城、華遠地產等開展房地產業務的公司也（預）披露公司股票或遭減持的公告。
你可以將其解釋為機構正常的投資行為，但這麼集體性地減持地產股，很難不讓人與樓市的前景相聯系起來——投資機構不看好 2018 年的樓市的行情。
這完全可以理解，因為從二月份以來，銀行與地方政府給出的信號告訴我們，2018 年樓市調控依然，許多城市隻緊不松。
比如、廣州、北京、武漢、西安、深圳部分銀行信貸政策相繼收緊。
廣州方面，2 月初廣州 " 工農中建 " 四大行上調房貸利率，首套房從最低基準上浮 5% 改為上浮 10%。
北京方面，中信銀行暫停瞭北京地區 200 萬元以上個人住房抵押貸業務。除瞭暫停新增業務之後，連那些批復但還沒有放款住房抵押貸款，中信銀行也一律停止放款。
武漢方面，武漢首套房貸利率普遍上浮 20%，二套房利率上浮 30%。而在去年，很多銀行房貸政策還是首套首付利率上浮 10%，二套利率上浮 20%。少數銀行，暫停辦理房貸業務。
西安方面，多數銀行首套房和二套房利率繼續上浮，首套房貸款利率基本上浮瞭 10%。
深圳方面，近日部分銀行上調首套房貸款利率至 10%，最高上浮 15%，二套房上調至 15%~20%。
此外，三亞市 2 月中旬出臺政策，要求房地產開發企業按規定向三亞市發改委申請價格備案；昆明市近期也進一步收緊政策，要求嚴格落實差別化房地產信貸調控政策，核心區域購買的新房三年內不得上市交易。
從上浮首套房的力度來看，調控已經進入瞭最嚴厲的階段，也即 " 鎖樓 " 或者說 " 凍樓 " 階段，今年的樓市的成交量沒戲瞭！
由於首套房和二套房貸款利率全面上浮導致剛需客的購房意願下降，造成的結果則是樓市成交量繼續創新低，因此可以說，2018 年房企的日子比去年更難過。
因此，2018 年除瞭幾個龍頭房企外，多數房企的業績上升空間已經被限定住瞭，甚至還有可能下滑，這或許就是上面的機構減持地產股的原因之一。
此外，房產中介的日子也會過得異常艱苦，辭職潮會時不時地上演。
那房價呢？短期內，中心城市的房價也沒戲瞭，這個沒戲，是指中心城市的房價不會再有大的漲幅，下跌倒也很難。
中心城市有經濟、人口和需求在做支撐，即使成交量繼續下滑，房價也很難下滑，高位橫盤是 2018 年多數中心城市房價的表現形式。
長線來說，中心城市的房價依然還是會上漲，中國的城市化進程仍在持續，通脹在持續，土地財政依然在持續，房價不想上漲都難。
看完下面這張圖，你會更加相信本號的論斷。
上圖是 2018 年前兩個月買地收入排名前十的城市，僅僅兩個月杭州、北京賣地收入就接近 600 億元，蘇州賣地收入接近 500 億元，濟南、武漢、重慶、天津、廣州、福州和上海的賣地收入也羨煞旁人。
這還不是最關鍵的，最關鍵的是樓面價溢價率，可以看到 10 個城市中，沒有一個城市的溢價率是負數，這意味著土地價格仍在上漲，土地漲瞭，房價能不漲嗎？
